диссертация (1169671), страница 41
Текст из файла (страница 41)
70 ЖК РФ), поднанимателей (п. 2 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ), временных жильцов(ч. 1 ст. 680 ГК РФ). Правомочие по вселению в жилое помещение членов семьинанимателя (супруга, совершеннолетних детей, родителей) у него шире, чем у 345Иоффе О.С. Избранные труды: В 4 т. Т. III. Обязательственное право. – СПб.: Юридический центр Пресс, 2004.– С.
353-354.346В советский период существовали различные точки зрения относительно юридической характеристики этогоправа нанимателя. Одни авторы (С.И. Аскназий, И.Л. Брауде) считали, что оно носит исключительнообязательственный характер. Другие (Ю.Г. Басин) полагали, что право нанимателя является комплексным правом,сочетающим вещные правомочия на помещение (существующие независимо от обязательственных связей) собязательственными правомочиями по отношению к владельцу дома. О различных позициях по этому вопросу см.:Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права.
– Алма-Ата: [б. и.], 1963. – С. 113-122.347См.: Марткович И.Б. Право на жилище и его обеспечение: Учеб. пособие по спец. курсу. – М.: ВЮЗИ, 1983. –С. 40. 162нанимателя по договору найма жилого помещения, так как он должен получитьтолько согласие членов семьи, проживающих в жилом помещении, согласие женаймодателя не требуется. Отчуждение, как и иное распоряжение имуществом,невозможно без согласия наймодателя, что характерно и для ограниченныхвещных прав.
Особого внимания заслуживают права нанимателя, касающиесяраспоряжения наёмным имуществом, свойственные только договору социальногонайма. Так, наниматель имеет право на однократную бесплатную приватизациюжилого помещения348; на обмен жилого помещения, полученного им по договорусоциального найма, на другое жилое помещение, предоставленное по этомудоговору другому нанимателю (ст.
72-75 ЖК РФ); на получение жилья меньшегоразмера взамен занимаемого жилого помещения (ч. 1 ст. 81 ЖК РФ).Одному важному признаку ограниченного вещного права право нанимателяна жилое помещение не отвечает: оно не включено в законодательноустановленный перечень ограниченных вещных прав. В то же время конкретноесодержание прав нанимателя устанавливается в жилищном законодательстве, анаиболее детальным образом – в Типовом договоре социального найма.
Этообстоятельство фактически отвечает признакам «публичности» и «закрытогоперечня» ограниченных вещных прав, предусмотренных в законодательстве вцелях информирования неопределённого круга субъектов гражданского оборота осодержании и видах прав абсолютного характера. Тем не менее право нанимателяна жилое помещение нельзя признать ограниченным вещным правом, посколькуоно не включено в установленный ст. 216 ГК РФ перечень ограниченных вещныхправ. По нашему мнению, практического смысла включение рассматриваемогоправа в этот перечень не имеет, поскольку это не предоставит каких-либопреимуществ ни одной из сторон данного договора.
В то же время сложившиесяособенности необходимо учитывать при рассмотрении данного типа договора, таккак они говорят о существенном дисбалансе правового положения сторон впользу нанимателя.Право нанимателя на пользование жилым помещением по срочному 348 Согласно ч.
1 ст. 2, ст. 11 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1.163договору некоммерческого найма носит обязательственный характер, хотя длянего характерны некоторые вещно-правовые элементы, что и для договора наймажилого помещения (право следования, владельческая защита). Объём прав унанимателя по данному типу договора на порядок ýже, чем по договорусоциального найма: он не вправе сдавать жилое помещение в поднаём, вселятьвременных жильцов, приватизировать жилое помещение, требовать его обменаили замены.К другим особенностям содержания рассматриваемых типов договоров вроссийском праве возможно отнести следующие.Во-первых, в договорах найма жилых помещений в жилищном фондесоциального использования на наймодателя императивно возложена обязанностьпо проведению капитального ремонта.
В то же время проведение текущегоремонта в договоре социального найма является обязанностью нанимателя, а вдоговоре некоммерческого найма – обязанностью наймодателя, если договоромне предусмотрено иное (п. 4 ч. 3 ст. 67, ч. 2 ст. 91.7 ЖК РФ).Во-вторых, к этим типам договоров применяются различные правила,регулирующие повышение размера платы за жилое помещение.
В договоресоциального найма на наймодателя в этом вопросе не налагаются какие-либоограничения. В договоре некоммерческого найма наймодатель вправе повышатьплату за наём раз в три года, а также её ежегодно индексировать (ч. 4ст. 156.1 ЖК РФ).В-третьих, по сравнению с положениями ГК РФ о договоре найма жилогопомещения, положения типовых договоров социального и некоммерческогонайма носят значительно более детализированный характер (в особенностиподробно регламентированы отношения по некоммерческому найму). В нихрешены многие вопросы, которые также нуждаются в определении в договоренайма жилого помещения.
Так, в этих типовых договорах уточнена обязанностьнанимателя обеспечивать сохранность жилого помещения (например, немедленнопринимать возможные меры к устранению неисправностей, сообщать о нихнаймодателю); установленыспециальныемерыгражданско-правовой164ответственности за невнесение нанимателем платы за жилое помещение (за наём)в срок (уплата пени), за непроведение наймодателем ремонта (уменьшение платыза жилое помещение (за наём), возмещение нанимателю расходов на устранениенедостатков жилья); регламентированы отношения, связанные с осмотром жилогопомещения наймодателем349.В-четвёртых, характерным только для договора некоммерческого наймаявляется право нанимателя на заключение этого договора на новый срок (послеистечения срока его действия).
При этом возможны два варианта: если на этотмомент наниматель продолжает соответствовать требованиям об имущественнойобеспеченности,предъявляемымдлязаключенияданногодоговора,онзаключается на тот же срок; в противном случае договор может быть заключён наодин год, но только при отсутствии других граждан, претендующих нанекоммерческое жильё (ч. 1, 2 ст. 91.9 ЖК РФ). По нашему мнению, такойподход, хотя и не служит индивидуальным интересам конкретного нанимателя, вбольшей степени отвечает государственным целям в области жилищнойполитики, поскольку поддерживает граждан, которые в действительностинуждаются в жилом помещении. В ЖК РФ не оговаривается, может ли бытьзаключён договор после истечения данного годичного срока.
По всей видимости,в случае отсутствия спроса на жилые помещения, передаваемые по договорунекоммерческого найма, нанимателю может быть предложена такая возможность.Необходимо заметить, что указанное право нанимателя не следуетрассматривать в качестве преимущественного права нанимателя на возобновлениедоговора на новый срок, поскольку наниматель не имеет каких-либо преимуществперед третьими лицами, а наймодатель не может отказаться от заключения новогодоговора с этим нанимателем (п.
59 Типового договора некоммерческого найма).Следует также отметить характерную для этого типа договора обязанностьнанимателя по информированию наймодателя о возникновении у него или усовместно проживающих с ним членов его семьи права пользования другими 349Подп. г), з), л) п. 4, подп. в) п. 5 Типового договора социального найма; подп.
д), к) п. 5, п. 43, 44 Типовогодоговора некоммерческого найма. 165жилыми помещениями на территории муниципального образования, гдерасположено предоставленное по договору жилое помещение (в городахфедерального значения – в пределах их территории; подп. л) п. 5 Типовогодоговора некоммерческого найма).На основе таких признаков, как участие государства в отношениях по наймусоциального жилья, наличие значительного количества административноправовых норм, регулирующих эти отношения, а также общественно полезныерезультаты,достигаемыепризаключениидоговорасоциальногонайма,некоторые авторы350 причисляют договор социального найма к разновидности«административного договора». В самой же науке нет единства мненийотносительно реальности существования «административного договора»; а средитех, кто его существование не отрицает, – относительно признаков такогодоговора351.
Придерживаемся мнения, что «административный договор»352существует на практике; более того, он вошёл в широкое применение органовфедеральных, региональных и местных властей, которые являются обязательнойстороной любого «административного договора» (это обстоятельство говорит отом, что договор некоммерческого найма не является «административнымдоговором», поскольку в законе предусмотрено, что его стороной может бытьорганизация, являющаяся собственником жилых помещений частного жилищногофонда).Суть«административногодоговора»,заключаемогоорганамигосударственной власти и органами местного самоуправления, состоит в том,чтобы они могли в пределах полномочий, определённых в их положениях илиуставах, более эффективно реализовывать задачи, поставленные перед ними.«Административными договорами» могут быть соглашения по поводу передачичасти властных полномочий или об их разграничении между органами власти,договорённостипоразличнымвопросаммежведомственногоилииного 350См.: Остапенко И.А.
О правовой природе договора социального найма жилого помещения // Юридическаянаука. – 2014. – № 1. – С. 58; Васин В.В. Договор коммерческого найма жилого помещения: диссертация ... С. 20.351См.: Административное право России: учебник для юридических вузов и факультетов / А.П. Алехин,А.А. Кармолицкий; отв. ред. А.П. Алехин. – М.: Зерцало, 2007.
– С. 301-302.352«Административный договор» – это основанное на нормах административного права соглашение (заключаемоена основе согласования воль сторон) между двумя или более субъектами управленческих отношений, одним изкоторых является орган государственной власти. 166взаимодействия, трудовые соглашения о приёме граждан на государственнуюслужбу.Соответственно,отношения,оформляемые«административнымдоговором», выходят за рамки гражданско-правовых отношений.
Другимпризнаком «административного договора» является свобода волеизъявленияучастников управленческих отношений при заключении данного договора353. Длясравнения, орган государственной власти или местной власти в рамкахвыполнения своих функций в обязательном порядке должен заключить договорсоциального найма с каждым гражданином, ранее принятым на жилищный учёт,при условии соблюдения гражданином очерёдности и наличия в ведении этогооргана предписываемого нормативами жилого помещения. По своей инициативе,в обход установленных правил заключения договора социального найма, а такжес гражданином, не удовлетворяющим требованиям для заключения договорасоциального найма, орган публичной власти не вправе заключать данныйдоговор. Ещё один важный признак «административного договора» заключается втом, что он главным образом урегулирован нормами административного права.Вместе с тем приоритетом в регулировании отношений по социальному наймуобладает ст.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
