диссертация (1169671), страница 38
Текст из файла (страница 38)
В случаеповторного отказа гражданина от предложенных вариантов он может быть снят сжилищного учёта.Последней общей для двух типов договоров предпосылкой являетсяпринятиерешениянаймодателя(собственникажилогопомещения)опредоставлении жилого помещения по договору социального найма или подоговору некоммерческого найма. В обоих случаях решение наймодателяодновременноявляетсяправовымоснованиемдлязаключениядоговорасоциального найма и договора некоммерческого найма (ч.
1 ст. 63, ч. 5ст. 91.1 ЖК РФ). При этом на рассматриваемом этапе свобода усмотрениянаймодателя ограничивается: он обязан выносить решение о предоставлениижилого помещения всем лицам (и в последующем заключить с нимисоответствующий договор), которые удовлетворяют ранее рассмотреннымтребованиям (при наличии необходимого количества помещений). В противномслучае у контрагента есть право обратиться в суд с иском о понуждениизаключить договор.Рассмотрев порядок заключения договоров найма жилых помещений вжилищном фонде социального использования, возможно сделать вывод о том,что, несмотря на некоторую общность административно-правовых предпосылок,предшествующих заключению двух типов договоров (отсутствие у гражданина 151собственного жилья), создать в ЖК РФ общий для двух типов договоров раздел,устанавливающий условия для их заключения, не представляется возможным.
Этообусловлено тем, что различается не только круг лиц, на который ориентированыэти договорные типы, но и характер требований (к заключению договорасоциального найма предъявляются более жёсткие требования). Кроме того, всудебной практике рассматривалось значительное количество дел, в которых приотсутствии определённых условий для заключения договора социального наймаграждане тем не менее обращались в суд с требованием о его заключении(например,постановкагражданинанажилищныйучёт331,решениеопредоставлении гражданину жилого помещения332, отнесение жилого помещенияк жилищному фонду социального использования333).
В этих случаях суды неквалифицируют наёмные отношения как договор социального найма. Какправило, при отсутствии признаков других договоров (некоммерческий наём,наём специализированного жилого помещения, ссуда) сложившиеся наёмныеотношения рассматриваются судами как коммерческий наём334.По праву ФРГ для заключения договора найма жилого помещения ссоциально незащищённой категорией лиц необходимо отнесение гражданина ккатегории лиц, имеющих низкую имущественную обеспеченность, и получениеразрешения уполномоченного муниципального органа власти на пользованиежилым помещением, отнесённым к категории социального жилья.
На основанииэтого разрешения лицо, его получившее, может заключить соответствующийдоговор с наймодателем.Дляполученияразрешениянапользованиежилымпомещением,отнесённым к категории социального жилья, лицу, нуждающемуся в жилом 331Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 13 апреля 2015 г.по делу № 33-8294/2015 // Доступ из справ.-правовой системы «Гарант-Аналитик аэро».332Дело «Жанна Джарагети против Российской Федерации» (Жалоба № 8459/03) // Бюллетень Европейского Судапо правам человека. – Российское издание.
– 2008. – № 2.333Обобщение причин отмены судебных постановлений районных (городских) судов Тверской области судомвторой инстанции в первом квартале 2012 г.; Решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 10 апреля2012 г. по делу № 2-740/12 // Доступ из справ.-правовой системы «Гарант-Аналитик аэро».334См., напр.: Апелляционное определение Московского городского суда от 26 ноября 2015 г.
по делу № 3344571/15; Постановление Президиума Московского городского суда от 11 ноября 2011 г. по делу № 44г-223/11;Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 24 декабря 2014 г.по делу № 33-28870/2014; Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда РеспубликиМарий Эл от 8 мая 2014 г. по делу № 33-616/2014 // Доступ из справ.-правовой системы «Гарант-Аналитик аэро». 152помещении, необходимо обратиться с заявлением в муниципальный органнаселённогопунктаземлиФРГ(аименновжилищноеуправление,нем.
Wohnungsamt), на территории которого лицо имеет цель проживать.Жилищное управление выдаёт гражданину соответствующее разрешение присоблюдении двух следующих условий:− во-первых, лицо проживает в ФРГ на законных основаниях. В отличие отРФ, требование о наличии гражданства ФРГ к потенциальному нанимателю непредъявляется, но если он не является гражданином государства – членаЕвропейского союза, то у него должно быть разрешение на пребывание в ФРГ,срок которого истекает не ранее чем через год335;− во-вторых, лицо отнесено к категории лиц, нуждающихся в жилыхпомещениях. Отнесение к этой категории производится на основании подсчётадоходов лица за последние двенадцать месяцев, которые не должны превышатьустановленных законодательством пределов. Требования о таких пределахдоходов указаны в федеральном законодательстве336, однако правительстваземель ФРГ вправе устанавливать собственные (но не ниже федеральных)размеры доходов, которые будут соответствовать жилищной ситуации вконкретном регионе.
Например, в 2016 г. в земле Северный Рейн – Вестфалияопределены более высокие границы доходов: доход одного совершеннолетнеголица не должен превышать 18 430 евро, двух – 22 210 евро; в отношении каждогопоследующего совершеннолетнего лица предельно допустимый размер доходаувеличивается на 5 100 евро, а каждого лица до 18 лет – на 660 евро337.
В Берлинев отношении этих лиц указаны следующие максимально допустимые границыдоходов (2016 г.): 16 800 евро, 25 200 евро, 5 740 евро и 700 евро338. При этомграницы доходов могут варьироваться в зависимости от того, к какой категории 335Wohnberechtigungsschein. WBS. Antragsannahme / BerlinOnline Stadtportal [Электронный ресурс].
URL:https://service.berlin.de/dienstleistung/120671/ (дата обращения: 15.01.2016).336На одно лицо – не более 12 000 евро, на семью из двух лиц – не более 18 000 евро, на семью из трёх лиц – неболее 22 100 евро. В отношении каждого последующего совершеннолетнего члена семьи граница доходаувеличивается на 4 100 евро, а каждого несовершеннолетнего – на 500 евро (§ 9 Закона о содействии вобеспечении жилыми помещениями от 13 сентября 2001 г.).337Wohnberechtigungsschein(WBS)/StadtKöln[Электронныйресурс].URL:http://www.stadtkoeln.de/service/produkte/wohnberechtigungsschein# (дата обращения: 15.01.2016).338Wohnberechtigungsschein / Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen [Офиц. сайт]. URL:http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mieterfibel/de/mf_wbs.shtml (дата обращения: 15.01.2016).
153относится гражданин, нуждающийся в жилом помещении. Так, например, дляродителей-одиночек и лиц с тяжёлой инвалидностью требования закона к размерудохода будут мягче, чем для остальных лиц.Более того, разрешение на пользование жилым помещением, отнесённым ккатегории социального жилья, в землях ФРГ в двух случаях может быть выдано,когдалицо,нуждающеесязаконодательнымтребованиямвжиломопомещении,размередохода.неудовлетворяетПервыйслучай,основывающийся на принципе учёта законных интересов лиц и обстоятельствкаждого конкретного дела, касается ситуации, когда отказ в выдаче разрешенияможет вызвать особые трудности для лица, нуждающегося в жилом помещении(п. 1 абз.
3 § 27 Закона о содействии в обеспечении жилыми помещениями от13 сентября 2001 г.). Второй случай вызван практическими соображениями икасается ситуации, когда размер наёмной платы за жилое помещение, наполучение которого подаёт заявление лицо, больше размера, установленного зажилое помещение, которое он занимает на момент подачи заявления (согласноп. 2 абз. 3 § 27 Закона о содействии в обеспечении жилыми помещениями от13 сентября 2001 г.).Выдача гражданину разрешения на пользование жилым помещением,отнесённым к категории социального жилья, не означает автоматическоезаключение с ним договора найма, оно лишь даёт ему право на его заключение,которое реализуется при наличии свободного жилья этой категории. По общемуправилу после выдачи гражданину такого разрешения он должен уведомить обэтом орган по содействию в получении жилья (нем.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
