диссертация (1169671), страница 33
Текст из файла (страница 33)
27; Wurmnest W. Op. cit. S. 7. 130на ценности, провозглашаемые Конституцией РФ. В общих положениях ГК РФпри невозможности использования конкретных норм закона предусмотренавозможностьопределениясодержаниядоговораисходяизтребованийдобросовестности, разумности и справедливости (п.
2 ст. 6 ГК РФ). Такимобразом, в отличие от норм ГГУ, такая возможность судам даётся висключительном случае при наличии пробела в законодательстве. Однако какихлибо чётких критериев применения указанных принципов к рассматриваемымотношениям привести нельзя, поскольку в российской судебной практике поспорам из договоров найма жилых помещений подобных дел мы не находим.По нашему мнению, германский механизм учёта законных интересовявляется наиболее предпочтительным, поскольку он более отлажен, достаточнопредсказуем и создаёт «систему сдержек и противовесов» в наёмныхправоотношениях.
В свою очередь, при отсутствии в РФ подобных социальныхустановок дискреция судов может приводить к злоупотреблениям. В связи с этимможно сделать вывод о том, что в РФ «каучуковые нормы» в правовомрегулировании отношений по найму жилых помещений (коммерческому найму)предусматривать нецелесообразно.Германское право в сфере жилищного найма характеризуется динамизмом.Группа норм, регулирующих отношения по найму жилого помещения в ФРГ (такназываемое «социальное наёмное право»), – это гражданско-правовой институтобщего характера, который подвержен изменениям гораздо больше, чемроссийские соответствующие нормы. Кроме активности законодателя, этомуспособствует влияние на формирование законодательства судебной практики, чтоможно определить как национальную черту правового регулирования отношенийпо найму жилья в Германии. 131ГЛАВА 3.
ДОГОВОРЫ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ С СОЦИАЛЬНОНЕЗАЩИЩЁННОЙ КАТЕГОРИЕЙ ЛИЦ ПО ПРАВУ РОССИЙСКОЙФЕДЕРАЦИИ И ФЕДЕРАТИВНОЙ РЕСПУБЛИКИ ГЕРМАНИИ § 3.1. Источники правового регулированияВ российском гражданском законодательстве отношения, возникающие издоговоров социального найма и найма жилого помещения жилищного фондасоциального использования (некоммерческого найма), регулирует гл.
35 ГК РФ(«Наём жилого помещения»). В частности, в ст. 672 ГК РФ эти два договораобъединены одним названием – «договор найма жилого помещения в жилищномфонде социального использования». При этом последний не может расцениватьсякак общий договорный тип для договоров социального и некоммерческого найма,поскольку как в ГК РФ, так и в ЖК РФ отсутствуют какие-либо общие положения(общая часть), которые бы применялись к ним. Такое название статьи 672 ГК РФуказывает на жилищный фонд (социального использования), из которого жильёпередаётся по договорам социального и некоммерческого найма.
Принадлежностьданных договоров к этому виду жилищного фонда обособляет их от другихдоговоров по передаче жилья во временное пользование.Хотя эти два типа договоров заключаются по поводу жилого помещения,принадлежащего к одному виду жилищного фонда, они главным образом имеютсамостоятельные источники правового регулирования (и лишь в некоторыхвопросах источники правового регулирования совпадают).Максимальной юридической силой в регулировании отношений посоциальному найму обладают лишь пять статей гл. 35 ГК РФ (ст.
674, 675, 678,680, п. 1-3 ст. 685), остальные же согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ применяются тольков случае, если иное не предусмотрено жилищным законодательством, т.е. всубсидиарном (восполнительном) порядке.Приоритет в регулировании отношений по найму жилого помещенияжилищного фонда социального использования (некоммерческому найму) имеют 132ч. 1 и 2 ст. 678, п. 3 ст. 681 и ст. 686 ГК РФ, остальные нормы ГК РФ согласно п. 4ст. 672 ГК РФ применяются в субсидиарном порядке. Из этого следует, что котношениям по социальному и некоммерческому найму применяются различныенормы гражданского законодательства, за исключением ч.
1 и 2 ст. 678 ГК РФ (обобязанностях нанимателя). В то же время неясно, почему законодатель вположениях о договоре найма жилого помещения жилищного фонда социальногоиспользования не сделал отсылку к ст. 674 ГК РФ, регулирующей форму договорасоциального найма, поскольку в ч. 3 и 4 ст. 91.1 ЖК РФ, т.е.
в специальныхположениях о договоре найма жилого помещения жилищного фонда социальногоиспользования, приводятся аналогичные правила, что и в ст. 674 ГК РФ.Таким образом, договоры найма жилых помещений в жилищном фондесоциального использования практически полностью урегулированы в рамкахжилищного законодательства. Основным актом федерального жилищногозаконодательства в этой сфере является Жилищный кодекс РФ от 29 декабря2004 г. (ред. от 29 июля 2017 г.), в рамках которого отношения по социальномунайму урегулированы гл. 7, 8, а отношения по некоммерческому найму – гл. 8.1,8.2. Также на тот или иной тип рассматриваемых договоров распространяютсяиные акты федерального законодательства РФ (утверждающие типовые формыдоговоров297, порядок установления платы за жилое помещение298 и др.).Кроме федерального, в этой сфере действует региональное жилищноезаконодательство.Рассмотрениедоговорасоциальногонайманаиболеепоказательно на примерах Москвы и Санкт-Петербурга, поскольку в этих городахпроживает большое количество социально незащищённых граждан, а такжедействует обширное законодательство299.
Что касается договора некоммерческого 297Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социальногонайма жилого помещения» // СЗ РФ. – 2005. – № 22. – Ст. 2126; Постановление Правительства РФ от 5 декабря2014 г. № 1318 «О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социальногоиспользования» // СЗ РФ.
– 2014. – № 50. – Ст. 7104.298Постановление Правительства РФ от 12 декабря 2014 г. № 1356 «О порядке установления, изменения иежегодной индексации платы за наём жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищногофонда социального использования» // СЗ РФ. – 2014. – № 51. – Ст. 7440.299См., напр.: Закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилыепомещения» (ред. от 28 декабря 2016 г.); Закон г. Москвы от 27 января 2010 г. № 2 «Основы жилищной политикигорода Москвы» (ред.
от 28 декабря 2016 г.); Закон г. Москвы от 31 мая 2006 г. № 21 «Об обеспечении жилищныхправ граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» (ред. от 28 133найма, хотя в некоторых статьях ЖК РФ (ч. 2 ст. 91.3, ч. 4 ст. 91.13 ЖК РФ и др.)установлены требования о необходимости принятия субъектами РФ или органамиместного самоуправления нормативно-правовых актов, регулирующих отдельныеотношения, предшествующие заключению этого типа договора, такие акты наданный момент приняты не во всех субъектах РФ (в том числе и в Москве). В тоже время они имеются, например, в Санкт-Петербурге300.Разъяснения некоторых вопросов, возникших в судебной практике приприменении положений о договоре социального найма, даны в ПостановленииПленума ВС РФ от 2 июля 2009 г.
№ 14. Кроме того, следует отметитьПостановление Пленума ВС РФ от 27 июня 2017 г. № 22301, которое отразилоактуальные вопросы по внесению нанимателем по договору социального наймаплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. В целом можноконстатировать, что правоприменительная деятельность в этом направленииразвивается более активно, чем в сфере коммерческого и некоммерческого найма.На момент проведения настоящего исследования разъяснения высшего судебногооргана РФ относительно договора некоммерческого найма отсутствуют.В ФРГ отношения по найму жилых помещений с социально незащищённойкатегорией лиц регулируются положениями ГГУ о найме жилых помещений(§§ 549-577a) и иными его положениями, применяемыми к отношениям по наймужилых помещений (см.
§ 2.1 настоящего исследования). В отличие от права РФ, вкотором самостоятельные типы договоров сформировали отдельные правовыеинституты со специальным правовым регулированием, в ФРГ специфику данного декабря 2016 г.) // Вестник Мэра и Правительства Москвы. – 2014. – № 9; Закон Санкт-Петербурга от 19 июля2005 г. № 407-65 «О порядке ведения учёта граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях ипредоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге» (ред. от 2 декабря2015 г.) // Вестник Администрации Санкт-Петербурга.
– 2005. – № 8; Закон Санкт-Петербурга от 5 мая 2006 г.№ 221-32 «О жилищной политике Санкт-Петербурга» (ред. от 23 июня 2017 г.) // Вестник Администрации СанктПетербурга. – 2006. – № 6.300См., напр.: Закон Санкт-Петербурга от 13 июля 2015 г. № 475-92 «О жилых помещениях жилищного фондасоциального использования и о наёмных домах социального использования» // Вестник ЗаконодательногоСобрания Санкт-Петербурга. – 2015. – № 24; Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16 февраля2016 г. № 111 «Об установлении максимального размера платы за наём жилых помещений жилищного фондасоциального использования и размера платы за наём жилого помещения по договору найма жилого помещенияжилищного фонда социального использования Санкт-Петербурга» // Официальный сайт Администрации СанктПетербурга www.gov.spb.ru/norm_baza/npa, 17.02.2016.301«О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения,занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им направе собственности» // Российская газета.
– 2017. – № 144. 134вида договора определяют отдельные административно-правовые акты, принятыена федеральном и региональном уровнях.К основным актам федерального законодательства, определяющим общиеположения о содействии в предоставлении жилых помещений отдельнымкатегориям граждан по договору найма жилого помещения, относятся Закон осодействии в обеспечении жилыми помещениями от 13 сентября 2001 г. (с изм. идоп.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
