диссертация (1169671), страница 30
Текст из файла (страница 30)
Однако, основываясь на анализе судебной практики, мы приходим квыводу, что при рассмотрении спора, связанного с невнесением нанимателемплаты за жилое помещение за установленный срок, суд, как правило, проверяетналичие предварительного уведомления нанимателя со стороны наймодателя онеобходимости погасить задолженность269.В судебной практике поднимался вопрос, является ли основанием длярасторжения договора регулярное внесение нанимателем платы за жилоепомещение в размере меньшем, чем полагается по договору найма жилья.Рассматривая данное обстоятельство, Президиум Московского областного судапришёл к выводу, что, несмотря на то, что плата вносилась в недостаточномобъёме, она вносилась ежемесячно; следовательно, это не является основанием 268См.: Никитина В.А.
Основания прекращения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя поправу Российской Федерации и Федеративной Республики Германии // Семейное и жилищное право. – 2016. – № 2.– С. 36.269См., напр.: Решение Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 12 апреля 2017 г. по делу № 33-1398/2017;Решение Ленинского районного суда г.
Краснодара (Краснодарский край) от 4 апреля 2017 г. по делу № 28230/2016, М-7702/2016; Решение Кировского районного суда г. Омска (Омская область) от 10 апреля 2017 г. поделу № 2-3643/2016, М-3013/2016; Решение Котласского городского суда (Архангельская область) от 29 марта2017 г. по делу № 2-892/2017, М-445/2017; Решение Октябрьского районного суда г. Владимира (Владимирскаяобласть) от 27 марта 2017 г.
по делу № 2-955/2017, М-231/2017 // РосПравосудие [Сайт]. URL:https://rospravosudie.com (дата обращения: 10.05.2017). 119для расторжения договора, которое предусматривается в ст. 687 ГК РФ270. Такжене является основанием для расторжения договора невнесение нанимателемплаты только за коммунальные платежи271. Кроме того, в судебной практикевозникалспор,являетсялиоснованиемдлярасторжениядоговоранеиспользование жилого помещения нанимателем в течение нескольких лет прирегулярном внесении платы за жилое помещение. Верховный Суд РФ встал напозицию необоснованности расторжения договора по данному основанию272.К основаниям расторжения договора, при наличии которых наймодательобязансделатьпредупреждениенанимателю,относятся:использованиенанимателем или лицами, за действия которых он отвечает, жилого помещения непо назначению; систематическое нарушение этими лицами прав и интересовсоседей.
Требование о необходимости сделать предупреждение до обращения сиском в суд в этих случаях сформулировано в законодательстве нечётко, так как вабз. 1 п. 4 ст. 687 ГК РФ установлено, что «наймодатель может предупредитьнанимателяопридерживаютсянеобходимостипозиции,чтоустранениядосудебноенарушения».Одниурегулированиеавторы273возникшихразногласий закрепляется императивно, другие полагают274, что наймодательвправе (но не обязан) предупредить нанимателя о необходимости устранениянарушения. По нашему мнению, если вынесение предупреждения являетсядиспозитивным, то целесообразность включения такого положения в ГК РФвызывает справедливые сомнения. Кроме того, в ст.
91 ЖК РФ о договоресоциального найма жилого помещения есть аналогичные основания прекращениядоговора, в отношении которых устанавливаются требования о предварительном 270Обобщение практики рассмотрения дел Президиумом Московского областного суда за 2009 г. // ОбобщениеМосковского областного суда от 1 июня 2010 г. // Доступ из справ.-правовой системы «Гарант-Аналитик аэро».271Апелляционное определение СК по гражданским делам Архангельского областного суда от 5 мая 2016 г.по делу № 33-2262/2016 // Доступ из справ.-правовой системы «Гарант-Аналитик аэро».272Определение ВС РФ от 19 октября 1998 г.
№ 75-В98пр-18 // Доступ из справ.-правовой системы «ГарантАналитик аэро».273См., напр.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. Кн. 2. С. 724; Комментарий к Гражданскому кодексуРоссийской Федерации. Часть вторая (постатейный): [Е.Н. Абрамова и др.]; под ред. А.П. Сергеева. – М.:Проспект, 2010 (автор – А.П. Сергеев) // Доступ из справ.-правовой системы «Гарант-Аналитик аэро».274См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметныйуказатель / Под ред. О.М.
Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. – М.: Международный центр финансовоэкономического развития, 1996. – С. 356; Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу РоссийскойФедерации, части второй. В 3 т. Т. 1 / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2011. – С. 323. 120предупреждении со стороны наймодателя и об установлении разумного срока дляустранениянарушения.Поэтомуперваяпозиция(наймодательдолженпредупредить нанимателя о необходимости устранить нарушение) представляетсянам более обоснованной. Если после предупреждения наниматель продолжаетнарушать закон (использует помещение не по назначению, нарушает права иинтересы соседей), наймодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжениидоговора. Таким образом, можно прийти к следующему выводу: несмотря наформулировку п.
2 ст. 687 ГК РФ, расторгая договор по одному из четырёхоснований (п. 2, 4 ст. 687 ГК РФ), наймодатель должен предварительнопредупредить нанимателя об устранении нарушения. В этой связи представляетсяцелесообразным изменить структуру ст. 678 ГК РФ, объединив п.
2 и п. 4. Приэтом указанные предупреждения со стороны наймодателя должны бытьоформлены в письменной форме, поскольку, с одной стороны, это обеспечитисполнение прав нанимателя, так как он будет надлежащим образом ознакомлен стребованием наймодателя, а с другой стороны, это упростит процесс доказываниянаймодателем выполнения требований ст. 678 ГК РФ (см. Приложение).В праве ФРГ все основания прекращения договора (общие для сторон)можно разделить на три группы в зависимости от их принадлежности к порядкупрекращения договора.Обычный порядок (нем. Ordentliche Kündigung). Отличительной чертойданного порядка, применяемого в рамках бессрочных договоров, являетсянеобходимость подачи расторгающей договор стороной предварительногозаявления о расторжении. Для каждой стороны действуют особые правила(относительно срока подачи заявления и др.).
Наймодатель вправе расторгнутьдоговор найма жилого помещения только в случаях, когда у него имеетсязаконный интерес в этом (абз. 1 § 573 ГГУ). Его наличие признаётся, в частности,вслучаяхвиновногоизначительногонарушениянанимателемсвоихобязанностей по договору. Значительный характер нарушения устанавливается всудебном порядке. Основаниями для такой квалификации являются: растущаязадолженность по наёмной плате, повторяющийся характер просрочки её 121внесения, использование жилого помещения не в соответствии с условиямидоговора и т.д.
Другим примером законного интереса является ситуация, когдапродолжениеотношенийпонаймунедаётвозможностинаймодателюиспользовать земельный участок на предпринимательской основе, в результатечего он может понести значительные убытки. В законе специально оговаривается,что наймодатель в данном случае не вправе ссылаться на возможность полученияболее высокой наёмной платы от сдачи жилого помещения внаём другому лицу(п. 3 абз. 2 § 573 ГГУ). Наймодатель должен предоставить письменное заявлениев адрес нанимателя о расторжении договора, в котором в обязательном порядкеуказывается обоснование законного интереса (абз.
3 § 573 ГГУ), а также правонанимателя заявить возражение. Срок для расторжения договора наймодателем (смомента, когда он заявил о расторжении) зависит от длительности существующихотношений по найму жилого помещения: до 5 лет – 3 месяца, от 5 до 8 лет –6 месяцев, свыше 8 лет – 12 месяцев.ГГУ предусматривает два основания, незнакомых российскому праву, прикоторых наймодатель не должен доказывать наличие законного интереса. Вопервых, это «частичное прекращение договора» (нем. Teilkündigung, § 573b ГГУ),которое допускается только в отношении подсобных помещений или частейземельного участка, которые не предназначены для проживания граждан.
Вовторых, сюда относится «упрощённый порядок» (нем. Erleichterte Kündigung,§ 573а ГГУ), который возможен, когда наймодатель сдаёт жилое помещение вздании, состоящем не более чем из двух квартир, в котором проживает сам. Приэтом в целях защиты интересов нанимателя срок для расторжения договора,предусмотренный в обычном порядке, продлевается на три месяца275.Чрезвычайный порядок (нем. Außerordentliche Kündigung).
Данная группаоснований предполагает, что одна из сторон вправе в любое время расторгнутьдоговор при наличии существенного основания (§ 543 ГГУ). Основание являетсясущественным, если с учётом оценки интересов двух сторон дальнейшее 275Boenninghaus A. Schuldrecht: Besonderer Teil II. Gebrauchsueberlassungsvertraege. – 2.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
