диссертация (1169671), страница 25
Текст из файла (страница 25)
по делу № 4Г-28/2017-(4Г-2962/2016) [44Г-22/2017] //РосПравосудие [Сайт]. URL: https://rospravosudie.com (дата обращения: 15.05.2017). 100В связи с введением требования о государственной регистрации такжеследует отметить, что начало действия договора определяется не с момента, когдабыло вынесено решение о государственной регистрации, а с даты, указанной вдоговоре найма жилого помещения. В.А. Тархов219 выделяет случаи, когда началодействия договора может быть поставлено в зависимость от условия.
В частности,договор найма жилого помещения может быть заключён под отлагательнымусловием, если вступление договора найма в силу зависит от наступленияконкретного обстоятельства (например, поступления сына наймодателя взарубежный вуз). В другом случае договор может быть заключён подотменительным условием, наступление которого прекратит договор (например,возвращение сына, отчисленного из вуза, в сдаваемое жилое помещение напостоянное место жительства).Таким образом, можно сделать вывод, что рассмотренные законодательныеизменения в части заключения договоров найма жилых помещений весьманеоднозначны. Они характеризуются расширением проникновения публичногоначала в сферу частного оборота и, как следствие, усилением государственногоконтроля за наиболее уязвимыми сферами гражданских правоотношений.Принимая во внимание, что в договоре найма наниматель является слабойстороной, государственная регистрация обременения права собственности можетвыступать дополнительной гарантией соблюдения его прав.
Причём в этойконструкции регистрация права нанимателя не представляется возможной,поскольку законодатель не относит ни некоммерческий, ни тем болеекоммерческий наём к ограниченным вещным правам.Требование о государственной регистрации существенно изменяет ранеесложившийся порядок заключения договора найма жилья, а различные подходы кпониманию природы такой регистрации делают его сложно реализуемым. Приэтом нельзя сказать, что требование о государственной регистрации никогда неприменялось к отношениям по возмездной передаче жилья в пользование: и ранеедоговор аренды жилья, заключаемый на срок более года, подлежал регистрации 219 Тархов В.А. Гражданское право.
Общая часть: [Курс лекций]. – Чебоксары: Чуваш. кн. изд-во, 1997. – С. 222.101(п. 2 ст. 609 ГК РФ). С учётом весьма разнообразной судебной практики можнозаключить, что новое требование хотя и не влияет на действительность договора,но тем не менее усложняет процесс доказывания факта его совершения, особеннов тех случаях, когда не было соблюдено общее требование ГК РФ о простойписьменной форме.Как представляется, требование о государственной регистрации имеетразличную практическую значимость для разных типов договоров найма жилья иих сроков действия. Так, договор некоммерческого найма может быть заключённа срок до десяти лет; в этом случае регистрация оправдана необходимостьюподтверждения данных отношений.
В то же время регистрация договора наймажилого помещения (коммерческого найма) выглядит весьма обременительной,поскольку срок его заключения не может превышать пяти лет (п. 1 ст. 683 ГКРФ), а в дальнейшем требуется перезаключить соглашение с его последующейрегистрацией. При этом бремя расходов, связанных с такой регистрацией, скореевсего, будет ложиться на нанимателя. Подобные российским требования орегистрации обременения имущества договором найма в мировой практике найтивесьма затруднительно, поскольку, как правило, регистрируются либо самидоговоры найма, либо наймодатели, которые вносятся в специальный реестр лиц,сдающих жилые помещения внаём220.
По своему характеру в зарубежных странах,где имеется такая практика, регистрация обременения и регистрация договоранайма жилья весьма близки, поскольку прежде всего разработаны дляустановления государственного контроля за содержанием договора221. Однакотакая мера вряд ли будет эффективна в России, поскольку ничто не мешаетсторонам заключать договоры найма жилья продолжительностью менее года,продлевая их каждый раз на новый срок, и таким способом избегать возможнойволокиты с регистрацией и дополнительным налоговым бременем.
220См.: Никитина В.А. О некоторых вопросах заключения договора найма жилого помещения // Законодательство.– 2015. – № 6. – С. 34-40.221Целью регистрации договора найма жилого помещения также может являться предотвращение сокрытиядоходов наймодателем (например, в Австрии) или проверка государством соразмерности наёмной платы(например, в Великобритании). 102В праве ФРГ на стадии заключения договора найма жилого помещения снаибольшей свободой договора связана его форма. Согласно § 550 ГГУ этотдоговор может быть заключён как в письменной, так и в устной форме.
Еслидоговор найма жилого помещения заключается на срок свыше одного года безсоблюдения письменной формы, такой договор считается заключённым нанеопределённый срок. В этом случае расторжение договора возможно не раньше,чем по истечении одного года с момента передачи жилого помещения. В ГГУ ииных законах ФРГ каких-либо требований, связанных с регистрацией договоранайма жилого помещения, не установлено.§ 2.5. СодержаниеСодержание договоров найма жилых помещений составляют права иобязанности сторон. Как по праву РФ, так и по праву ФРГ в этих договорах могутбыть разграничены три этапа во взаимоотношениях сторон.
На первом этапевозникает совокупность прав и обязанностей сторон, направленных на передачужилого помещения во владение и пользование нанимателя; на втором –направленных главным образом на нормальное пользование жилым помещениемнанимателем и получение наёмной платы наймодателем. На третьем этапе, припрекращении наёмных отношений, возникают права и обязанности, связанные свозможным продолжением этих отношений или возвратом жилого помещения.После заключения договора найма жилого помещения у наймодателявозникает обязанность передать нанимателю во владение и пользование жилоепомещение. По праву России оно должно быть пригодным для проживания исвободным от третьих лиц (п.
1 ст. 676 ГК РФ). Следует отметить, что по спору, вкотором по договору нанимателю было передано жилое помещение, непригодноедля проживания, суд решил, что, поскольку объект договора не соответствовалимперативным требованиям закона (как существенное условие договора,ст. 671 ГК РФ), договор найма жилого помещения не может быть признан 103заключённым222. По нашему мнению, в данном судебном решении дана невернаяоценка сложившимся наёмным отношениям. Как представляется, в случаепередачи помещения, непригодного для проживания, но отвечающего инымпризнакам жилого помещения (изолированное недвижимое имущество), договорнайма жилого помещения следует считать заключённым; наниматель же вправепотребовать от наймодателя привести такое помещение в пригодное дляпроживания состояние или расторгнуть договор в судебном порядке всоответствии с подп.
1) п. 2 ст. 450 ГК РФ. В остальном при передаче жилогопомещения, не соответствующего условиям договора, каких-либо специальныхнорм в ГК РФ не предусмотрено (применяются общие правила ст. 393 ГК РФ овозмещении убытков). Если жилое помещение не передано, наниматель вправетребовать его передачи на основании ст. 398 ГК РФ.По праву Германии передаваемое наймодателем жилое помещение должнобыть не только, как по ГК РФ, пригодным для проживания и свободным оттретьихлиц.Ввидуобщихпредставленийгерманскогозаконодателяиправоприменителей о функции жилого помещения как важнейшего местапребывания каждого человека, большое значение ими уделяется вопросусоответствия жилого помещения условиям договора, т.е.
ожиданиям нанимателя,а также возможным мерам, если такие ожидания не достигнуты. Сюда относятсяслучаи, когда у жилого помещения имеется недостаток (как физический, так ипритязания третьих лиц, абз. 1-3 § 536 ГГУ), и случаи, когда наниматель вообщене может пользоваться жилым помещением. Так, если недостаток обнаруживаетсядо передачи жилого помещения нанимателю, то наниматель (как и пороссийскому праву) наделён правом обратиться в суд с иском о признаниидоговора недействительным и, таким образом, не связывать себя с неподходящимжильём (§ 119 ГГУ).
Иная ситуация складывается, если недостаток возник послепередачи жилого помещения. Если жилое помещение вообще не пригодно дляпроживания, то согласно абз. 1 § 536 ГГУ наниматель освобождается от наёмной 222Решение Норильского городского суда (Красноярский край) от 24 марта 2017 г. по делу № 2-770/2017, М370/2017 // РосПравосудие [Сайт]. URL: https://rospravosudie.com (дата обращения: 18.05.2017).
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
