диссертация (1169671), страница 23
Текст из файла (страница 23)
В то же время имеются примеры,когда при отсутствии в договоре указания на размер наёмной платы, но соговоркой, что договор возмездный (например, прописано положение о том, чтонаниматель платит соразмерную наёмную плату), суд определяет её конкретныйразмер на основании §§ 315-319 ГГУ199.
Наличие или отсутствие срока (обычноеусловие) в договоре влияет на квалификацию договора в качестве срочного илибессрочного, что важно для определения объёма прав и обязанностей сторон.В отличие от российского, германский законодатель при определениисодержания договора отдаёт предпочтение нанимателю как слабой сторонедоговора, защищая его от условий, которые могут быть включены в договор не вего пользу. Это выражается в том, что в ГГУ содержится большое числопараграфов, в которых сформулированы правила поведения, определённыенормами императивного характера. Эта императивность распространяется толькона интересы наймодателя; в интересах же нанимателя данные правиладопускается изменять соглашением сторон200. Также ярким примером являетсяограничение на размер наёмной платы при заключении договора.
Так, по общемуправилу наймодатель только при заключении договора может, исходя изсобственных пожеланий, согласовать с нанимателем размер платы за наём жилогопомещения. Однако он связан правилами о контроле за наёмной платой,введёнными в § 556d ГГУ в 2015 г. Согласно этим правилам, к 2020 г. земли ФРГдолжны принять перечень нестабильных с точки зрения жилищной ситуацииадминистративных территорий, где размер наёмной платы не должен превышать 197Emmerich V., Sonnenschein J.
Miete. Handkommentar. §§ 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuches. S. 906(§§ 580-580а ist der Bearbeitung von Rolfs C.).198Ibid.199Schellhammer K. Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen. – 9. Auflage. – Heidelberg, München, Landsberg, Frechen,Hamburg: C.F. Müller, 2014. – S.
134.200В некоторые параграфы ГГУ (например, § 536 об уменьшении размера наёмной платы при недостатках жилогопомещения; § 547 о возмещении нанимателю наёмной платы, внесённой за период, следующий после прекращенияотношений по найму; § 551 об ограничении размера денежных средств, вносимых нанимателем в целяхобеспечения исполнения обязательств по договору и др.) законодатель включил формулировку о том, что«соглашение, отступающее от правил в ущерб интересам нанимателя, недействительно». 9310 % от предела наёмной платы, установленного в общине ФРГ, под которую этатерритория подпадает. Данное правило уже распространилось более чем на 300городов Германии, в большей степени ограничения на наёмную плату коснулисьБаварии, Северного Рейна – Вестфалии, Бранденбурга и Баден-Вюртемберга201.Согласно судебной практике, если в договоре будет установлен размер наёмнойплаты, превышающий законодательно установленный предел, наниматель вправепотребовать от наймодателя соответствующего уменьшения наёмной платы, атакже возврата излишне уплаченной суммы (§ 812 ГГУ)202; в остальном договорможет быть признан действительным.
Помимо этого, в Германии за чрезмерновысокую наёмную плату предусматривается, в зависимости от обстоятельств,административная203 или уголовная ответственность204.В отношении иных договорных условий следует отметить, что судебнаяпрактика (в особенности практика Верховного Суда ФРГ) по конкретным деламчётко детализирует требования к договору, которые, как правило, потомучитываются в широко распространённых в Германии формулярах договоровнайма жилых помещений. В этих условиях, скорее, речь идёт о том, какиевопросы стороны в настоящее время вправе согласовать свободно (например,цена, если стороны хотят установить её ниже предписываемых законамипределов, эксплуатационные расходы, расходы на ремонт, возможность курить вжилом помещении).
Следует отметить, что уточнить обычные условия договоранайма жилого помещения в письменной форме в большей степени важно длянаймодателя: если в договоре стороны не придут к соглашению в отношениидиспозитивных норм ГГУ, вступит в силу весь объём правил, которыемаксимально защищают нанимателя (например, на наймодателя переходят всеобязанности по содержанию жилого помещения и оплате коммунальныхрасходов). 201Schön B. So viel darf ein Vermieter bei der Neuvermietung verlangen // Finanztip [Сайт]. 30.
September 2016. URL:http://www.finanztip.de/mietpreisbremse/ (дата обращения: 21.10.2016).202AG Lichtenberg, 28.09.2016 – 2 C 202/16.203См.: § 5 Закона об ответственности за экономические преступления от 9 июля 1954 г., ред. от 3 июня 1975 г. (сизм. и доп. от 13 апреля 2017 г.) // BGBl. I S. 1313.204См.: § 291 Уголовного кодекса Германии от 15 мая 1871 г., ред. от 13 ноября 1998 г. (с изм. и доп.
от 17 августа2017 г.) // BGBl. I S. 3322 (далее – Уголовный кодекс Германии). 94Особенностью германского права также является то, что в отношениях снаймодателем-предпринимателемнанимательвопределённыхслучаяхзащищается как потребитель.Прежде всего, это контроль за применением в сфере жилищного наймаформуляров и иных стандартных форм, осуществляемый посредством правилГГУ об общих условиях договоров205 (§§ 305-310 ГГУ). Содержание общихусловий договоров ограничено определёнными рамками, выходя за которые этиусловиястановятсянедействительными(например,еслионинеясныинедоступны для восприятия контрагента (нанимателя), ставят его в чрезмерноневыгодное положение)206. Правовое регулирование этих отношений в ФРГ имеетбольшое значение, поскольку стороны, как правило, используют типовой договор(формуляр)207.
Обычно в типовых договорах, составленных предпринимателямиили союзами наймодателей, изменяются имеющиеся диспозитивные нормы ГГУ озащите нанимателя, поэтому германские суды относятся к таким формулярамкрайне настороженно, нередко признавая общие условия недействительными.Следует заметить, что в РФ наиболее близкой схемой, регулирующей сходныеотношения, являются положения ст. 428 ГК РФ о договоре присоединения.Однако применение этой статьи к отношениям по коммерческому найму жилогопомещения в судах не распространено.Далее, согласно абз. 4 § 312 ГГУ на договор найма жилого помещенияраспространяются нормы о сделках, совершённых за пределами служебногопомещения продавца (нем.
Außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge,§ 312b ГГУ), а также в форме дистанционных продаж (нем. Fernabsatzverträge,§ 312с ГГУ). В первом случае наниматель заключает договор с наймодателемпредпринимателем в месте, которое не является служебным помещением 205Общие условия договора (нем.
Allgemeiner Geschäftsbedingungen) – это условия договора, заранеесформулированные в расчёте на многократное применение в договорах, о которых одна из сторон (сторона,использующая общие условия договора) заявила другой стороне при заключении договора. Общими условиямидоговора не являются условия, согласованные сторонами индивидуально (§ 305 ГГУ).206В § 308 ГГУ даётся перечень положений общих условий договоров, по общему правилу считающихсянедействительными, в отношении которых допускается оценка, а в § 309 ГГУ – перечень положений общихусловий договоров, являющихся недействительными в силу закона.207См.: Neuhaus K.-J. Allgemeine Geschaeftsbedingungen im Mietrecht – Ein Ueberblick // ZAP.
– 2010. – №. 21. –S. 1037. 95продавца (например, после неожиданного обращения предпринимателя кпотребителю в публичных местах, путём переговоров на рабочем местепотребителя, в ходе мероприятия, организованного в интересах предпринимателя,и т.п.). В этих обстоятельствах потребителю требуется особая защита, посколькупоследний под психологическим давлением предпринимателя может принятьпоспешное и необдуманное решение.
Во втором случае договор найма жилогопомещениязаключаетсямеждупредпринимателемипотребителемисключительно с использованием средств связи (письма, каталоги, телефонныезвонки, электронная почта и т.п.). При совершении указанных сделокнаймодатель обязан известить нанимателя о его праве отказаться от договора.Общий срок отказа от всех потребительских договоров составляет 14 дней смомента заключения договора (а применительно к договору найма жилья, чтонаправлено на ещё большую защиту нанимателя, – с момента, когда наймодательсделает такое извещение). Однако наниматель не может воспользоваться этимправом, если на момент заключения договора он осмотрел жилое помещение.Следует отметить, что в РФ отношения по дистанционной продаже товаров внастоящее время регулируются статьёй 26.1 Закона РФ от 7 февраля 1992 г.№ 2300-1 «О защите прав потребителей» (ред.
от 3 июля 2016 г.)208, но она неприменима к отношениям по найму жилья. Как представляется, с развитием в РФподобных отношений по совершению договоров найма без осмотра жилья, в томчисле с использованием электронных средств связи, данную германскуюпрактику было бы целесообразно учесть и в российском законодательстве.Объект договора. Объектом договора найма как по российскому, так и погерманскомуправуявляетсяжилоепомещение(ГГУприменительнокрассматриваемому договору оперирует термином Wohnraum209, который нарусский язык возможно перевести как «жилое помещение», «жилая площадь»). Вдвух странах правовое регулирование объекта договора найма в частиюридической техники имеет различия. В РФ требования к жилому помещению 208209 СЗ РФ.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
