диссертация (1169671), страница 19
Текст из файла (страница 19)
После заключения срочногодоговора указанное основание должно сохраняться, иначе договор будетпереквалифицирован в бессрочный. Жёсткость этого правила обусловлена тем,что у нанимателя по срочному договору найма жилого помещения значительно 145Ограничение на срочность договора не действует в отношении домов отдыха, жилых помещений, в которыхпроживает сам наймодатель, общежитий и хостелов, а также государственных домов // См.: Cornelius J.
TENLAW:Tenancy Law and Housing Policy in Multi-level Europe. Tenant’s Rights Brochure for Germany. Bremen, 2015. P. 8-9. 77меньше прав, чем по бессрочному146. В отличие от российского права, вгерманском праве отсутствует деление срочных договоров на краткосрочные идолгосрочные договоры. Такое деление имелось в ГГУ до 2001 г. (максимальныйсрок срочного договора составлял пять лет), однако в ходе реформы гражданскогозаконодательства оно, ввиду своей практической нецелесообразности, былоисключено.Проанализировав основные признаки договоров найма жилых помещенийпо праву РФ и ФРГ, следует отметить, что они во многом схожи. Исключениемявляется один признак – срок договора.
В этом, на наш взгляд, заключается одноиз наиболее принципиальных различий в правовом регулировании наёмныхотношений в РФ и ФРГ. В РФ срочный характер договора жилищного наймаориентирован на учёт интересов наймодателя (срок договора стороны определяютпо своему усмотрению), поскольку при существующих основаниях длярасторжения договора найма жилого помещения, заключив бессрочный договор,наймодатель может его расторгнуть по своей инициативе только при наличиинарушений со стороны нанимателя, что не учитывает иные, не связанные стакими нарушениями, обстоятельства. В ФРГ также имеется срочный договор, покоторому у нанимателя меньше прав, однако его заключение возможно толькоприисключительныхобстоятельствах,прямоуказанныхвзаконе.Какпредставляется, данное германское правило существенно защищает интересынанимателя, поскольку наниматель ограждён от срочных договоров, которыезаключаются с целью возможной минимизации его прав или для прикрытиявозможности повышения размера наёмной платы.
В то же время применениегерманского подхода в российском праве достаточно проблематично, посколькуэто потребует существенного пересмотра гл. 35 ГК РФ, в частности введенияоснованийдлязаключениясрочныхдоговоров,атакжезакрепления 146В праве ФРГ к срочным договорам найма жилых помещений не применяются: правила о контроле за наёмнойплатой при заключении договоров найма жилых помещений на административных территориях, являющихсянестабильными с точки зрения жилищной ситуации (§§ 556d-556g ГГУ), правила о повышении наёмной платы(§§ 557-561 ГГУ), правила о защите нанимателя при прекращении отношений по найму, а также при переходеправа собственности на жилое помещение (абз.
2 § 568, § 573, § 573a, абз. 1 § 573d, §§ 574-575, абз. 1 § 575a, § 577,§ 577a ГГУ). 78дополнительных оснований для прекращения договора найма жилого помещенияпо инициативе наймодателя.§ 2.3. Субъектный составНаймодатель и наниматель. Круг лиц, к которым относятся наймодатель инаниматель, в двух странах в целом совпадает. Наймодателем являетсясобственник жилого помещения, относящийся к любым субъектам гражданскогооборота, либо лицо, управомоченное собственником жилого помещения (п. 1ст. 671 ГК РФ; в ГГУ специальная норма отсутствует). В ФРГ основной группойлиц,передающихжильёвнаём(около60%в2012 г.147),являютсянепрофессиональные наймодатели.
Это частные лица, не имеющие статусаюридического лица (как правило, в их управлении находится менее десяти жилыхпомещений).В России нанимателем по договору найма жилого помещения может бытьтолько гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ), т.е. физическое лицо (граждане РФ,иностранные граждане и лица без гражданства), что обусловлено целевымиспользованием жилого помещения148.
В ГГУ, в отличие от ГК РФ, специальноеположение о нанимателе не устанавливается. Вместе с тем из анализа егопараграфов (например, § 563 ГГУ) следует, что в Германии нанимателем можетбыть только физическое лицо.По праву России юридическое лицо может выступать только арендатором (ане нанимателем) жилого помещения, которое должно его использоватьисключительно для проживания граждан149. В то же время в ГК РФ неуказывается, какой именно договор должен быть заключён между арендатором –юридическим лицом и гражданином. В.Р. Скрипко150 и П.В. Крашенинников151 147Lerbs O.
Germany’s rental property sector: a cornerstone of housing market resilience? // Housing FinanceInternational. – 2014. – № 2. – P. 40.148См.: Иванчак А.И. Гражданское право Российской Федерации: особенная часть. – М.: Статут, 2014. – С. 25.149См.: Власов А.А. Гражданское право. Особенная часть. Курс лекций. – М.: Изд-во СГУ, 2008.
– С. 37.150Скрипко В.Р. Комментарий к гл. 35 // Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Т. 1 / Подред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина // Доступ из справ.-правовой системы «Гарант-Аналитик аэро».151Крашенинников П.В. Жилищное право. С. 156-157. 79считают, что арендатор может сдать жилое помещение в субаренду, передача жежилого помещения по договору найма жилого помещения в данном случаеневозможна ввиду отсутствия специального регулирования данных отношений.ДругогомненияпридерживаютсяВ.Н. Литовкин152иМ.И. Брагинский153,полагающие, что юридическое лицо обязано использовать жилое помещение дляпроживания граждан, что должно оформляться (хотя на практике встречаютсянарушения) исключительно договором найма жилого помещения. В этой связимы полагаем, что рассматриваемый тип договора выделился из имущественногонайма, поскольку характеризовался особым объектом и субъектным составом настороне нанимателя.
Таким образом, если речь идёт о гражданине, проживающемв жилом помещении на условиях возмездного и временного пользования, тоничем иным, кроме как наймом жилого помещения (а не имущественным наймом,т.е. другим типом договора), эти отношения квалифицироваться не могут. Приэтомроссийскаяправоприменительнаяпрактикаподанномувопросудемонстрирует отсутствие единства мнений у судов: в одних случаях договор попередаче жилого помещения юридическим лицом в пользование гражданинупризнаётся арендой154 (что является ущемлением прав гражданина, посколькунормы об аренде не ориентированы на защиту нанимателя, реализующего своёправо на жилище), в других – наймом жилого помещения155. Более того,встречаются случаи, когда в одном деле суд одновременно применяет нормы двухразличных типов договоров для рассмотрения отношений, касающихся наймажилого помещения гражданином, например норм об аренде (гл.
34) и норм онайме жилого помещения (гл. 35)156. Ввиду этого не достигается единообразногопонимания и толкования правовой нормы всеми правоприменителями. 152Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. – 3-е изд.,испр. и доп. – М.: «Контракт», «Инфа-М», 1998. – С. 242.
(автор – В.Н. Литовкин) [Электронный ресурс]. URL:http://www.bibliotekar.ru/kodex-grazhdanskiy/index.htm (дата обращения: 26.09.2016).153Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. В 5 кн. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. С. 643.154Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 1 апреля 2015 г. № Ф10-762/15 по делу № А354341/2014 // Доступ из справ.-правовой системы «Гарант-Аналитик аэро».155Кассационное определение Пермского краевого суда от 26 сентября 2011 г. по делу № 33-9704 // Доступ изсправ.-правовой системы «Гарант-Аналитик аэро».156Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 11 октября2012 г. по делу № 33-4540/2012 // Доступ из справ.-правовой системы «Гарант-Аналитик аэро».
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
