диссертация (1169671), страница 22
Текст из файла (страница 22)
Abschlußfreiheit) и свободаопределять условия договора (нем. Gestaltungsfreiheit). В германском правеприменительно к жилищному найму также выделяется свобода формы договора(нем. Formfreiheit)181. Эти три элемента на стадии заключения договора наймажилого помещения реализуются в праве двух стран по-разному.Вступление в договорные отношения.
В праве РФ свобода вступления внаёмные отношения (и свобода выбора контрагента) ни для наймодателя, ни длянанимателя не ограничивается. Для заключения этого типа договора не требуетсякаких-либоадминистративно-правовыхсамостоятельнымюридическимфактом,предпосылок,порождающимонявляетсясоответствующееправоотношение.В праве ФРГ по общему правилу наймодатель и наниматель по своемуусмотрению определяют, с кем им заключать договор; тем не менее в некоторыхслучаях на наймодателя налагаются ограничения, вызванные социальными и дажеэтическими соображениями.Преждевсегоэтокасаетсянаймодателей,осуществляющихпредпринимательскую деятельность в данной сфере. Если такой наймодательимеет монопольное положение на рынке наёмного жилья, то его отказ заключитьдоговор найма жилого помещения с лицом, которому необходимо проживатьименно в этом жилом помещении (например, лицо имеет инвалидность, а вопределённой местности дом, в котором находится жилое помещение, –единственное здание, оснащённое специальным оборудованием), может бытьпризнан contra bones mores (§ 826 ГГУ)182.Помимо этого, Федеральным Конституционным Судом ФРГ на наёмныеотношения был распространён принцип недискриминации (абз.
1 ст. 3 Основного 181Der Vertrag (§§ 145 ff. BGB): BGB – Allgemeiner Teil / E. Mand. URL: http://www.staff.unimarburg.de/~mand/Materialien/BGB_AT_0506_§2III1.pdf (дата обращения: 27.01.2017); Jacoby F. Die gesetzlicheSchriftform bei Abschluss und Änderung von Gewerberaummietverträgen. – Kassel: Referat auf der Herbstveranstaltung2010desDeutschenMietgerichtstages,2010[Электронныйресурс].URL:http://db.mietgerichtstag.de/tl_files/Dateien/Herbstveranstaltungen/Jacoby_2010_Herbst_Schriftform.pdf(датаобращения: 27.01.2017).182Wurmnest W.
Op. cit. P. 20. 89Закона ФРГ)183, который в современных исследованиях трактуется достаточношироко. Он в основном касается установления наймодателем единых правил ораспорядке в доме или о сборах на общедомовые расходы. При этом ввидудействия гражданского принципа частной автономии у наймодателя не возникаетобязанности применять одинаковый режим (в частности, по установлениюнаёмной платы) ко всем нанимателям, с которыми он одновременно заключаетдоговоры найма жилых помещений в своём доме. Если же наймодатель сдаётвнаём более 50 жилых помещений, т.е. специализируется в этой сфере, принципнедискриминации действует жёстче184: договоры найма жилья должны бытьзаключены с нанимателями на равных условиях (например, запрещаетсяустановление различного размера наёмной платы за аналогичные жилыепомещения). Следует заметить, что в российском праве в некоторой степенисходные отношения регулирует ст. 426 ГК РФ о публичном договоре, однакоотносительноеёприменениякотношениямпонаймужильяимеетсянеопределённость: хотя она не содержит закрытого перечня договоров,подпадающих под её режим, передача имущества в пользование в этой статьепрямо не указана как одна из сфер деятельности субъекта предпринимательскойдеятельности, у которого имеется обязанность по заключению публичногодоговора.
На неприменение этой статьи к отношениям по жилищному наймууказывалось и в судебной практике185.Интересен также вопрос о влиянии в праве ФРГ на наёмные отношениячастного случая принципа недискриминации, а именно по признаку расы, пола,вероисповедания, дееспособности. Зарубежными авторами отмечается, чтонаймодатель, исходя из базового договорного принципа, вправе отказыватьнанимателю в заключении договора, если он его не устроит по этимсоображениям. В то же время, согласно официальному отчёту Европейского 183Согласно абз.
1 ст. 3 Основного Закона ФРГ все люди равны перед законом; Cornelius J., Rzeznik J. Op. cit. P. 8990.184Ringelheim J., Bernard N. Discrimination in Housing / Directorate-General for Justice. – Luxembourg: Office forofficial publications of the European Union, 2013. – P. 26.185См., напр.: Решение Ординского районного суда Пермского края от 23 ноября 2011 г. по делу № 2-198/2011 г.
//РосПравосудие [Сайт]. URL: https://rospravosudie.com (дата обращения: 20.07.2017). 90союза по найму жилых помещений в Германии186, если на стадии переговороввопросы наймодателя (причём указывается, что ему разрешается запрашиватьтолько информацию, существенную для договора, например платёжеспособность,семейное положение187) носят такого рода дискриминационный характер, унанимателя есть «право» солгать (нем. “Recht” auf Lüge).
В таком случаенаймодатель в последующем не сможет оспорить сделку на основании § 123 ГГУ,если ему станет известно о том, что при заключении договора наниматель утаилот него запрошенные сведения. Кроме того, в судебной практике в качественеправомерных были признаны следующие вопросы наймодателя, заданныенанимателюпридлительностизаключениитрудовыхдоговора:отношений188;оработодателеобобъявлениинанимателяинанимателянедееспособным, установлении опеки над ним189; о личности предыдущегонаймодателя190. Излишние вопросы наймодателя к нанимателю или выяснениеинформации о нём без его согласия могут также затронуть и другие егофундаментальные права – право на информационное самоопределение и право назащиту информации191.Определение условий договора.
Поскольку в статьях ГК РФ о найме жилыхпомещений не содержится каких-либо положений относительно существенныхусловий данного типа договора, то согласно абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ егосущественным условием является только условие о предмете, т.е.
о взаимныхдействиях двух сторон по передаче жилого помещения во временное владение ипользование для проживания в нём на условиях возмездности. Остальные условиядоговораможноназватьобычными(условиями,предписываемымидиспозитивными нормами ГК РФ). Так, если в договоре не определён срок егодействия, он считается заключённым на пять лет (п. 1 ст.
683 ГК РФ). Следуетотметить, что в судебной практике встречаются различные позиции судов 186См.: Cornelius J. TENLAW…P. 5.Emmerich V., Sonnenschein J. Miete. Handkommentar. §§ 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuches. AllgemeinesGleichbehandlungsgesetz. – 11., neu bearbeitete Auflage. – Berlin/Boston: Walter de Gruyter GmBH, 2014. – S. 16 (§ 535ist der Bearbeitung von Emmerich V.)188AG Rendsburg, 05.07.1990 – 3 C 241/90.189BVerfG, 11.06.1991 – 1 BvR 239/90.190LG Berlin, 07.06.1993 – 62 S 85/93.191Cornelius J. Op.
cit. P. 6.187 91относительно необходимости определения цены в договоре: одни считают еёсущественным условием (без согласования которого договор не заключён)192,другие – обычным условием193. Мы придерживаемся второй позиции, посколькуцена в качестве существенного условия в гл. 35 ГК РФ прямо не установлена (как,например, это имеет место применительно к договору аренды здания илисооружения, п.
1 ст. 654 ГК РФ). Поэтому при несогласовании сторонами ценыдоговора (размера платы за жилое помещение) она подлежит определению поправилам п. 3 ст. 424 ГК РФ, т.е. по средней рыночной стоимости найма жилья.В остальном по российскому праву стороны в значительной степенисвободны самостоятельно определять содержание договора найма жилогопомещения (они вправе включать в этот договор различные случайные условия,чтопредставляетсянеобходимымдляуточнениясодержаниябудущегоправоотношения), а также создавать смешанный договор (например, наём споследующей куплей-продажей).В Германии, как и в России, для признания договора заключённымнеобходимо согласовать его существенные условия (нем.
wesentliche Bestandteiledes Vertrags). В ГГУ нет специальной нормы по этому вопросу; существенныеусловия договора упоминаются в отдельных законах ФРГ (несвязанных сжилищным наймом)194 и в германской доктрине195. Под ними понимаютсяобразующие данный тип договора обязанности сторон (предмет договора), еслииное не установлено в законе. Соответственно, в договоре найма жилогопомещения должен быть чётко указан его предмет196. Образующие договор наймажилогопомещенияобязанностисторонсодержатсяв§ 535ГГУ(обимущественном найме), поэтому существенным условием договора найма жилогопомещения также является специальная цель, в соответствии с которой такое 192Кассационное определение Пермского краевого суда от 11 января 2012 г.
по делу № 33-91; Определение СК погражданским делам Смоленского областного суда от 26 июля 2011 г. по делу № 33-2414 // Доступ из справ.правовой системы «Гарант-Аналитик аэро».193Решение Октябрьского районного суда Ростовской области от 19 апреля 2012 г. по делу № 2-29/12г. //РосПравосудие[Сайт].URL:https://rospravosudie.com/court-oktyabrskij-rajonnyj-sud-rostovskaya-oblast-s/act106251274/ (дата обращения: 20.07.2017).194См., напр.: Altersvorsorge-Produktinformationsblattverordnung vom 27. Juli 2015 // BGBl.
I S. 1413.195См., напр.: Der Vertrag (§§ 145 ff. BGB): BGB – Allgemeiner Teil / Mand E. URL: http://www.staff.unimarburg.de/~mand/Materialien/BGB_AT_0506_§2III1.pdf (дата обращения: 27.01.2017).196Cornelius J., Rzeznik J. Op. cit. P. 118. 92жилое помещение передаётся, – проживание гражданина, в противном случаенормы о найме жилого помещения ГГУ к отношениям применяться не будут197. Внекоторых источниках в качестве существенного условия договора найма жилогопомещения в праве ФРГ также названа цена198.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
