диссертация (1169671), страница 18
Текст из файла (страница 18)
№ 70-КГ16-8 // Доступ из справ.-правовойсистемы «Гарант-Аналитик аэро». 73договор коммерческого найма, указав на то, что спорное жилое помещениеприобретено ООО за счёт собственных средств в целях обеспечения своихработников и членов их семей жилой площадью, что исключает возможностьприменения к правоотношениям сторон норм права о договоре социальногонайма жилого помещения.Подводяитог,отметим,чтоиспользованиепонятия«договоркоммерческого найма» жилого помещения представляется верным только вотношении договоров найма жилых помещений, по которым наймодательполучает прибыль, поскольку в остальных случаях договоры найма жилыхпомещений не имеют действительного коммерческого содержания.
Как мыпоказали, неправильное использование этого понятия приводит к невернойквалификации наёмных отношений, данной и сторонами этих отношений, исудами (как в рассмотренном деле судами первой и второй инстанции). Вместе стем выделять договор коммерческого найма жилого помещения в федеральномзаконодательстве нецелесообразно, поскольку он регулируется теми же нормами,что и договор найма жилого помещения гл. 35 ГК РФ. В этой связи следуетобратить внимание на недопустимость (предложенного некоторыми авторами137)переименования договора найма жилого помещения гл. 35 ГК РФ в договоркоммерческого найма жилого помещения, поскольку это существенно сузит сутьи значение этого типа договора.Что касается других основных признаков договора найма жилогопомещения, то этот тип договора является консенсуальным, двусторонним ивзаимным.
Так же как и в случае с возмездностью, договор найма жилогопомещения перенял от дореволюционного договора имущественного наймапризнак срочности (в настоящее время установлен максимальный срок действиядоговора найма жилого помещения – пять лет). Хотя в дореволюционном праведля найма недвижимости также устанавливался максимальный срок, такие 137См., напр.: Корнилова Н.В. Договор коммерческого найма жилого помещения в российском гражданском праве:учеб. пособие.
– Хабаровск: РИЦ ХГУЭП, 2015. – С. 43. 74отношения по его истечении по желанию сторон не прекращались138 (что вдальнейшем в законодательстве закрепилось в качестве автоматическоговозобновления договора). Как отмечали дореволюционные юристы, значениесрочности договора найма имущества заключалось не в установлении взаконодательстве какого-то определённого срока действия договора, а в наличиисамой возможности каждой стороны договора при определённых условиях егопрекратить139. Это отличало данные правоотношения от правоотношений куплипродажи и было важно прежде всего для предупреждения стеснений в правераспоряжения собственника имущества и его наследников, а также имелозначение с точки зрения учёта публичных (фискальных) интересов140.В советском праве поначалу требования к максимальному сроку действиядоговора найма жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на правеличной собственности, не предъявлялись141; по усмотрению сторон он мог бытьзаключён на неопределённый срок (ст.
154, 155 ГК РСФСР 1922 г., абз. 2ст. 299 ГК РСФСР 1964 г., ст. 131 ЖК РСФСР 1983 г.). Однако в ГК РСФСР1964 г. (и позднее в ЖК РСФСР 1983 г.) уже прослеживается различие в объёмеправ у нанимателя по краткосрочным и долгосрочным договорам найма жилыхпомещений142,чтовпоследствииотразилосьвдействующемГКРФ(устанавливающем, что при краткосрочном найме у нанимателя меньше прав143).Что касается германского права, то определение договора найма жилогопомещения в ГГУ отсутствует. На основании § 535 и § 546 ГГУ можно 138См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права: (По изд.
1907 г.) / Г.Ф. Шершеневич; Вступ. ст.Е.А. Суханова. – М.: Фирма «Спарк», 1995. – С. 356.139См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. Ч. 2. – М.: Статут, 1997. – С. 262; Бернгефт Ф., Колер И.Гражданское право Германии. С. 260.140Победоносцев К.П. Курс гражданского права. В 3 частях. Ч. 3: Договоры и обязательства. / В.С. Ем. – М.:Консультант плюс: Статут, 2003. – С. 356.141Только в ст. 154 ГК РСФСР 1922 г. имелась норма, перешедшая из Свода законов Российской империи, определьном сроке найма недвижимости в 12 лет, но фактически в силу ст.
155 ГК РСФСР 1922 г. она неприменялась.142Так, согласно ст. 328 ГК РСФСР 1964 г., ст. 135 ЖК РСФСР 1983 г. наниматель, проживающий по договорунайма жилого помещения, заключённому на срок не выше одного года с обязательством освободить жилоепомещение по истечении этого срока, был лишён права на возобновление договора.143В праве РФ к краткосрочным договорам найма жилых помещений (заключённым на срок менее одного года) неприменяются: правила о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилоепомещение, возникающего на основании договора найма (п.
2 ст. 674 ГК РФ), а если договором не предусмотреноиное – о вселении третьих лиц в жилое помещение (п. 2 ст. 677, ст. 680, ст. 685 ГК РФ), о преимущественном правенанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ), о замене нанимателя (ст. 686 ГК РФ), о защитенанимателя при прекращении договора (абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ). 75заключить, что договор найма жилого помещения в современном праве Германии– это соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуетсяпредоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение в состоянии,пригодном для проживания и соответствующем иным условиям договора,поддерживать его в этом состоянии в течение срока найма, а также нести бремярасходов, связанных со сданным внаём имуществом. Наниматель обязуетсявыплачивать наймодателю согласованную наёмную плату и освободить жилоепомещение по истечении срока действия договора.По германскому праву договор найма жилого помещения являетсяконсенсуальным, двусторонним (сторонами договора являются наймодатель инаниматель), взаимным и возмездным.
Возмездность является ключевымпризнаком, сохраняющимся для данного договора ещё со времён права ДревнегоРима. По германскому праву, если имущество передаётся в безвозмездноепользование,тотакиеотношениябудутквалифицироватьсякакссуда(§ 598 ГГУ). Однако ввиду того, что права нанимателя по договору найма жилогопомещения защищены сильнее, чем по договору ссуды, германские суды обычноквалифицируют такие договоры как жилищный наём, даже если нанимательвносит по договору очень низкую плату144.Наёмная плата включает плату за пользование жилым помещением(нем. Kaltmiete), а также эксплуатационные расходы (нем.
Betriebskosten), если посоглашению сторон их несёт наниматель. В целом такое содержание аналогичнороссийской структуре платы за жилое помещение. Между тем в ФРГ ведётся учётразмера наёмной платы. По согласованию с представителями интересовнаймодателей и нанимателей общинами ФРГ утверждаются и опубликовываютсяв форме таблиц пределы наёмной платы за жилые помещения, сопоставимые потипу, размеру, качеству и местонахождению, которая взимается на их территории(§ 558 ГГУ). Деятельность по составлению таких таблиц, определению ихконкретного содержания и по периодическому пересмотру (не менее чем раз в два 144Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch.
Band 3. Schuldrecht Besonderer Teil I / M. Habersack,S. Lorenz, H. Kollhosser et al. – 3. Auflage. – München: Verlag C.H. Beck, 1995 (§ 598 ist der Bearbeitung vonKollhosser H.) // Доступ из справ.-правовой системы Beck-Online. 76года) регламентируется на федеральном уровне (абз.
5 § 558с ГГУ). Пределынаёмнойплаты,установленныевобщинахФРГ,необходимыдляинформирования граждан о текущей стоимости найма жилья на разныхтерриториях страны, а также для возможности регулирования уровня платы призаключении договоров найма жилых помещений и их изменении.ВправеФРГсрочностьможетрассматриватьсявкачествеквалифицирующего признака договора найма жилого помещения только с тойточки зрения, что наёмные отношения имеют свойство возможности бытьзаконченными, т.е.
прекращёнными одной или другой стороной, после чего жилоепомещение поступает обратно во владение его собственника. Что касаетсясрочности как условия договора, то по общему правилу договор найма жилогопомещения в ФРГ является бессрочным (если стороны не укажут срок в договореили заключат его в устной форме).Право наймодателя на заключение срочного договора найма ограничено иможет быть реализовано только после того, как он в письменной формепредставит нанимателю доказательства, что у него имеются на это законныеоснования. Согласно § 575 ГГУ срочный договор найма жилого помещения можетбыть заключён только в трёх случаях145, а именно если наймодатель по истечениисрока действия договора намерен: 1) использовать объект договора для своегопроживания, проживания членов своей семьи или лиц, ведущих с ним совместноехозяйство; 2) допустимым способом разрушить жилое помещение (комнату), егосущественнореконструироватьилипривестивпригодность,приэтомпродолжение отношений по найму будет значительно затруднять реализациюданных мер; 3) передать жилое помещение внаём лицу, ответственному заоказание услуг (например, работнику наймодателя).
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
