диссертация (1169671), страница 16
Текст из файла (страница 16)
Хотя судебное решение формально не является источником права вФРГ, на практике оно используется в качестве восполняющей пробел в законенормы права. Суды выступают не только интерпретаторами правовых норм, но иучастниками их формирования. При этом роль деятельности судов в этой сфересо временем только возрастает. Ввиду большей оперативности именно решениямФедерального Верховного Суда ФРГ отводится важная роль в регламентациинаёмных отношений, на которые ориентируются нижестоящие суды, современнаяюридическая доктрина, а также стороны при составлении договоров.
Такаясудебная практика может быть в последующем кодифицирована в ГГУ, а до этогоона действует в ФРГ как «прецедентное право» (английский термин case lawвстречается в литературе, посвящённой германскому правовому регулированиюотношений по найму жилья121). Решения верховных судов отдельных земель ФРГтакже выступают важным регулятором отношений по найму жилья, на которыеориентируются нижестоящие суды, однако только в рамках территорий этихземель. В своих решениях, касающихся договоров найма жилых помещений,германскиесудыприводятанализсудебныхрешений,вынесенныхпоаналогичным или сходным делам.
Кроме того, для разрешения споров, возникшихиз договора найма жилого помещения, судами ФРГ используется правовая 120В земле Северный Рейн – Вестфалия эти отношения регулирует Закон о жилищном надзоре в земле СеверныйРейн – Вестфалия от 10 апреля 2014 г. (с изм. и доп. от 24 августа 2017 г.; GV. NRW.
S. 269) и РаспоряжениеМинистерства строительства, жилищно-коммунального хозяйства, городского развития и транспорта землиСеверный Рейн – Вестфалия об установлении максимально допустимых размеров наёмной платы от 23 июня2015 г. Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr NRW [Офиц.
сайт]. 23.06.2015. URL:http://www.vm.nrw.de/presse/pressemitteilungen/Archiv-des-MBWSV-2015/2015_06_23_Mietpreisbremse-wird-in-22Staedten-eingefuehrt/index.php (дата обращения: 27.01.2017).121См., напр.: Wurmnest W. Op. cit. P. 18, 19. 66доктрина.
Как и в случае с «судебным прецедентом», в процессе принятиясудебных решений постепенно расширяется практика использования положенийиз научных работ авторитетных юристов.Таким образом, источники правового регулирования отношений по наймужилых помещений частного жилищного фонда в РФ и ФРГ имеют определённоесходство,аименнокодифицированноегражданскоезаконодательство,содержащее положения о найме жилых помещений.
В качестве различийвозможно отметить то, что в ФРГ гражданское законодательство (выполняя внекоторой степени функции и жилищного законодательства) также отнесено ккомпетенции земель ФРГ, поэтому на их уровне урегулировано больше вопросов,чем на уровне субъектов РФ. В этой части российское законодательство болеецентрализовано: отношения по найму жилого помещения частного жилищногофонда на региональном уровне практически не охвачены (в отличие от ФРГ, в РФтребования к жилому помещению установлены на федеральном уровне). Такжеразличия выявлены в подходах двух стран к роли судов в этой сфере.§ 2.2.
Понятие и основные признакиОсновываясь на ст. 671, 678 ГК РФ и ст. 19 ЖК РФ, дадим следующееопределение договора найма жилого помещения в праве России: договор наймажилого помещения – это соглашение, в силу которого одна сторона –наймодатель обязуется предоставить другой стороне – нанимателю (гражданину)жилое помещение из жилищного фонда коммерческого использования вовладение и пользование для проживания в нём, а наниматель обязуетсяиспользовать жилое помещение по назначению, вносить плату за жилоепомещение и освободить жилое помещение по истечении срока действиядоговора.В российском праве одним из признаков данного типа договора являетсявозмездность. В дореволюционном праве этот признак был определяющим для 67договора имущественного найма, отграничивающим его от ссуды122.
В советскомправе договор имущественного найма (ст. 152 ГК РСФСР 1922 г.), а затем идоговор найма жилого помещения (согласно п. 30, 36 Постановления ЦИК и СНКСССР от 17 октября 1937 г. № 1843, ст. 295 ГК РСФСР 1964 г., ст. 122 ЖКРСФСР 1983 г.) также были возмездными. В современном праве РФ возмездностьостаётсяважнымквалифицирующимпризнакомэтоготипадоговора,подчёркивающим эквивалентность наёмных отношений (в которых нанимательплатит за жилое помещение, а наймодатель заботится о том, чтобы у нанимателявсегда имелась возможность им пользоваться)123.Подоговорунаймажилогопомещения(фондакоммерческогоиспользования) нанимателем вносится плата за жилое помещение (ст.
682 ГК РФ),структура которой в законодательстве не детализирована. Следует отметить, чтокоммунальные платежи не включаются в плату за жилое помещение, и, еслистороны не договорятся об ином, их уплата отнесена к обязанности нанимателя(ч. 3 ст. 678 ГК РФ).Согласно п. 1 ст. 682 ГК РФ законом может быть предусмотренмаксимальный размер платы за жилое помещение, который стороны должнысоблюдать в договоре. Тем не менее какой-либо закон по данному вопросу до сихпор не принят124. В соответствии со ст.
421 ГК РФ размер платы за жилоепомещение по договору найма жилья между частными лицами в настоящее времяне ограничивается. В практике имели место случаи, когда органы власти,реализуяполномочиясобственникажилищногофонда,путёмпринятиянормативно-правовых актов самостоятельно (основываясь на п. 1 ст. 682 ГК РФ)определяли размер платы за наём жилых помещений государственного илимуниципального жилищных фондов. Однако п. 1 ст. 682 ГК РФ не рассчитан натакие ситуации, поскольку размер платы за жилые помещения, находящиеся всобственности субъектов РФ и муниципалитетов, определяется в порядке, 122Синайский В.И.
Русское гражданское право. С. 387.См.: Бернгефт Ф., Колер И. Гражданское право Германии. С. 258-259.124Ранее в юридической литературе обращалось внимание на необходимость создания механизмов определениямаксимального размера платы за жилые помещения по договору коммерческого найма. См.: Садовникова Е.В.Проблемы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения: автореферат дис.
...кандидата юридических наук: 12.00.03. – М., 2010. – С. 10.123 68установленном ст. 156 ЖК РФ. Данная позиция была подтверждена ВерховнымСудом РФ125. Как представляется, норма п. 1 ст. 682 ГК РФ призванаурегулировать исключительные ситуации (например, при острой нехватке жилья),когда с целью защиты интересов всех нанимателей, в том числе в отношениях снаймодателями – частными лицами, ограничивается размер платы за жилыепомещения на территории всей страны или конкретного региона.
По нашемумнению, норма п. 1 ст. 682 ГК РФ будет работать только вместе с принятиемспециальногофедеральногонормативно-правовогоакта(например,постановления Правительства РФ), который либо полностью урегулирует этиотношения, либо конкретизирует форму, сроки и другие вопросы, в рамкахкоторых субъекты РФ смогут принять соответствующие законы об установлениимаксимального размера платы за жилое помещение по договору найма. В этомвопросе было бы полезно использовать рассматриваемый далее опыт ФРГ.В отечественной доктрине126, российской судебной практике127 и внекоторых актах субъектов РФ128 договор найма жилого помещения такжеопределяется как «договор коммерческого найма» жилого помещения, в связи счем возникает вопрос о точном содержании этого понятия и целесообразностизакрепления его на федеральном уровне.В специальных нормах ГК РФ и ЖК РФ, регулирующих жилищныеотношения, нет каких-либо норм, раскрывающих понятие «коммерческий».Только в п.
1 ст. 50 общих положений ГК РФ коммерческая организация 125Апелляционное определение СК по административным делам ВС РФ от 15 июня 2016 г. № 47-АПГ16-4 //Правовой навигационный сервис по законодательству РФ «Кодексы и Законы Российской Федерации 2017»[Сайт].
URL: http://www.zakonrf.info (дата обращения: 20.07.2017).126См., напр.: Крашенинников П.В. Жилищное право. – 6-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут, 2008. – С. 11, 44, 92;Гражданское право: Учебник: в 4 т. Т. 3: Обязательственное право / [В.В. Витрянский, В.С. Ем, С.М. Корнеев идр.]; под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Волтерс Клувер, 2010. – С. 547 (авторы – С.М. Корнеев,Е.А.
Суханов).127См., напр.: Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 27 сентября 2016 г. № 5-КГ16-126; ОпределениеСК по гражданским делам ВС РФ от 24 января 2012 г. № 87-В11-3; Определение СК по гражданским делам ВС РФот 27 апреля 2010 г. № 58-В10-5 // Доступ из справ.-правовой системы «Гарант-Аналитик аэро».128См., напр.: Постановление Правительства Ленинградской области от 7 июля 2011 г. № 205 «Об утверждениирегиональной программы „Стимулирование развития жилищного строительства на территории Ленинградскойобласти в 2011-2015 гг.“» (ред.
от 28 ноября 2012 г.) // Вестник Правительства Ленинградской области. – 2011. –№ 65; Решение Совета депутатов городского поселения Раменское МО от 18 августа 2011 г. № 9/2 «О принятииПоложения о порядке предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда городскогопоселения Раменское по договорам коммерческого найма» (ред. от 26 сентября 2013 г.) // Бюллетень нормативныхи правовых актов органов местного самоуправления Раменского муниципального района МО.
– 2011. – № 9. 69определяется как «организация, преследующая извлечение прибыли129 в качествеосновной цели своей деятельности». Согласно словарям, коммерческий – это«связанный с денежными интересами, направленный на получение прибыли»130;«относящийся к торговле по повышенным ценам»131 и т.д. Тогда и по договорукоммерческого найма наймодатель должен получать прибыль.На практике зачастую к категории наймодателей относятся граждане, укоторых имеется не единственное жильё. Они, не регистрируясь в качествепредпринимателей, на протяжении долгого времени могут сдавать квартирувнаём, извлекая из этой гражданско-правовой сделки прибыль. Возможно ли втаком случае при квалификации сделки в качестве договора коммерческого наймажилого помещения применять к этим отношениям гражданско-правовые нормы,регулирующие предпринимательскую деятельность?132 На первый взгляд, этадеятельность осуществляется самостоятельно, сопряжена с некоторым риском(вероятность невнесения нанимателем платы) и систематическим получениемприбыли от сдачи жилья внаём.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
