диссертация (1169671), страница 12
Текст из файла (страница 12)
I.S. 2376.92До указанной реформы только в одном параграфе (544) ГГУ использовалось понятие «жилище или другое,подходящее для пребывания людей помещение».93Согласно новому порядку в ГГУ сначала расположены общие положения об имущественном найме,применяемые ко всем договорам (§§ 535-548 ГГУ), затем положения о найме жилого помещения (§§ 549577a ГГУ) и о найме другого имущества (аренда) (§§ 578-580a ГГУ).94Закон о прекращении дискриминации однополых союзов: однополое партнёрство от 16 февраля 2001 г.
// BGBl.2001 I, p. 266.95Wurmnest W. German Report – Research Project: Tenancy Law and Procedure in the EU. P. 6-7.90 49имущественном найме. В настоящее время они охватывают большинствовопросов в сфере жилищного найма. Нормы ГГУ о найме жилых помещений,включённые в него специальными законами, а также в некоторой степенисформированные судебной практикой, в литературе иногда называют «SozialesMietrecht»96, что можно перевести как «социальное наёмное право».
Под«социальным наёмным правом», как правило, понимаются нормы, которыерегулируют отношения по найму жилых помещений, носят императивныйхарактер и в интересах нанимателя ограничивают права наймодателя насвободное расторжение договора, прекращение договора по истечении срока егодействия, а также увеличение наёмной платы97. «Социальный» в данном случаеозначает «защищающий нанимателя», «ограничивающий договорную свободунаймодателя в интересах нанимателя»98, при этом подразумевается защита всехнанимателей, независимо от их принадлежности к каким-либо социальнонезащищённым категориям граждан.Поскольку объектом найма является жилое помещение, ряд вопросов(требования к жилому помещению, нормы жилой площади и т.п.) определяется вспециальных законах земель ФРГ.
Таким образом, в отличие от России,специального кодифицированного акта, регулирующего жилищные отношения нафедеральном уровне, в Германии нет.В последние годы право Европейского союза, в особенности в сферезащиты прав потребителей, недопущения дискриминации99 и недобросовестнойконкуренции, также оказывает определённое влияние на правовое регулированиеотношений по найму жилого помещения в Германии. Так, Директива Совета№ 93/13/ЕЕС от 14 апреля 1993 г.
о несправедливых условиях в потребительскихдоговорах была имплементирована в § 305 ГГУ и положения последующих 96Haeublein H., Lehmann-Richter A. Op. cit. S. 33, 35, 42.Soziales Mietrecht / Economia48 [Электронный ресурс]: die Grosse Enzyklopaedie der Wirtschaft.
2009. URL:http://www.economia48.com/deu/d/soziales-mietrecht/soziales-mietrecht.htm (дата обращения: 25.01.2017).98Soziales Mietrecht / Unsere [Сайт]. URL: http://unsere.de/soziales_mietrecht.htm. (дата обращения: 25.01.2017).99Директива 2000/43/ЕС Совета ЕС от 29 июня 2000 г., имплементирующая принцип равного обращения слюдьми, независимо от их расового или этнического происхождения, и Директива 2004/113/ЕС Совета ЕС от13 декабря 2004 г., имплементирующая принцип равенства между мужчинами и женщинами в отношении доступак товарам и услугам, были перенесены в национальное законодательство ФРГ посредством принятия Общегозакона о равном обращении с людьми от 14 августа 2006 г.
(BGBl. I S. 1897), который распространяется нанаёмные отношения.97 50параграфов ГГУ. Хотя сфера применения Директивы от 25 октября 2011 г.№ 2011/83/ЕС о правах потребителей не распространяется на договор наймажилогопомещения,германскийзаконодатель,воспользовавшийсяст.8Директивы, распространил её правила и на соответствующий договор, всоответствии с чем наниматель теперь имеет право на отказ от потребительскогодоговора (§§ 312, 355 ГГУ).
Признав за нанимателем статус потребителя,германский законодатель предоставил ему дополнительную защиту.Отдельно следует отметить политику Европейского союза в областиэнергосбережения, в частности строительства энергосберегающих домов100,которая стала одним из оснований для проведения реформы законодательства ожилищном найме в Германии в 2013 г.101, в ходе которой вопросы, связанные ссодержанием и модернизацией наёмного жилого помещения, были выделены вотдельную главу ГГУ (глава 1а подраздела 2 раздела 5). Ключевым аспектомреформы стало включение в ГГУ норм, направленных на стимулированиенаймодателей модернизировать жилые помещения в энергосберегающие.
Приэтом в законодательстве устанавливается обязанность нанимателя допускать(нем. dulden) такую модернизацию и не заявлять требований о снижении наёмнойплаты за неудобства. В качестве стимула наймодателю предоставляется правоповысить наёмную плату (в ограниченных законодательством размерах) послепроведения модернизации, повышающей энергосберегающие показатели жилогопомещения.Это обстоятельство позволяет сделать заключение о появлении новойтенденции в исследуемой сфере. Если до сих пор практически все рассмотренныезаконодательные решения в сфере жилищного найма были направлены на защитунанимателя, то вышеуказанная новелла свидетельствует о реализации германским 100Директива 2010/31/ЕС Европейского парламента и Совета ЕС от 19 мая 2010 г.
по энергетическойэффективности зданий; Директива Европейского парламента и Совета ЕС 2012/27/ЕС от 25 октября 2012 г. обэнергетической эффективности, об изменении Директив 2009/125/EC и 2010/30/ЕС и отмене Директив 2004/8/EC и2006/32/EC. Согласно Директиве 2010/31/ЕС государства – члены Европейского союза принимают меры, чтобы непозднее 31 декабря 2020 г.
все новые здания имели практически нулевое потребление энергии. Кроме того,государства – члены Европейского союза должны разработать национальные планы действий по увеличениюколичества зданий с практически нулевым потреблением энергии и другие меры.101Закон об энергетической модернизации наёмного жилого помещения и упрощённом осуществлении права навыселение от 11 марта 2013 г. // BGBl. I S. 434. 51государством посредством частного права иных, не отвечающих интересамнанимателей, публичных целей (сохранение энергетических ресурсов).В германском праве в рамках жилищного найма, хотя и в меньшей степени,чем в российском праве, имеются нормы, направленные на поддержку толькосоциально незащищённой категории лиц.
Но отдельной договорной формы дляданных наёмных отношений в германском законодательстве создано не было.Прежде всего, в Основном Законе ФРГ не предусмотрено, как в Конституции РФ,права на жилище. Оно имелось в период государственного управления жильём впослевоенной Веймарской конституции 1919 г., в которой «здоровое жильё»предназначалось для солдат, ветеранов войны и семей с детьми. В настоящеевремя в большинстве конституций земель ФРГ в той или иной форме закрепленоправо на жилище, а в некоторых из них установлены нормы о социальном жильё(например,вконституцииБаварии,Мекленбурга-ПереднейПомерании,Бранденбурга), а также о необходимости оказывать со стороны земли ФРГподдержку в получении достаточного жилья лицами, имеющими низкий уровеньдоходов (конституция Берлина). Однако в силу ст.
33 Основного Закона ФРГ оприоритете федерального права над земельным они не действуют. Закреплённыев них права на жилище не порождают субъективного права лица требоватьпредоставления ему жилого помещения.С целью стимулирования строительства нового жилья и обеспечения имграждан, нуждающихся в жилых помещениях, с середины 50-х гг. германскоегосударство разработало и внедрило специальную программу, в рамках которойоно за счёт предоставления государственной поддержки стимулирует частныхлиц строить социальное жильё для его дальнейшей передачи гражданам наусловиях найма.
Такая инициатива в те годы дала свои результаты, однако современем её применение существенно сократилось102. На сегодняшний деньпрограмма продолжает действовать только в некоторых землях ФРГ. Её сутьзаключается в том, что государство оказывает поддержку (предоставляет 102После программы по строительству социального жилья был взят курс на целевую программу по поддержкеотдельных семей, наиболее нуждающихся в помощи, основной принцип которой заключается в покупке семьямивторичного жилья.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
