диссертация (1169671), страница 9
Текст из файла (страница 9)
Именно так и обстояло дело в периоддействия ЖК РСФСР 1983 г., в котором нормами о найме жилых помещений вдомах и квартирах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности,были сделаны отсылки к нормам о найме жилых помещений в государственномжилищном фонде. В самой же гл.
35 нынешнего ГК РФ прямо говорится осамостоятельных типах договоров: договоре найма жилого помещения и договоресоциальногонаймажилогопомещения.Такимобразом,применяяприрегулировании отношений по социальному найму жилого помещения отсылки кнормам о найме жилого помещения, законодатель в данном случае исходит лишьиз принципа юридической экономии. 56См., напр.: Гражданский кодекс Российской Федерации.
Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитнопредметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. – М.: Международный центрфинансово-экономического развития, 1996. – С. 350-352 (автор – П.В. Крашенинников); Седугин П.И. Жилищноеправо: Учебник для вузов. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Норма, 2004. – С. 108-110; Скрипко В.Р. Комментарий кгл.
35 // Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: [в 2 т.]. Т. 1 / [Т.Е. Абова и др.]; под ред.Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права Российской акад. наук. – 6-е изд., перераб. и доп. – М.:Юрайт, 2011 // Доступ из справ.-правовой системы «Гарант-Аналитик аэро»; Фаршатов И.А.
Комментарий ксудебной практике по жилищным спорам. – М.: Издательство Юрайт, 2011 // Доступ из справ.-правовой системы«Гарант-Аналитик аэро». 38После принятия Жилищного кодекса РФ 2004 г. сфера найма жилья непретерпела каких-либо существенных законодательных изменений. Между темжилищная ситуация в стране продолжает оставаться непростой.
Масштабстроительства (покупки) государством жилья и его передачи по договорусоциального найма нуждающимся гражданам, определённым в соответствии сдействующим законодательством, пока не может решить проблему нехваткижилья. Кроме того, для гражданина доступ к заключению договора социальногонайма ограничен весьма жёсткими формальными критериями. В этом контекстеновый курс жилищной политики Российской Федерации 2010-х гг. направлен напоиски новых решений этой проблемы, а именно на формирование рынкадоступного для широких слоёв населения арендного жилья, в частности дляграждан, имеющих невысокий уровень дохода57, а также стимулированиесоздания государственно-частного партнёрства в этой сфере58.
Субъективноеправо граждан на такое доступное наёмное жильё появилось с введением в ГК РФи ЖК РФ в 2014 г. нового типа договора – договора найма жилого помещенияжилищного фонда социального использования59 (так называемый договорнекоммерческого найма60, далее – договор найма жилого помещения жилищногофонда социального использования, договор некоммерческого найма).В отличие от договора социального найма, который эволюционировал вроссийскомзаконодательственекоммерческогонайманаявляетсяпротяжениипреждепочтинезнакомымвека,договорроссийскомузаконодательству институтом, призванным создать новую практику в сфережилищного найма.
С одной стороны, этот договор опосредует те же, что и 57Указ Президента РФ от 7 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерациидоступным и комфортным жильём и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» // СЗ РФ. – 2012.
–№ 19. – Ст. 2337.58Крючкова Е. Арендному жилью ищут финансовый фундамент [Электронный ресурс]: газета «Коммерсантъ»[Сайт]. 28.03.2016. URL: http://www.kommersant.ru/doc/2949337 (дата обращения: 26.06.2016).59Введён Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодексРоссийской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательногорегулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» (СЗ РФ. –2014. – № 30 (часть I). – Ст. 4218).60Пояснительная записка к проекту федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс РоссийскойФедерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулированияотношений по некоммерческому найму жилых помещений» // Доступ из справ.-правовой системы«КонсультантПлюс».
39социальныйнаём,отношенияпоадминистративномураспределениюгосударственного жилья. С другой стороны, по этому договору, наравне сгосударственными и муниципальными собственниками, закон допускает бытьнаймодателями собственников жилых помещений частного жилищного фонда.Какследствие,даннаядоговорнаяформаинтереснасточкизрениянеобходимости установления баланса интересов сторон. Если наймодатель –публичный собственник, тогда его интересы главным образом ограничиваютсятолько удовлетворением потребности граждан и сохранением жилого помещениякак части жилищного фонда. Однако как только в эти отношения в качественаймодателя вступает частный собственник, он начинает преследовать свои цели.Возможно, предвидя такие ситуации, разработчики законопроекта о договоренекоммерческого найма указывали, что в этих отношениях наймодателем можетвыступать частное лицо (например, работодатель), которое при этом не ставитцели извлечения прибыли61.
Соответственно, основная функция этого типадоговора, как и в случае с договором социального найма, публичная, т.е.удовлетворение жилищных потребностей граждан.Завершая данную часть исследования, следует обратить внимание насовременную структуру жилищного фонда России. Хотя жилищный фонд каксовокупность жилых помещений, находящихся на территории страны, служитодной цели (обеспечение граждан жильём), по своему составу он неоднороден.Ст. 19 ЖК РФ, основываясь на двух признаках, делит жилищный фонд на виды,что создаёт для них специальные правовые режимы.
Именно от принадлежностижилогопомещениякопределённомувидужилищногофондазависитвозможность заключить тот или иной тип договора найма жилого помещения.Поэтому вопрос о такой принадлежности объекта договора найма встаёт передсудом при рассмотрении практически каждого жилищного разбирательства.Взависимостиотформысобственностиразличаютчастный,государственный и муниципальный жилищные фонды. Следует отметить, чтожилое помещение может находиться в общей собственности нескольких лиц 61 Там же.40(совместной или долевой), а среди сособственников одновременно могут бытьграждане, юридические лица и публично-правовые образования, что, например,исключает передачу такого жилого помещения по договору социального найма.По цели использования выделяют следующие виды жилищного фонда.
Вопервых, жилищный фонд коммерческого использования, который предназначендля использования собственниками жилых помещений (независимо от формысобственности) для проживания в них граждан на возмездных условиях (дляпроживания граждан по рассматриваемому в рамках главы 2 настоящегоисследования договору найма жилого помещения).
Описывая этот вид фонда,ст. 19 ЖК РФ также указывает на то, что входящие в него жилые помещениямогут быть предоставлены гражданам по иным договорам. По всей видимости,это положение рассчитано на случаи вселения нанимателем в жилое помещениевременных жильцов на условиях безвозмездного проживания. Как отмечаетЮ.К. Толстой, плата за пользование жилыми помещениями жилищного фондакоммерческого использования может не выделяться особым образом, а бытьсоставной частью каких-либо иных обязательств62. Во-вторых, жилые помещенияжилищного фонда социального использования, которые выступают объектомрассматриваемых в рамках главы 3 настоящего исследования договоров наймажилых помещений с социально незащищённой категорией лиц.
В-третьих,специализированный жилищный фонд, охватывающий наиболее разнородныеотношения,врамкахкоторыхгосударствомилимуниципалитетомпредоставляется жильё гражданам, нуждающимся в нём, в связи с различнымиобстоятельствами (например, в связи со службой, учёбой, проведениемкапитальногоремонтадомаит.д.).В-четвёртых,жилыепомещенияиндивидуального жилищного фонда, принадлежащие частным лицам илиюридическим лицам и не относящиеся к отношениям по найму, посколькупредназначены для проживания в них собственников и иных граждан набезвозмездных началах. 62 Толстой Ю.К.
Жилищное право: учебник. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Проспект, 2013. – С. 45-46.41§ 1.3. Эволюция правового регулирования отношений по найму жилыхпомещений в Германии в XX – начале XXI вв.Как указывают европейские исследователи63, «переворот» в германскомзаконодательстве, регулирующем отношения по найму жилых помещений,произошёл после Первой мировой войны, когда масштабные разрушения и потокбеженцев в города потребовали от государства принятия мер в жилищной сфере.В Германии был введён государственный учёт всех жилых помещений с цельювселения граждан в свободные жилые помещения64. Однако данная мерарассматриваласьгерманскимзаконодателемвкачествечрезвычайной;соответственно, после окончания военных событий и стабилизации жилищногосектора она была отменена65.
В специальную систему по перераспределениюжилых помещений среди населения такой учёт жилой площади не оформился.Напротив, германское государство, в отличие от российского, не взяло на себяфункциисамостоятельноудовлетворятьжилищныепотребностигражданпосредством создания и передачи им в пользование жилых помещенийгосударственного жилищного фонда.Основным же направлением развития германского законодательства всфере найма жилья в тот период, которое сохраняется по настоящее время, сталопоощрение частной инициативы в строительстве и сдаче жилья внаём приодновременной защите слабой стороны договора – нанимателя.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
