диссертация (1169671), страница 13
Текст из файла (страница 13)
52субсидии, налоговые льготы и т.п.) частным инвесторам и компаниям сгосударственным участием в строительстве наёмных домов. В обмен на этоограниченный период времени (как правило, 12-20 лет) построенный такимобразом наёмный дом подпадает под специальный режим, в соответствии скоторым: 1) наёмная плата за жилое помещение в наёмном доме устанавливаетсяниже рыночной; 2) нанимателями могут быть только определённые, социальнонезащищённые категории лиц (как правило, лица с низким уровнем доходов)103.Это обусловливает применение некоторых дополнительных норм к договорунайма жилого помещения в таком наёмном доме, делая его разновидностьютакого типа договора, который в настоящем исследовании будет определён какдоговор найма жилого помещения с социально незащищённой категорией лиц.Жилищный фонд в ФРГ имеет иную, чем в РФ, структуру. Так, в егосоставевозможновыделитьжилыепомещения,принадлежащиепрофессиональным лицам и непрофессиональным (частным) лицам.
В рамкахданной классификации к профессиональным лицам относятся жилищныекооперативы, банки, муниципальные жилищные предприятия, общественныеорганизации и т.д.; жильё данной категории, как правило, предназначено дляпередачи его внаём. Основная же доля жилых помещений в ФРГ (более двухтретей) приходится на жилищный фонд, находящийся в собственностинепрофессиональных (частных) лиц. Эти помещения предназначены для личногоиспользования или найма. Как таковой государственной собственности на жилыепомещения в германском жилищном фонде не предусматривается. Жилыепомещения, являющиеся объектом договора найма жилого помещения ссоциально незащищённой категорией лиц, могут принадлежать к любойуказанной разновидности жилищного фонда ФРГ104. 103Social Housing in Europe / C.
Droste, T. Knorr-Siedow; ed. by C. Whitehead, K. Scanlon. London: London School ofEconomics and Political Science, 2007. – P. 90.104Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) (Hg.): Wohnen und Bauen in Zahlen 2012/2013.– 8. Auflage. – Bonn, 2013. – S. 16. 53Обобщая изложенное в данной главе, отметим следующее.1. К настоящему времени в ФРГ сформировалась чётко выраженная, единаяконцептуальная основа правового регулирования отношений по найму жилья,главная цель которого – защита того субъекта наёмного отношения, которомужилое помещение жизненно необходимо при конкретных обстоятельствах (какправило, это наниматель). Появление и развитие такого подхода во многомобусловлено тем, что при отсутствии в Основном Законе ФРГ специального правана жилище большое значение в регулировании наёмных отношений имеютконституционные ценности общего характера, которые охватывают многиедругие частноправовые отношения (гарантия частной собственности, право наразвитие личности, принцип недискриминации, защита брака и семьи и др.).ХарактернойособенностьюрегулированияжилищногонаймаФРГипринципиальным отличием от российской практики является использованиетаких конституционных норм общего характера напрямую, без опосредованиязаконами, в судебных решениях.
При этом анализ применения судами этихконституционных принципов к тем или иным отношениям по жилищному наймупозволяет говорить о том, что далеко не все конституционные нормы могут иметьнеограниченное действие; конкретный принцип может толковаться крайне узко ибыть рассчитанным только на определённую ситуацию105. В исследованиипоказано, что вследствие применения таких норм в правовом регулированииотношений по найму жилья в ФРГ произошло значительное расширениетолкованияправслабойстороныдоговора,усилениееёзащитыотнесправедливых договорных условий. В то же время это в некоторой степениобусловило отход от свободы договора как основы гражданско-правовыхотношений в рассматриваемой сфере.Кроме того, как и в РФ, нормы Основного Закона ФРГ (о социальномгосударстве, об ограничении права собственности в целях достижения общегоблага и др.) предопределяют содержание ряда законов о найме жилья и практикуих применения (согласно абз.
3 ст. 1 Основного Закона ФРГ). Как было показано в 105 О практическом применении конституционных норм см. гл. 2 настоящего исследования.54настоящей главе, во второй половине XX в.
германское государство провело рядреформ, направленных на установление социальной справедливости, посредствомпринятия императивных норм и, таким образом, ограничения договорнойсвободы наймодателя. Это превратило институт найма жилых помещений в такназываемое «социальное наёмное право», призванное обеспечить правовуюзащиту нанимателей, составляющих большую часть населения страны.2.
В России появление германской практики и её законодательногооформления было объективно невозможно ввиду того, что, в отличие отГермании, где наёмные отношения возникали главным образом между частнымилицами, в советский период основным наймодателем по договорам найма жильябыло государство (в лице органов государственного управления), котороестремилось таким образом обеспечить жильём основную массу населения.Поэтому на конституционный уровень были выдвинуты совершенно иныеосновополагающие идеи, а именно справедливое распределение жилой площадипри невысокой плате за квартиру и коммунальные услуги. После переходаэкономики нашей страны от плановой к рыночной Конституция РФ закрепилановые исходные начала института жилищного найма – право на жилище,заключающеесявгарантированномпользованиигражданамижилищем(приобретаемым ими в основном самостоятельно), а также в предоставлениисоциального жилья по договору найма только ограниченному кругу граждан.
Приэтом если в германском праве наймодатель рассматривается как субъект наёмногоотношения, которому, как и нанимателю, может понадобиться жильё для личныхнужд, и который поэтому может использовать это обстоятельство как основаниедля расторжения договора, то в российской схеме право на жилище длянаймодателя вообще не имеет такого правового потенциала106. Что касаетсявлияния на отношения по найму жилья общих конституционных норм, то статуссоциального государства, закреплённого Конституцией, предопределяет развитиев РФ правового регулирования, основывающегося на достижении в обществе 106Для сравнения, в советском праве у наймодателя было право по истечении срока действия договора наймажилого помещения в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, обратиться в суд сзаявлением об отказе от автоматического возобновления договора по причине личной нужды в жилом помещении(абз.
4 ст. 328 ГК РСФСР 1964 г.). 55принципа социальной справедливости. Однако это только общее направление, ане конкретные правила поведения в наёмных правоотношениях. В судебныхразбирательствах по договорам найма жилых помещений примеров примененияспециальных правил, сформированных на основе общих конституционных прав(как в случае с правом на жилище), мы не находим.
Тем не менее можно говоритьо косвенном влиянии некоторых решений Конституционного Суда РФ начастноправовую сферу, включая исследуемые отношения. Оно происходитпосредством признания данным Судом нормативного акта, содержащего нормыгражданского права, не соответствующим Конституции РФ и последующеговнесения в него соответствующих изменений государственным органом, ранеепринявшим данный акт. В 90-х гг. прошлого столетия Конституционный Суд РФпризнал неконституционными ряд положений жилищного законодательства(например, положение ЖК РСФСР 1983 г.
об «установленном порядке» какпроцедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режимапрописки107), которые на сегодняшний день отменены.3. В целях настоящего исследования, основываясь на социальных функцияхи отличиях в субъектном составе выявленных типов договоров найма жилыхпомещений, мы классифицировали их на две группы.К первой группе («договоры найма жилых помещений») отнесёнгражданско-правовой договор найма жилого помещения жилищного фондакоммерческого использования (ст. 671 ГК РФ). По этому договору на стороненаймодателя может выступать любой субъект права, который может преследоватьлюбую социально-экономическую цель (получать прибыль от сдачи внаём жильяили, наоборот, устанавливать низкую, нерыночную наёмную плату).
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
