диссертация (1169671), страница 10
Текст из файла (страница 10)
Таким образом,взят курс на государственное регулирование рыночных отношений в сфере наймажилья с защитой нанимателей от наймодателей-собственников. С самого началавнедрения в право Германии эти нормы были призваны ограничить договорнуюсвободу наймодателя (базовый принцип германского договорного права66) 63Cornelius J., Rzeznik J. Tenancy Law and Housing Policy in Multi-level Europe: National Report for Germany / TheEuropean Union’s Seventh Framework Programme for research, technological development and demonstration. – 2014.
–P. 81.64Закон о мероприятиях в связи с недостатком жилых помещений от 26 июля 1923 г. // RGBl. I. S. 754;Постановление о распределении жилых помещений от 27 февраля 1943 г. // RGBl. I. S. 127.65См.: Cornelius J., Rzeznik J. Tenancy Law and Housing Policy in Multi-level Europe. P.
81-82.66Принцип свободы договора напрямую не нашёл закрепления в гражданском законодательстве ФРГ, однако онбыл выведен Федеральным Конституционным Судом ФРГ из абз. 1 ст. 2 Основного Закона ФРГ. См.: BVerfG,19.10.1983 – 2 BvR 298/81; BVerfG, 15.06.2009 – 1 BvR 1342/07. 42посредством принятия специальных законов, преимущественно гражданскогозаконодательства, являющихся специальными по отношению к общим нормам обимущественном найме ГГУ. Следует отметить, что забота о слабом участникеоборота и борьба с несправедливыми договорными условиями к середине XX в.во многих европейских странах стала центральной темой договорного права вцелом, что отчасти обусловлено большой популярностью в то время идеисоциального государства67.После Первой мировой войны в Германии принят первый ряд законов,направленных на защиту нанимателя, в частности законов об установлениификсированной наёмной платы за жилое помещение и ограничении праванаймодателя на расторжение договора найма жилого помещения68.
Но основныенормы, которые перешли и в современное законодательство, были приняты в ФРГуже после Второй мировой войны. В качестве основных этапов развитиягерманского законодательства о защите нанимателя, можно выделить следующие.В 1950-60-х гг. по вопросам защиты нанимателя вносятся изменения в ГГУи принимаются специальные законы. Так, в положения ГГУ об имущественномнайме была введена так называемая «социальная оговорка» (нем. Sozialklausel),предоставившая нанимателю право оспаривать расторжение договора найма поинициативе наймодателя, если такое расторжение повлечёт для него трудности.Также в ГГУ были включены положения о продлении сроков расторжениядолгосрочного договора по инициативе наймодателя69.
Помимо этого, в ГГУ былипредусмотрены нормы о наследовании родственниками нанимателя его прав подоговору в случае его смерти. В 1963 и 1964 гг. Первый и Второй законы обизменении правового регулирования найма жилья70 включили ряд важныхположений о защите нанимателя, которые в ущерб интересам нанимателя недопускалось исключать соглашением сторон.
К ним следует отнести: запрет наисключение в договоре права нанимателя на снижение в определённых законом 67См.: Карапетов А.Г., Савельев А.И.
Свобода договора и её пределы. В 2 т. Т. 1: Теоретические, исторические иполитико-правовые основания принципа свободы договора и его ограничений. – М.: Статут, 2012. – С. 175.68Закон о найме жилых помещений от 24 марта 1922 г. // RGBl. I. S. 273; Закон о защите нанимателей жилогопомещения от 1 июня 1923 г. // RGBl. I. S. 353.69Haeublein H., Lehmann-Richter A. Soziales Mietrecht in Europa. S. 8.70BGBI.I S. 505; BGBI.I S. 1457.
43случаях наёмной платы; право нанимателя на обращение к наймодателю дляполучения его согласия на вселение в жилое помещение третьих лиц; запрет наисключение в договоре права нанимателя на зачёт его требований или права наудержание имущества наймодателя; запрет на включение в договор положения онеустойке.В 1970-е гг. приняты одни из наиболее эффективных законов о защитенанимателя: о правовых гарантиях владения и пользования жилым помещением71и о контроле за наёмной платой72. С этих пор наймодатель вправе расторгнутьдоговор найма, только доказав наличие своего законного интереса в этом.Расторжение же договора с целью повышения наёмной платы прямо запрещается.Этот момент был отражён даже в уголовном праве: для наймодателей былавведена уголовная ответственность за установление в договоре при егозаключении чрезмерно высокой наёмной платы.В начале 1990-х гг.
законодателем были предприняты меры по ограничениюправ наймодателей на увеличение наёмной платы. Ценовой лимит на повышениенаёмной платы наймодателем (нем. Kappungsgrenze) составил не более 20 % втечение трёх лет. Кроме того, нанимателю было предоставлено правопреимущественнойпокупкижилогопомещениявслучаеегопродажинаймодателем.В контексте формирования норм современного германского гражданскогоправа, направленных на защиту слабой стороны договора, важное место занимаетфеномен «конституционализации» частного права, который имел место также и вправе многих других стран Европейского союза.
Как обращают вниманиеевропейские исследователи73, в Германии этот феномен в наибольшей степенизатронул наёмное право. 71Первый закон, запрещающий необоснованное расторжение договора найма жилого помещения, от 25 ноября1971 г.
// BGBl. 1971. Nr. 118. S. 1839; Второй закон, запрещающий необоснованное расторжение договора наймажилого помещения, от 18 декабря 1974 г. // BGBl. I S. 1839.72Закон о регулировании размера наёмной платы от 18 декабря 1974 г. // BGBl. I S. 3603.73Micklitz Hans-W. Constitutionalization of European Private Law. – Oxford: Oxford university press, 2014. – P.
112;Colombi Ciacchi A. The Constitutionalization of European Contract Law: Judicial Convergence and Social Justice //European Review of Contract Law. – 2006. – № 2 (2). – S. 167-180; Kumm M. Who is Afraid of the Total Constitution?Constitutional Rights as Principles and the Constitutionalization of Private Law // German law journal.
– 2006. – Vol. 7. –№ 4. – P. 358. 44Начиная с середины XX в. практически вся сфера частного права Германиистала оцениваться гражданскими судами сквозь призму политико-правовыхсоображений и конституционных ценностей (главным образом основных прав исвобод человека)74. В дальнейшем к ним добавились ценности, закрепляемыемеждународными актами о правах человека, например Европейской конвенциейпо правам человека75. Как договорная свобода, так и её ограничения стализачастую выводиться из общих конституционных прав и ценностей. В этомконтексте «конституционализация» выступила правовым инструментом, спомощью которого происходило значительное расширение толкования защитыслабой стороны договора найма жилого помещения.Конституционные права, перечень которых содержится в Основном ЗаконеФРГ, изначально были сформулированы как права для охраны и защиты частноголица от государства.
Но со временем они были распространены на отношениямежду самими частными лицами (нем. Drittwirkung). В 1958 г. ФедеральныйКонституционныйФедеральныйСудФедеративнойКонституционныйСудРеспубликиФРГ,ФКСГерманииФРГ)(далееустановил,–чтоконституционные права являются «объективными принципами», формирующимисистему ценностных ориентиров, которая должна быть распространена во всехсферах правовой системы76 (так называемый принцип горизонтального действияконституционных прав). Эти права прямо не устанавливают права и обязанностидля частных лиц, но должны быть опосредованно учтены в правоприменительнойпрактике.Главной движущей силой в процессе распространения конституционныхценностей на частные наёмные отношения стали решения ФедеральногоКонституционного Суда ФРГ и принимаемые с их учётом решения германскихсудов по гражданским делам.
Хотя Основной Закон ФРГ не наделил ФедеральныйКонституционный Суд ФРГ полномочиями разрешать споры непосредственно 74Карапетов А.Г., Савельев А.И.
Свобода договора и её пределы. С. 216.Ziller J. The Constitutional Dimensions of Tenancy Law in the European Union. – Florence: European UniversityInstitute. – P. 5, 7 [Электронный ресурс]. URL:https://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/TenancyLawProject/TenancyLawZiller.pdf (дата обращения: 20.05.2017).76BVerfG, 15.01.1958 – 1 BvR 400/51.75 45между частными лицами, конституционные аспекты в спорах по частноправовымвопросам могут быть переданы на его рассмотрение в рамках гражданскогосудопроизводства77.
В свою очередь, Федеральный Конституционный Суд ФРГразъясняетгражданконституционныепосредствомграницыосуществленияинтерпретацииперечнясубъективныхконституционныхправправ,закреплённых в Основном Законе ФРГ, а также разрешает дела, в которых«столкнулись» конституционные права сторон. Таким образом, он решает, правокакой из сторон договора должно быть реализовано, при условии, чтоосуществление каждого из них повлечёт различные или даже противоположныепоследствия78. Решения Федерального Конституционного Суда ФРГ имеютобязательную силу для всех судов Федерации и земель ФРГ, а также органовисполнительной власти79.Начиная с 70-х гг. XX в.
Федеральный Конституционный Суд ФРГ сталвыносить такие решения с большой частотой, распространив значительноеколичество конституционных прав на отношения между наймодателем инанимателем,атакжерегламентирующего.Так,задаввекторразвитияконституционныйпринципзаконодательства,отом,ихчто правособственности может быть ограничено в целях достижения общего блага (абз. 2ст.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
