диссертация (1169671), страница 5
Текст из файла (страница 5)
Главным было различие в предмете договоров имущественногонайма. В первой же редакции ГГУ были раздельно определены имущественныйнаём и аренда: имущественный наём (нем. Miete) – это только пользованиеимуществом («телесным», т.е. материальным, движимым или недвижимым), ааренда (нем. Pacht) – это разновидность имущественного найма, включающаяпользование имуществом (в том числе «нетелесным», например изобретениями) иизвлечение из него плодов или доходов19. В российской доктрине также имелисьпредложения по разграничению двух понятий20. Однако в Своде законовРоссийской империи такого различия в положениях об имущественном найме небыло сделано. Таким образом, предмет договора имущественного найма оказалсяшире, чем в германском праве: хотя по этому договору передавалось, какправило,«телесное»имущество,но,какотмечалинекоторыеещёдореволюционные юристы, также могли передаваться имущественные права21.Понятие «жилое помещение» в законодательствах стран на тот момент ещё небыло сформулировано; объектом имущественного найма могли быть различныевиды жилища – дома, квартиры, неизолированные помещения («углы») и др.
18См.: Энгельс Ф. Жилищный вопрос: Пер. с нем. – Петроград: Петрогр. совет. р. и к. д., 1919 [обл. 1920]. – С. 15.§ 581 ГГУ в ред. от 1896 г.; Бернгефт Ф., Колер И. Гражданское право Германии / Под ред.
[и с предисл.]В.М. Нечаева. – СПб.: Сенат. тип., 1910. – С. 261-262.20Например, В.М. Нечаев указывал, что «при найме используют служебные качества вещи (для своих нужд), а приаренде – производительные (с присвоением плодов и доходов)». Энциклопедический словарь [Электронныйресурс] / Ф.А.
Брокгауз, И.А. Ефрон. URL: http://broukgauzefron.slovaronline.com (дата обращения: 25.01.2017).21Синайский В.И. Русское гражданское право. – М.: Статут, 2002. – С. 390; Анненков К.Н. Система русскогогражданского права. В 6 т. Т. 4: Отдельные обязательства. – СПб.: Тип. М.М. Стасюлевича, 1904. – С. 132.19 21§ 1.2. Эволюция правового регулирования отношений по найму жилыхпомещений в России в XX – начале XXI вв.ПослеОктябрьскойреволюции1917г.врезультатемасштабнойнационализации государство стало собственником практически всей жилойнедвижимости в городах22. Одновременно, исходя из принципа регулированиявсех общественных отношений государством, понимаемого как инструмент всегообщества трудящихся, оно взяло на себя функции по распределению ставшеготеперь государственным жилья среди населения с целью удовлетворенияжилищной потребности граждан.
После не всегда удачных попыток передатьжильё гражданам в безвозмездное пользование23 было принято решение о егопередаче в длительное возмездное пользование, а в качестве наиболееподходящей правовой формы, опосредующей такой акт и по сути заменившейправо собственности, был выбран наём жилого помещения. Эти новые отношениянуждались в специальной правовой регламентации, выходящей за рамкиимущественного найма, известного в законодательстве того периода. Это былообусловлено прежде всего их особым объектом – жилым помещением, котороепредназначалось только для проживания граждан и требовало урегулированияспециальных вопросов (управление всем жилищным фондом страны в целом,правила проживания в жилом помещении, ответственность за их нарушениеи др.).
Новым был также субъектный состав этих отношений, поскольку настороне нанимателя теперь стал всегда выступать гражданин, а на стороненаймодателяоказалосьпублично-правовоеобразование–государство.Формированию специального правового режима способствовал также и масштабявления – в послереволюционной России и Союзе Советских СоциалистическихРеспублик (далее – СССР, Советский Союз) наём жилого помещения сталнаиболее распространённым правовым основанием получения жилого помещения 22Ленин В.И.
«Тезисы закона о конфискации домов с сдаваемыми внаём квартирами» от 20 ноября (3 декабря)1917 г. // Декреты Советской власти. – М., 1957. – Т. 1. – С. 133; Декрет Президиума Всероссийского центральногоисполнительного комитета (ВЦИК) от 20 августа 1918 г. «Об отмене права частной собственности нанедвижимостивгородах»/Петербургскийправовойпортал[Электронныйресурс].URL:http://ppt.ru/newstext.phtml?id=15019 (дата обращения: 25.01.2017).23См.: Аскназий С.И. Советское жилищное право. – М.: Юриздат, 1940. – С. 22. 22советскими гражданами. Эта область права прошла большой путь развития впервые десятилетия после национализации – от в значительной степенистихийного характера государственного управления огромным массивом жильяна начало 1920-х гг.24 до централизации и унификации соответствующих норм кконцу 1930-х гг.
До этого момента к отношениям по распределениюгосударственного жилья среди населения применялись нормы об имущественномнайме принятого в период НЭПа Гражданского кодекса РСФСР от 31 октября1922 г.25 (далее – ГК РСФСР 1922 г.)26. Однако до принятия Гражданского кодексаРСФСР от 11 июня 1964 г.27 (далее – ГК РСФСР 1964 г.) основные нормы,регулировавшие эти отношения, содержались не в указанном Гражданскомкодексе, а в отдельных актах (гражданского и административного характера)исполнительных органов власти. В то же время оставалась небольшая частьчастной собственности на жилые помещения (в советский период получившаяназвание «личной»), которые, при условии соблюдения рамок нормированнойнаёмной платы, гражданам не воспрещалось передавать внаём.
Как определилМ.И. Брагинский, ГК РСФСР 1922 г. был призван урегулировать главнымобразом участие в обороте именно такого имущества, доля которого в результатедемуниципализации к тому периоду возросла28.К концу 1930-х гг. в акте жилищного законодательства, впервыеодновременно урегулировавшем множество жилищных вопросов, а именно вПостановлении Центрального исполнительного комитета СССР № 112, Советанародных комиссаров СССР от 17 октября 1937 г.
№ 1843 «О сохранении 24На начало 1920-х гг. в России административный порядок предоставления жилья гражданам осуществлялсядецентрализовано, т.е. по распоряжениям местных властей, а с появлением кооперативных организаций (до1937 г.) – по их правилам. Жильё секвестровалось, а граждане в распределённом жилье «уплотнялись» илипереселялись.25Собрание узаконений РСФСР. – 1922. – № 71.
– Ст. 904.26В ст. 152-179 ГК РСФСР 1922 г., посвящённых имущественному найму, содержалось несколько норм о наймежилого помещения, которые предоставляли особую защиту лишь определённой категории нанимателей (наёмныерабочие и служащие, учащиеся государственных учебных заведений, инвалиды труда и войны и т.д.) в частинормирования наёмной платы и расторжения договора. Следует отметить, что жилое помещение на тот периодмогло быть неизолированным. Остальные отношения по найму жилья регулировались в рамках имущественногонайма.27Ведомости Верховного Совета РСФСР.
– 1964. – № 24. – Ст. 407.28См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. В 5 кн. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. – 2-еизд., стер. – М.: Статут, 2011. – С. 657 (автор – М.И. Брагинский). 23жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах»29 (далее –Постановление ЦИК СССР № 112, СНК СССР от 17 октября 1937 г. № 1843),отношения по обеспечению граждан жильём получили отдельное закрепление вформе договора найма жилого помещения как разновидности имущественногонайма. В отличие от общих норм ГК РСФСР 1922 г.
об имущественном найме, внём регулировались вопросы, специфичные для объекта рассматриваемого виданайма – жилого помещения. Это, в частности, процедура вселения в жилоепомещение; требования о соблюдении правил внутреннего распорядка в квартире,о содержании жилого помещения в исправности, о бережном отношении к нему;прекращение договора и выселение из жилого помещения. Данный договор былдвусторонним, взаимным, срочным (заключался на срок до пяти лет с правомнанимателя на возобновление договора) и возмездным.Начиная с этого документа можно говорить о том, что в законодательственачалось деление найма жилых помещений на виды.
В Постановлении ЦИКСССР № 112, СНК СССР от 17 октября 1937 г. № 1843 были общие испециальные нормы для двух разновидностей найма жилых помещений(находящихся в государственной собственности и в домах, принадлежащихгражданам на праве личной собственности). Однако в большей степени онозатрагивало именно первый вид отношений (специальным образом былиопределены такие вопросы, как вселение, использование излишков жилойплощади, основания прекращения договора и т.д.). В отношении же жилыхпомещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности,отдельно оговаривался вопрос о наёмной плате. Последний вид найма был неслишком распространён на практике, поэтому его правовой регламентации всоветский период в целом придавалось небольшое значение.В 1964 г.
был принят новый Гражданский кодекс РСФСР, в котором былиобобщены нормы, отразившие изменения в регулируемой сфере после принятияПостановления ЦИК СССР № 112, СНК СССР от 17 октября 1937 г. № 1843. ВСССР происходил стремительный процесс урбанизации и массового развития 29 Известия ЦИК СССР и ВЦИК. – 1937. – № 244.24традиционных городских центров, велось строительство большого количествановых городов.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
