диссертация (1169671), страница 6
Текст из файла (страница 6)
В условиях нехватки квартир и даже комнат резко расширились итакие формы жилья, как кооперативы (с 1958 г.) и общежития. В правовой сфереэтовыразилосьвнеобходимостиболееподробногоивсестороннегоурегулирования жилищного сектора. Так, в ГК РСФСР 1964 г. появляется гл. 28«Наём жилого помещения», посвящённая договору найма жилого помещения, покоторому наймодатель предоставлял нанимателю за плату жилое помещение дляпроживания в нём (ст.
295). В гл. 28 имелись общие нормы о договоре наймажилого помещения, в том числе отсылки к некоторым нормам об имущественномнайме (гл. 27), касающимся обязанностей наймодателя и нанимателя. Также вэтой главе имелись специальные нормы для указанных разновидностей наймажилых помещений, которые в данной главе получили ещё более самостоятельноеи детализированное оформление30.Что касается договора найма жилого помещения в государственномжилищном фонде, то если в дореволюционном праве основанием возникновениянаёмных отношений был договор как согласованное волеизъявление сторон, вновыхотношенияхпораспределениюжильяопределяющимсталоадминистративное решение органа власти (распоряжение, ордер), вынося котороеон единолично решал, кому и на каком основании предоставлять жилоепомещение.
Содержание же возникающего на основании такого решенияправоотношенияинструкциями,былоатакжевполноймереаналогичнымиурегулированонормамиспециальнымигражданскогоииного(жилищного) законодательства, что ограничивало договорную свободу одной изсторон договора (нанимателя).Ранее, согласно Постановлению ЦИК СССР № 112, СНК СССР от17 октября 1937 г. № 1843, договором оформлялось право пользования жилымпомещением уже после его передачи гражданину (правоподтверждающаяфункция), в связи с чем некоторые исследователи считали, что основная функция 30Следует отметить, что в ГК РСФСР 1964 г.
впервые было установлено требование об изолированности жилогопомещения, а также невозможности найма подсобных помещений, однако оно применялось только к договорамнайма жилых помещений в государственном (общественном) жилищном фонде. 25договора была информационная – разъяснить нанимателю его права иобязанности (содержащиеся в инструкциях)31. Как представляется, в тот периоддоговор найма жилого помещения ещё не получил чёткого функциональногозначения. Р.О. Халфина писала, что «…договор жилищного найма до настоящеговремени не занял ещё того места, которое ему следовало бы занять.
Об этомсвидетельствует и обширная судебная практика по жилищным делам, в котороймы почти не находим указаний и ссылок на договор, как основной документ,определяющий права и обязанности сторон»32.Юридическое значение договора в этих отношениях со временем менялось.Начиная с принятия ГК РСФСР 1964 г., в котором по воле законодателя он сталопосредовать передачу жилого помещения гражданину, договор найма жилогопомещения стал элементом сложного юридического состава, в совокупности сордером,порождающимжилищноеправоотношение.Хотяпрактиканезаключения договора временами имела место, а согласно Жилищному кодексуРСФСР от 24 июня 1983 г.33 (далее – ЖК РСФСР 1983 г.) договору найма жилогопомещения снова была отведена роль оформлять право пользования жилымпомещением, предоставленным на основании ордера, всё же к этому периоду онуже укрепился в практике как документ, сопровождающий эти отношения,поэтому в доктрине всё меньше возникало споров о том, представлял ли он собоюважный для этих отношений юридический факт34.В связи с этим можно рассматривать договор найма жилого помещения вгосударственном жилищном фонде как «гражданско-правовое оформление» нормадминистративного законодательства, регулировавших в советский периодотношения по распределению жилья, обязательность которых в отношении себягражданин мог принять (в том числе конклюдентно, посредством вселения в 31См.: Генкин Д.М.
Новое гражданское законодательство СССР. – М.: [б. и.], 1962. – С. 23-24; Жилищное ижилищно-строительное законодательство / С.Н. Ландкоф, Т.Н. Лисниченко, А.М. Фельдман. – 5-е изд., перераб. идоп. – Киев: Будiвельник, 1975. – С. 198; Советское гражданское право: [Учебник для юрид. школ] / С.Н. Братусь,К.А. Граве, М.В. Зимилева [и др.]; Под ред. проф. С.Н. Братуся. – 4-е изд., испр. и доп. – М.: Гос. изд-во юрид. лит.,1950.
– С. 375 (автор – З.И. Шкундин).32Халфина Р.О. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве / Отв. ред.В.Н. Можейко. – М.: Изд-во АН СССР, 1954. – С. 41.33Ведомости Верховного Совета РСФСР. – 1983. – № 26. – Ст. 883.34О различных позициях относительно соотношения ордера и договора см.: Петрищева Г.И. Правовоерегулирование жилищных отношений: учебное пособие. – Свердловск, 1977.
– С. 36-37. 26предоставляемое жилое помещение). Само понятие «договор найма жилогопомещения» применительно к рассмотренной сфере отношений получило иные,нежелигражданско-правовые,административногоправа.черты,Такимт.е.произошёлобразом,уклонследуетвсторонуконстатироватьзафиксированный в нормах права отход от принципа равенства сторон, вчастности в гражданском праве.
Появились высказывания доктринальногохарактера о том, что равенство как юридический принцип вообще не являетсяпринципом для советского социалистического гражданского права35. Государстворазрабатывало и совершенствовало этот вид договора найма жилого помещенияисходяизсоображенийсправедливости,экономическихвозможностей,необходимости обеспечения устойчивости и сохранности жилищного фонда и т.п.В этих условиях государство (наймодатель), преследуя цель удовлетворитьжилищные потребности граждан, непосредственно само было заинтересовано всоздании и совершенствовании правовых инструментов, обеспечивающихмаксимальную стабильность в пользовании наёмным жилым помещением. Этоподтверждается развитием правового регулирования отношений, оформляемыхданным видом договора, в течение советского периода. Так, в ГК РСФСР 1964 г.,в дополнение к гарантиям для нанимателя, имевшимся в Постановлении ЦИКСССР № 112, СНК СССР от 17 октября 1937 г.
№ 1843 (право на возобновлениедоговора при его прекращении, на обмен жилыми помещениями, запрет наодностороннее изменение условий договора), были включены нормы о вселениинанимателем в жилое помещение членов семьи (ст. 302), сохранении правапользования жилым помещением за временно отсутствующими (ст. 306),бронировании жилого помещения (ст. 308), переселении нанимателя на времякапитального ремонта в другое жилое помещение (ст. 318) и др.
Однако в целяхдостижениясоциальнойсправедливостипродолжалидействоватьнормыуравнительного характера, например об изъятии излишков жилой площади у 35См.: Дозорцев А.В. О предмете советского гражданского права и системе Гражданского кодекса СССР // Сов.гос-во и право. – 1954. – № 7. – С. 104-108. 27нанимателя (ст. 316 ГК РСФСР 1964 г. была установлена норма в 9 кв. м начеловека).ЖильёпредоставлялосьгражданамисполкомамиместныхСоветовдепутатов трудящихся, ведомствами, государственными предприятиями и т.д.
взависимости от нуждаемости и заслуг гражданина перед государством иобществом (на основании реализации общенародного характера государстватрудящихся и принципа справедливости)36. Однако как право на жилище впервыеэта практика была оформлена только в Конституции РСФСР от 12 апреля 1978 г.37(ст. 42). С этого момента его реализация стала обязанностью государства,исполняемой по мере осуществления программы строительства благоустроенныхжилищ.Основы жилищного законодательства СССР и союзных республик от24 июня 1981 г., а затем ЖК РСФСР 1983 г., в основе которых был сохранёнпринцип государственной собственности на жилищный фонд, очерчивают круглиц, имеющих право на получение в пользование жилого помещения в домахгосударственного или общественного жилищного фонда. Так, была введенаправовая категория «граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий».В этой связи были определены основания для признания граждан нуждающимися,подробно регламентированы вопросы учёта таких граждан (первоочередное ивнеочередное предоставление жилых помещений), введено требование озаключении договора по типовой форме, а положения об изъятии излишковжилой площади больше не предусматривались.
Этот вид договора продолжаетхарактеризоваться теми же признаками, что и по ГК РСФСР 1964 г., заисключением того, что теперь договор становится бессрочным, что в большейстепени укрепляет положение нанимателя. Можно сказать, что ЖК РСФСР1983 г. придаёт отношениям по распределению государственного жилья более 36Согласно ст. 6 Конституции (Основного Закона) СССР, утв. Постановлением Чрезвычайного VIII СъездаСоветов СССР от 5 декабря 1936 г., основной жилищный фонд в городах и промышленных пунктах являетсягосударственной собственностью, то есть всенародным достоянием.
// Известия ЦИК СССР и ВЦИК. – 1936. –№ 283.37Ведомости Верховного Совета РСФСР. – 1978. – № 15. – Ст. 407. 28регламентированный и чёткий характер и в полной мере обособляет эту формупользования жильём от каких бы то ни было других правовых форм.В советском праве иной субъектный состав по договору найма жилыхпомещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности(обе стороны договора – граждане), предполагал возможное столкновениеинтересов сторон (поскольку речь идёт о жилом помещении, которое можетпонадобиться самому наймодателю), что предопределяло специальное дляданных отношений правовое регулирование. Данный вид договора, с однойстороны, сохранил в некоторой степени исходные принципы дореволюционногоимущественного найма.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
