диссертация (1169671), страница 8
Текст из файла (страница 8)
17 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» // ВедомостиСовета народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. – 1993. – № 3. – Ст. 99. 33советского права, которые были «адаптированы» под новые условия (например,по договору найма жилого помещения уже не было ограничений ни в отношениисубъектного состава на стороне наймодателя, ни в отношении размера наёмнойплаты). При этом параллельно в законодательстве продолжал действоватьдоговор аренды жилого помещения, хотя, как справедливо отмечал в то времяВ.Н.
Литовкин, аренда жилья для граждан, став синонимом коммерческого наймажилья, оказалась функционально ненужной46. Тем не менее аренда жилогопомещения просуществовала в законодательстве достаточно долго; только спринятием нового Жилищного кодекса в 2004 г. нормы о договоре аренды жилогопомещения были отменены47.Несмотря на такие значительные изменения, появление реального имассового рынка жилья и его найма, государственная система по обеспечениюграждан жилыми помещениями продолжила своё существование в России и вновых социально-экономических условиях, хотя и претерпела изменения.Конституция РФ 1993 г.
по-новому расставила приоритеты в жилищной сфере,затронув и сферу жилищного найма. Согласно Основному Закону России,являющейся социальным государством, политика которого направлена насоздание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитиечеловека (ч.
1 ст. 7 Конституции РФ), каждый имеет право на жилище (ч. 1 ст. 7 ич. 1 ст. 40 Конституции РФ). Содержание этого конституционного права задаётразличные направления правового регулирования в жилищной сфере. Как былорассмотрено ранее, в советский период в основу права на жилище входилиобязанности государства по обеспечению жилищем всех нуждающихся граждан.Однако в современной Конституции РФ наблюдается отход от этой практики.
ВПостановлении от 5 апреля 2007 г. № 5-П48 Конституционный Суд РФ отметил,что в условиях рыночной экономики граждане РФ осуществляют данноесоциальное право в основном самостоятельно, используя различные способы. Из 46Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему //Проблемы современного гражданского права.
Сборник статей. – М.: Городец, 2000. – С. 275.47Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 утратил силу с 1 марта 2005 г. в связи с принятием Федеральногозакона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ, которым введён в действие Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г.№ 188-ФЗ.48Постановление Конституционного Суда РФ от 5 апреля 2007 г. № 5-П // СЗ РФ. – 2007.
– № 15. – Ст. 1820. 34этого не следует, что государство в полной мере переложило заботу оприобретении жилья на самих граждан. Так, за органами власти закрепляютсяобязанности содействовать гражданам в осуществлении их права на жилище,например путём субсидирования жилищного строительства (ч. 2 ст. 40Конституции РФ, п. 2, 4 ч. 1 ст. 2 ЖК РФ). И, что наиболее важно применительнок нашей теме исследования, в Конституции РФ провозглашается обязанностьгосударства обеспечивать нуждающиеся категории граждан бесплатным илидоступным жильём, в том числе из государственных и муниципальныхжилищных фондов (ч.
3 ст. 40 Конституции РФ). Между тем это конституционноепредписание в полной мере было реализовано в федеральном законодательстве несразу. В гл. 35 ГК РФ (в ред. от 1996 г.) вместе с договором найма жилогопомещения (ст. 671) была предусмотрена ст. 672 – «Договор найма жилогопомещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социальногоиспользования».
Как и в настоящее время, это только название статьи, а недоговорный тип; в этой статье уточнялось, что в государственном имуниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещенияпредоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения(п. 1 ст. 672 ГК РФ в ред. от 1996 г.). Однако на тот момент распределение жильяосуществлялось с опорой на старые нормы ЖК РСФСР 1983 г. о договоре найма вдомах государственного и муниципального жилищного фонда49. Когда же в2005 г. вступил в силу Жилищный кодекс РФ, в нём (с учётом реальныхфинансово-экономических и иных возможностей, имеющихся у государства)федеральный законодатель предусмотрел договор социального найма жилогопомещения, суть которого состоит в том же предоставлении из государственных имуниципальных фондов жилых помещений во владение и пользование, только 49В тот период действовала Примерная форма договора социального найма жилого помещения в домахгосударственного и муниципального жилищного фонда, утв.
Приказом Министерства строительства РФ от20 августа 1996 г. № 17-113 «Об утверждении положения о формировании договорных отношений в жилищнокоммунальном хозяйстве» // Журнал «Экспресс-Закон». – 1998. – № 24. 35уже ограниченным категориям граждан, например малоимущим гражданам,нуждающимся в жилье50.Право на жилище также подразумевает обеспечение государствомстабильного пользования гражданами жильём. В сфере жилищного найма этонаправлениереализуетсяглавнымобразомзасчётсамостоятельного,основополагающего конституционного принципа, а именно недопустимостипроизвольного лишения жилища (вытекает из ч. 1 ст.
40 Конституции РФ, ч. 1ст. 1 ЖК РФ; Верховный Суд РФ рассматривает это право в совокупности сост. 25 Конституции РФ, гарантирующей неприкосновенность жилища51). Сюдаотносятся два элемента: недопустимость незаконного ограничения гражданина вправе пользования жилым помещением и возможность выселения гражданина изжилогопомещениятольковсудебномпорядкеипооснованиям,предусмотренным в законе52. В связи с этим, как отмечает А.Е.
Тарасова,«степень публичного элемента в делах о выселении из жилых помещенийзначительно выше, чем в иных жилищных спорах»53. При этом субъектом правана жилище может быть только тот наниматель, который приобрёл правопользования жильём на законном основании, т.е. на основании договора наймажилого помещения54. В рамках конкретного гражданско-правового договоранайма жилого помещения существенность и число оснований для выселениянанимателя к праву на жилище не относятся, поскольку оно предполагает лишьсоблюдение определённых законодательных требований (выселение из жилогопомещения на законном основании и в судебном порядке). Как будет рассмотренодалее, в одном типе договора найма жилья законом предусмотрено гораздобольше положений, защищающих нанимателя, чем в другом типе.
В том числе унанимателя в каждом типе договора имеется различный объём прав при 50См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 25 октября 2016 г. № 21-П // СЗ РФ. – 2016. – № 45 (часть II).– Ст.
6324.51П. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебнойпрактике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Бюллетень ВС РФ. – 2009. – № 9.52См.: Обобщение практики рассмотрения дел Президиумом Московского областного суда за 2009 г. // Доступ изсправ.-правовой системы «КонсультантПлюс».53Тарасова А.Е. Проблемы правового регулирования оснований и порядка прекращения права пользованияжилыми помещениями // Северо-Кавказский юридический вестник.
– 2012. – № 3. – С. 29.54См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 24 марта 2015 г. № 5-П // СЗ РФ. – 2015. – № 14. – Ст. 2197. 36выселении из жилого помещения. В результате этого в гражданском праве водном типе договора найма жилого помещения право на жилище «выражено» вболее защищающих нанимателя нормах, чем в другом типе договора найма.Возвращаясь к изучению эволюции правового регулирования отношений понайму жилья в России, отметим, что в конечном итоге все вышеописанныереформы жилищного найма привели к тому, что с принятием части второй ГК РФуже сформировавшиеся типы договоров найма жилых помещений былиразведены по разным отраслям законодательства. Договор найма жилогопомещения (коммерческого найма) регламентируется преимущественно ГК РФ,договор социального найма – ЖК РФ. Как было показано, раньше эти договоры всилу особенностей советского периода развивались в рамках одних глав, сначалаГК РСФСР 1964 г., потом ЖК РСФСР 1983 г.
Но с переориентацией российскойэкономики и появлением у граждан возможности свободно распоряжатьсяимуществом договор найма жилого помещения как гражданско-правовой договор,оформляющий товарооборот, вошёл в состав ГК РФ. Это подтвердил ВерховныйСуд РФ, указав, что «гражданское законодательство в отличие от жилищногозаконодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием ираспоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота(…включая передачу в коммерческий наём жилых помещений)»55.
Социальныйже наём является современной формой договора, посредством которогореализуется поставленная ещё с момента образования Советского Союзапубличная цель – удовлетворение жилищных потребностей граждан, и которыйвыступилосновополагающимзвеном,сформировавшимжилищноезаконодательство. В то же время оба типа договоров подпадают одновременнопод действие двух указанных отраслей законодательства. Во-первых, объектдоговора коммерческого найма – жилое помещение, поэтому все вопросы поповоду жилого помещения как такового относятся к сфере, регулируемойжилищным законодательством. Во-вторых, договор социального найма такжеостаётся включённым в гл. 35 ГК РФ в качестве отдельной статьи, и в отношении 55 Абз. 2 п.
4 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14.37него приоритет имеют несколько норм гл. 35 ГК РФ о договоре найма жилогопомещения. Такой приоритет, а также схожесть базовых признаков договоровнайма жилых помещений послужили основой для формирования в юридическойнауке точки зрения о том, что существует общий тип договора найма жилогопомещения, который содержится в ГК РФ56.
В сущности, как было показано прирассмотренииГКРСФСР1964г.,такоесуждениесоответствуетдействительности. Однако только как относящееся к существовавшим в периоддействия этого Гражданского кодекса совершенно другим, чем сегодня,политическим и социально-экономическим условиям. В настоящее же время затаким «общим типом» нет какого-либо общего определённого содержания. Этитипы договоров имеют различные цели, само понятие «договор» для нихнеравнозначно, и, как будет показано далее (в главах 2 и 3 настоящегоисследования), они обладают различными признаками. Кроме того, придействительном наличии общего типа договора в его рамках предусматривалисьбы общие положения для всех разновидностей этого общего типа договора, а неотсылки к отдельным нормам ГК РФ.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
