диссертация (1169671), страница 7
Текст из файла (страница 7)
Из анализа советского законодательства того периода(прежде всего ГК РСФСР 1964 г.) следует, что для его заключения не требовалоськаких-либо административно-правовых предпосылок; многие вопросы (срокдействия договора, размер наёмной платы в установленных пределах, срок еёвнесения и др.) отводились на усмотрение сторон. С другой стороны, несмотря нато, что наймодатель по этому договору не ставил перед собой публичную цельудовлетворить жилищную потребность граждан, учитывая специфику советскогопериода, государство видело эту форму пользования жильём как элемент всейгосударственной системы распределения жилья.
И хотя некоторые нормы,регламентирующие эти отношения, как уже указывалось, выделялись из общихположений, отношения по найму частного жилья подпадали и под нормы,специфичные для распределения государственной жилой площади (которые вПостановлении ЦИК СССР № 112, СНК СССР от 17 октября 1937 г.
№ 1843,ГК РСФСР 1964 г.преобладали).Например,наэтотвиддоговорараспространялись правила о брони жилого помещения38 (ст. 308), об обменежилого помещения (ст. 325). В некоторых случаях государство, преследуяуказаннуюцель,участвоваловэтихотношениях,чтоможносчитатьдополнительными гарантиями для нанимателя.
Так, например, если дом, вкотором находилось сдаваемое внаём жилое помещение, предназначался к сносу 38Бронирование жилых помещений – это процедура закрепления прав на жилое помещение за временноотсутствующими нанимателями и членами их семей. 29в связи с отводом земельного участка для государственных или общественныхнужд, у нанимателя, проживавшего в таком доме не менее года, имелось право надругое благоустроенное жилое помещение, которое ему предоставлялосьисполкомом местного Совета депутатов трудящихся (ст. 332). Кроме того, на этотвид договора оказывали влияние публичные начала, ограничивавшие в то времянаймодателя в возможности извлечения доходов: наёмная плата нормировалась, аеё превышение считалось нетрудовым доходом.С принятием ЖК РСФСР 1983 г. нормы о договоре найма жилыхпомещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности,были полностью перенесены из ГК РСФСР 1964 г.
в отдельную главуЖК РСФСР 1983 г., регулирующую в целом пользование жилыми помещениями вдомах индивидуального жилищного фонда (гл. 6). При этом законодателем вцелях регламентации отдельных вопросов, касающихся данного договора, былисделаны отсылки к гл. 1 ЖК РСФСР 1983 г., посвящённой предоставлению жилыхпомещений в домах государственного и общественного жилищного фонда (вчастности договор найма жилья в государственном (общественном) жилищномфонде). Таким образом, последний тип договора был поставлен законодателем напервый план.
Сами нормы остались такими же, что и в ГК РСФСР 1964 г.Следуетотметить,законодательствогражданскоговчтоссоветскойначаланаукезаконодательства,своегоформированиярассматривалосьпоскольку,кактогдавжилищноекачествесчиталось,частинормыгражданского права в нём преобладали (например, ГК РСФСР 1964 г. содержалмного норм, регулирующих жилищные отношения). Но к тому моменту, когда ужилищного законодательства был очерчен предмет и появился собственныйкодифицированный акт – Жилищный кодекс РСФСР 1983 г., оно уже сталосамостоятельной комплексной отраслью законодательства, что по большей частибыло поддержано и юридической наукой того периода39. Сегодня предметомжилищногозаконодательстваявляютсяжилищныеотношения,атакже 39См.: Чигир В.Ф.
Жилищное право: [Учеб. пособие для юрид. вузов]. – 2-е изд., испр. и доп. – Минск: Выш. шк.,1986. – С. 18-19; Демографический энциклопедический словарь / [В.Н. Литовкин и др.]; гл. ред. Д.И. Валентей. –М.:Советскаяэнциклопедия,1985[Электронныйресурс]//URL:http://demography.academic.ru/1678/жилищное_законодательство (дата обращения: 27.01.2017). 30сопутствующие им общественные отношения (по управлению, эксплуатации,ремонту жилищного фонда, распределению жилья и т.д.), которые хотя и весьмаразнородны (состоят из норм гражданского, административного, финансовогоправа и других отраслей права)40, но нуждаются в едином регулировании.Прирассмотрениирегулировавшихсясоветскимправомжилищныхотношений заслуживает внимания институт прописки.
Если в начале образованияСССР граждане могли свободно перемещаться по его территории, уведомляякомпетентные органы о своём новом месте жительства, то с конца 1920-х досередины1930-хгг.уведомительныйпорядокпропискибылзаменёнразрешительным порядком. Предоставление гражданину права проживания илинахождения в конкретном месте, юридически оформляемое пропиской, т.е.записью в соответствующем реестре органов власти (комиссариата/министерствавнутренних дел), разрешавшей проживание лица в определённом населённомпункте и даже на конкретной жилой площади, было поставлено в зависимость отразличного рода условий, а также усмотрения органов власти. Прописка игралабольшое значение: от её наличия в соответствующем населённом пункте зависелавозможность регистрации актов гражданского состояния, трудоустройствограждан, их принятие в учебные заведения.
Для многих местностей совершениесделок (и заключение договора найма жилого помещения) было обусловленоналичием у контрагента (будущего нанимателя) права на прописку в населённомпункте, где находился объект сделки. После вселения гражданина в жилоепомещениенаоснованииордерапропискаслужилаопределяющимдоказательством прав жильца на это имущество.
Кроме того, вселениенанимателем других граждан в жилое помещение, находящееся в домегосударственного или общественного жилищного фонда, осуществлялось в«установленном порядке» (ст. 54 ЖК РСФСР 1983 г.), под которым понималосьсоблюдение правил о прописке. 40О содержании жилищных отношений см.
подробнее: Гонгало Б.М. Гражданское право; Жилищное право;Семейное право: избранное. – М.: Статут, 2011. – С. 133-142. 31С принятием Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве гражданРоссийской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания ижительства в пределах Российской Федерации»41 прописка была отменена изамененарегистрациейпоместупребыванияипоместужительства,осуществляемой в уведомительном порядке, удостоверяющей для органоввнутренних дел факт нахождения гражданина временно или постоянно в жиломпомещении, которое он по общему правилу избирает по своему усмотрению.После начала «перестройки» Совет министров СССР принял Постановлениеот 2 декабря 1988 г.
№ 1400 «О продаже гражданам в собственность квартир вдомах государственного и общественного жилищного фонда»42, согласнокоторому граждане теперь могли выкупить жильё и владеть им, что должно было«способствоватьбережномуотношениюкжильюиповышениюегодолговечности, а также закреплению кадров». Однако средства, достаточные длятакого выкупа, были только у небольшой части населения, тем более что уженесколько десятилетий они инвестировались в альтернативную программукооперативного строительства. Ситуация кардинально изменилась после распадаСССР, когда в Российской Федерации начался период глубоких реформ.Государство взяло курс на воссоздание рыночной экономики и сокращение своегопрямого участия в социально-экономических отношениях.
В рамках этогопроцесса была организована масштабная (фактически для всех желающих)бесплатная приватизация всеми гражданами жилья, ранее предоставленного имгосударством по распределению (Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «Оприватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ред. от 16 октября2012 г.)43. В настоящее время программа бесплатной приватизации имеетбессрочное действие. Согласно данным Федеральной службы государственнойстатистики, на 1 января 2016 г. население приватизировало 30,6 млн жилыхпомещений или 78 % жилых помещений, подлежащих приватизации44. Для 41Ведомости Совета народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ.
– 1993. – № 32. – Ст. 1227.Свод законов СССР. – 1990. – Т. 3. – С. 48.43Ведомости Совета народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. – 1991. – № 28. – Ст. 959.44Приватизация жилых помещений / Федеральная служба государственной статистики РФ [Офиц. сайт]. URL:gks.ru/bgd/regl/b16_01/IssWWW.exe/Stg/d02/3-4.doc (дата обращения: 25.01.2017).42 32правового регулирования жилищных отношений в этих новых условиях былразработан Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральнойжилищной политики». В нём, в противовес старым договорам найма советскойсистемы, в законодательство был введён договор аренды жилого помещения45, покоторому жилое помещение передаётся арендодателем арендатору во временноепользование и владение на условиях возмездности. В рамках перехода ксвободномуимущественномуоборотуарендаявляласьновойформойпользования жильём, где оно уже выступало «товаром» на рынке.
Кроме этого, неустанавливались ограничения на размер арендной платы по этому договору.Также по договору аренды допускался неограниченный субъектный состав:арендодателем могли быть любые лица гражданского оборота (собственники илиуправомоченные лица), арендатором – граждане и юридические лица. Такаяпередача жилого помещения на условиях аренды (имущественного найма)означала «возвращение» к нормам, по которым имущество передаётся внаём безучёта его особых характеристик и назначения (проживания в нём граждан). В тоже время в ЖК РСФСР 1983 г. имелись статьи, одновременно применявшиеся каренде, где нанимателями выступали граждане, и к найму жилого помещения вдомах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности (например,ст.
132, 133, 135 ЖК РСФСР 1983 г.). Из этого следует, что граждане моглиоформлять отношения в двух договорных формах с аналогичным правовымрегулированием.С принятием Гражданского кодекса (части второй) в 1996 г. взаконодательстве появляется договор найма жилого помещения (гл. 35 «Наёмжилого помещения»), уже в тот период получивший название «договоркоммерческого найма» и являющийся обычным гражданско-правовым договором.Этот договор не стал чем-то новым для российского законодательства; в егооснову законодателем были положены нормы о договоре найма жилыхпомещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, 45Ст.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
