диссертация (1169671), страница 14
Текст из файла (страница 14)
На стороненанимателя может быть любой гражданин, независимо от его социальногостатуса. С учётом того, что в частной собственности находится большая частьжилищного фонда страны, в настоящем исследовании акцент сделан нарассмотрении отношений с наймодателем – частным лицом, оформляемыхдоговором найма жилого помещения частного жилищного фонда коммерческого 107 Постановление Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. № 3-П // СЗ РФ. – 1995. – № 18. – Ст. 1708.56использования.
Таким образом, практическое основание выделения этого типадоговора в самостоятельную группу заключается в том, что в рамках даннойсхемы возникает необходимость выстраивания баланса интересов двух частныхлиц – сторон договора и создания механизмов защиты слабой стороны договора.Ко второй группе («договоры найма жилых помещений с социальнонезащищённой категорией лиц») отнесены договор социального найма жилогопомещения (п. 1, 3 ст. 672 ГК РФ) и договор найма жилого помещенияжилищного фонда социального использования (п.
1, 4 ст. 672 ГК РФ). По этимтипам договоров субъектом наёмных правоотношений на стороне наймодателя,как правило, выступает публичный собственник жилого помещения в лице своихкомпетентных органов108. На стороне нанимателя субъектный состав этих типовдоговоров значительно ограничен: в таком качестве могут выступать толькосоциально незащищённые категории лиц (как правило, малообеспеченныеграждане), причём каждый тип договора распространяется на определённыекатегории социально незащищённых граждан, которые между собой непересекаются.В исследовании отмечено, что практика распределения публичного жильясреди населения в нашей стране осуществляется уже почти столетие (с самогоначала образования Советского Союза).
За это время были разработаныдостаточно подробные нормы, регламентирующие отношения по найму жилья вэтой сфере, которые остаются в основе и ныне действующей системы.Государство,выступаянаймодателемвтакихдоговорах,одновременноопределяет, на каких условиях оно распределяет среди граждан социальноежильё.
При этом наймодатель не заинтересован получать прибыль, поскольку онрешает проблему нехватки жилья в стране; соответственно, наёмная плата поэтим типам договоров устанавливается ниже рыночной. Сформированное всоветский период правовое регулирование в сфере найма публичного жилья,которое защищает нанимателя, в настоящее время было сохранено только в 108По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наймодателем можетбыть и организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда, однако такаяорганизация должна отвечать законодательно установленным требованиям.
57отношении социально незащищённых граждан. Оно обеспечивает стабильное ибессрочное пользование жилым помещением. Вместе с тем, чтобы не допуститьзлоупотреблений со стороны нанимателей их льготами и сохранить в надлежащемсостоянии жилищный фонд страны, государству пришлось в рамках этих схемразработать соответствующие правила (по пользованию жилым помещением,обеспечению его сохранности и др.).В отношении договоров найма жилых помещений в праве ФРГ такаяклассификация менее актуальна, поскольку подобных российским механизмов пораспределениюгосударственногожильясредигражданвФРГнесформировалось. В настоящий момент в праве ФРГ предусмотрена только однаформа жилищного найма – договор найма жилого помещения, заключаемый в92 % случаях всех наёмных отношений109.
Тем не менее, учитывая социальныйхарактер государства, провозглашённый Основным Законом ФРГ, а такжерассмотренныевнастоящейглавеособенностистановлениясоциально-ориентированной рыночной экономики, следует заметить, что в ФРГ отдельнымсоциальнонезащищённымкатегориямгражданоказываетсяподдержкапосредством заключения с ними договоров найма жилых помещений, по которымнаёмная плата существенно снижена (8 % от всех договоров найма жилья110).Таким образом, в рамках последних договоров установлен ограниченныйсубъектный состав на стороне нанимателя.4. В настоящем исследовании мы исходим из того, что наниматель являетсяслабой стороной договора жилищного найма, заключаемого между частнымилицами, поскольку участники наёмного отношения располагают различнымиматериальными средствами, что приводит к большему влиянию экономическисильной стороны на формирование договорного обязательства.
Это требуетразвития соответствующего правового регулирования, защищающего нанимателяна всех этапах развития правоотношения. Такая (защищающая) позиция, в своюочередь, обусловлена социальной направленностью российского государства, 109Cornelius J.
TENLAW: Tenancy Law and Housing Policy in Multi-level Europe. Tenant’s Rights Brochure forGermany / J. Cornelius; C.U. Schmid. – Bremen: The European Union’s Seventh Framework Programme for research,technological development and demonstration, 2015. – P. 2.110Ibid. 58преследующего такую публичную цель, как сокращение необеспеченности своихграждан жильём. К иным факторам экономической или иной зависимостинанимателя при определении договорных условий (в особенности в отношениях снаймодателем-предпринимателем)следуетотнести,например,отсутствиевозможности у нанимателя разобраться в тонкостях законодательства, определитьправовые последствия включения в договор того или иного условия; долгоепроживание нанимателя в определённом доме, в котором находится жилоепомещение, и др.
(необходимо заметить, что в праве ФРГ такие факторы главнымобразом учтены посредством «каучуковых норм»). Как представляется, в сференайма жилья в жилищном фонде социального использования также существуетнеобходимостьсохранениясформировавшегосяправовогорегулирования,защищающего нанимателя, однако уже не в силу недопущения экономическогонеравенствасторон,аввидуадминистративно-правовыхаспектовэтихотношений, в рамках которых наниматель практически отстранён от участия вформировании договорных положений по предоставлению жилья.Вместе с тем, по нашему мнению, защита нанимателя возможна только вусловиях,когдаисключеныилисведеныкминимумувозможностизлоупотреблений правами, которые у него имеются.
Речь идёт, например, одостаточно часто возникающих ситуациях, когда недобросовестные лицавселяютсявжилоепомещениенаусловияхнаймаи,ссылаясьнанеплатежеспособность, годами не платят за жилое помещение, накапливаябольшие долги, а также ведут асоциальный образ жизни и наносят ущерб жиломупомещению. Их выселение, ввиду особых механизмов защиты нанимателя в частиоснований прекращения договора, может растягиваться на долгий срок.
В ФРГэто явление даже приобрело собственное название – Mietnomade («наёмныйкочевник», т.е. лицо, переселяющееся из одного наёмного жилья в другое, неплатя при этом наёмную плату). Запрет на злоупотребление правом, наряду синтересами публичного порядка и охраной более слабой стороны в договоре, вконтинентальном праве выступает одним из ограничителей принципа свободы 59договора111. Когда имеется высокая вероятность нарушения прав наймодателя илипричинения вреда его имуществу, договорная свобода нанимателя должна бытьограниченазакономилижедолжныбытьпредусмотренымеханизмы,предупреждающие подобные злоупотребления.5. Из вышесказанного можно предположить следующие тенденции развитияправового регулирования отношений по найму жилья в России и Германии.В гражданском законодательстве ФРГ уже длительное время развиваетсятенденция к усложнению и тщательной детализации норм, регулирующихотношения по найму жилья.
В этой сфере постоянно растёт и без того ужезначительноеколичествоимперативныхпредписаний.Германскоеправопродолжает развиваться в направлении защиты в первую очередь интересовнанимателей (например, в части ограничения размера наёмной платы). Вместе стем германский законодатель и судьи находятся в постоянном поиске балансаинтересов сторон, устраняя пробелы, в том числе с целью недопущениязлоупотреблений со стороны нанимателя. Среди прочих были разработаны мерыпонедопущениюнарушенийсостороны«наёмныхкочевников»(нем. Mietnomaden), например их выселение в ускоренном порядке (абз. 4 § 272Гражданского процессуального уложения Германии112).
Поскольку такие мерыпоявились в германском законодательстве сравнительно недавно и, очевидно, ещёбудут совершенствоваться, возможно, мы имеем дело с новой тенденцией в этойсфере. Также уже практически оформившейся тенденцией можно считатьрешениегерманскимзаконодателемпосредствомгражданско-правовыхотношений по жилищному найму и других публичных задач (например,энергосбережение посредством строительства энергосберегающих домов). Такаяпрактика, вероятно, в дальнейшем будет расширяться.В РФ законодатель продолжает уделять значительное внимание развитиюдоговоровнаймажилыхпомещенийвжилищномфондесоциального 111См.: Каминская Е.И.
Проявления принципа автономии воли в договорном праве США // Актуальные проблемымеждународного частного и гражданского права. Сборник статей / Под ред. проф. С.Н. Лебедева. – М.: Статут,2006. – С. 112.112Гражданское процессуальное уложение Германии от 30 января 1877 г., ред. от 5 декабря 2005 г. (с изм. и доп. от18 июля 2017 г.) // BGBl. I S.
3202 (далее – Гражданское процессуальное уложение Германии). 60использования. При этом последняя по времени принятия договорная форма(договор некоммерческого найма) свидетельствует о некотором сниженииучастия государственных ресурсов в процессе приобретения и пользованиягражданами таким жильём. Данная тенденция, скорее всего, со временем будетусиливаться в направлении развития рыночных механизмов обеспечения гражданжильём и достижения оптимального соотношения публичных и частных начал вэтой сфере.
Возможно, ввиду увеличения доли приватизированного жилья ипостепенного роста цен на наём жилья жилищного фонда социальногоиспользования,понадобятсяновыеформыподдержкигражданилитрансформация существующих договорных форм. В литературе уже отмечалось,что со временем в этой сфере может быть создан один договор найма(некоммерческого характера), который заменит договор социального наймажилого помещения113.Общим явлением, характерным для права двух стран (особенно в последниегоды) стало усиление публичных начал и государственного контроля за сферойнайма жилья между частными лицами. Но если в РФ, как это рассмотрено в главе2 настоящего исследования, контролируется только заключение долгосрочныхдоговоров найма жилых помещений (на срок не менее года), то в ФРГ такойгосударственный контроль имеет более широкое распространение.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
