диссертация (1169671), страница 15
Текст из файла (страница 15)
При этомнемаловажнуюрольвэтойсфереиграетобщественныйконтроль,осуществляемый союзами нанимателей и наймодателей. Особый интереспредставляет их функция в качестве центров медиации (нем. Schlichtungsstellen),т.е. площадки для альтернативного разрешения споров, возникающих из договоранайма жилого помещения. Центры медиации, одобренные министерствамиюстиции земель ФРГ, могут выносить решения, которые после утверждения всуде становятся юридически обязательными. Хотя основную роль в разрешенииспоров в данной сфере продолжают играть суды, возможно, в будущем практикацентров медиации также получит определённое развитие в ФРГ. 113См.: Селиванова Е.С.
Договор некоммерческого найма жилого помещения как альтернатива договорусоциального найма жилого помещения в решении жилищной проблемы граждан России // Семейное и жилищноеправо. – 2011. – № 6. – С. 42. 61ГЛАВА 2. ДОГОВОРЫ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙПО ПРАВУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ИФЕДЕРАТИВНОЙ РЕСПУБЛИКИ ГЕРМАНИИ § 2.1. Источники правового регулированияВ России основной отраслью законодательства, регулирующей отношенияпо найму жилого помещения, является гражданское законодательство, котороенаходится в исключительном ведении Российской Федерации (п. «о» ст. 71КонституцииРФ).Приоритетпереддругимифедеральнымизаконами,регулирующими гражданско-правовые отношения, имеет Гражданский кодексРФ, часть вторая которого содержит гл. 35 «Наём жилого помещения». Приотсутствии в гл.
35 ГК РФ специальных норм к отношениям по найму жилогопомещения применяются общие положения ГК РФ о договоре (гл. 27-29), обобязательствах (гл. 21-26) и о сделках (гл. 9).Российское законодательство о защите прав потребителей не регулируетотношения, относящиеся непосредственно к основному объекту договора найма –жилому помещению, поскольку в их основе лежит предоставление его вовладение и пользование, т.е. предоставление прав, а не услуг. Тем не менееотношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могутвозникать в рамках исполнения наймодателем своих обязанностей по договорунайма жилого помещения, как например: выполнение работ, оказание услуг пообеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находитсянаёмное жилое помещение, предоставление или обеспечение предоставлениянанимателю необходимых коммунальных услуг114.
Однако в этом случаеотношения выстраиваются между потребителем и исполнителем жилищнокоммунальных услуг. 114См.: Обзор практики разрешения судами Саратовской области вопросов подведомственности и подсудностигражданских дел и дел об административных правонарушениях, рассмотренных судами области в 2011-2012 гг.(утв. Постановлением Президиума Саратовского областного суда от 15 июля 2013 г.) // Доступ из справ.-правовойсистемы «Гарант-Аналитик аэро».
62Отношения по найму жилого помещения подпадают под действиежилищногозаконодательства.Приэтомонодействуетвчасти,непротиворечащей гражданскому законодательству, т.е. ГК РФ имеет приоритет(ст. 3 ГК РФ). Жилищное законодательство является предметом совместноговедения Федерации и её субъектов (подп. «к» п. 1 ст. 72 Конституции РФ, п. 1ст. 5 ЖК РФ). В основном вопросы, касающиеся договора найма жилогопомещения(частногосодержатсявжилищногофедеральномфондажилищномкоммерческогозаконодательстве.использования),ОновключаетЖилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г.
№ 188-ФЗ, а также некоторыеподзаконныеакты(ч.2ст.5ЖКРФ)115.Региональноежилищноезаконодательство применимо главным образом ко всем отношениям по наймужилых помещений в части определения учётной нормы площади жилогопомещения (эта норма должна быть соблюдена при вселении третьих лиц внаёмное жилое помещение)116.Помимо этого, своими актами субъекты РФ могут предусматриватьжилищную поддержку граждан посредством заключения с последними договоранайма жилого помещения в государственном или муниципальном жилищныхфондах коммерческого использования117.
С одной стороны, этот договор основанна положениях гл. 35 ГК РФ и с правовой точки зрения квалифицируется какдоговор найма жилого помещения, а не как самостоятельный тип договора. Сдругой стороны, отношения, возникающие в рамках этого договора, такжерегламентируются ЖК РФ (п. 1 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ), что связано с тем, что онвыступает ещё одной, реализуемой государственными и местными властямигарантией удовлетворения права граждан на жилище.
В юридической литературевысказывались предложения по закреплению на федеральном уровне критериев 115Например, Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения опризнании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирногодома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (ред. от 2 августа 2016 г.) // СЗ РФ. – 2006. – № 6. –Ст. 702; Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользованияжилыми помещениями» (ред. от 16 января 2008 г.) // СЗ РФ.
– 2006. – № 5. – Ст. 546.116В Москве этот вопрос регламентирует Закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении праважителей города Москвы на жилые помещения» (ред. от 28 декабря 2016 г.) // Вестник Мэра и ПравительстваМосквы. – 2014. – № 9.117См.: там же; Закон г. Москвы от 27 января 2010 г. № 2 «Основы жилищной политики города Москвы» //Вестник Мэра и Правительства Москвы (ред. от 28 декабря 2016 г.). – 2010. – № 11. 63для постановки граждан на жилищный учёт в целях заключения договора наймажилого помещения в государственном или муниципальном жилищных фондах ипо созданию его типовой формы118. Как представляется, такие нововведениямогут послужить выделению на федеральном уровне этого договора в качествесамостоятельного договорного типа.
Тем не менее без детального обобщения иизучения практики всех субъектов РФ по заключению договора найма жилогопомещениявгосударственномилимуниципальномжилищныхфондахкоммерческого использования дополнять федеральное законодательство нормамиоб этом договоре преждевременно. Необходимо учитывать, что практикасубъектов РФ по использованию этой договорной формы, в параллель ужеимеющейся форме социального найма, сложилась благодаря её гибкости,возможности субъектов предоставлять гражданам жильё исходя из реальныхвозможностей и местных особенностей. Не исключено, что создание нафедеральном уровне новых договорных форм не устранит практику попользованию устоявшимися договорными схемами, а только усложнит и без тогогромоздкое правовое регулирование отношений по жилищному найму.Постановления Пленума Верховного Суда РФ формально не являютсяисточниками гражданского права (поскольку не содержат новых правовых норм),но фактически их роль в правильном толковании и применении нормгражданского права очень велика.
С целью установления единообразногопонимания и применения гражданско-правовых норм в таких постановленияхдаются разъяснения по вопросам применения законодательства, являющиесяобязательнымирассматриваемойдлясоответствующихсфередействуетодносудовобщейспециальноеюрисдикции.Впостановление–Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «Онекоторых вопросах, возникших в судебной практике при примененииЖилищного кодекса Российской Федерации». При этом, охватывая главнымобразом отношения по социальному найму жилого помещения жилищного фонда 118См., напр.: Васин В.В. Договор коммерческого найма жилого помещения: диссертация ...
кандидатаюридических наук: 12.00.03. – М., 2012. – С. 11, 139, 140; Формакидов Д.А. Актуальные вопросы правовогорегулирования договора коммерческого найма жилого помещения // Журнал российского права. – 2017. – № 5. –С. 60. 64социального использования, оно практически не затрагивает отношения по наймужилого помещения жилищного фонда коммерческого использования.В ФРГ, так же как и в РФ, гражданское законодательство является главнойотраслью законодательства, регулирующей отношения по найму жилья. Как былоотмечено ранее, в ФРГ жилищное законодательство в качестве самостоятельнойотраслизаконодательства(совокупностиправовыхнорм,обособленныхзаконодателем для регулирования жилищных отношений) не сформировано.Германское гражданское законодательство, а также законодательство,регулирующее жилищные отношения, относятся к сфере конкурирующейзаконодательной компетенции (ст. 72, п.
1, 18 абз. 1 ст. 74 Основного ЗаконаФРГ). Это означает, что земли ФРГ обладают правом законотворчества лишь втех случаях, когда Федерация не пользуется своими законодательными правами.Приоритет в регулировании отношений по найму жилых помещений имеютспециальные нормы федерального гражданского законодательства о наймежилого помещения (§§ 549-577a ГГУ). В отличие от российского права, в которомнормами ГК РФ об аренде (гл.
34 ГК РФ) не могут регулироваться отношения понайму жилого помещения с участием граждан, в праве ФРГ к договору наймажилого помещения субсидиарно применяются общие нормы об имущественномнайме (§§ 535-548 ГГУ). Кроме того, в праве ФРГ к договору найма жилогопомещения дополнительно применимы §§ 311-432 ГГУ (общие положения обобязательствах из договоров), §§ 305-310 ГГУ (определение обязательств посделке с применением общих условий договоров), к которым относятся нормы озащите прав потребителей, и §§ 241-304 ГГУ (общие положения обобязательствах). Помимо ГГУ, некоторые отношения по жилищному найму(например,эксплуатационныерасходы)урегулированыспециальнымигражданско-правовыми актами федерального законодательства119.В целом на уровень земель ФРГ вынесено больше вопросов, касающихсяжилищного найма, чем на уровень субъектов РФ.
При этом соответствующие 119См., напр.: Постановление об эксплуатационных расходах от 25 ноября 2003 г. (с изм. и доп. от 3 мая 2012 г.) //BGBl. I S. 2346, 2347. 65нормы содержатся как в актах административного, так и в актах гражданскогозаконодательства. Так, региональным законодательством ФРГ регулируютсятребования, предъявляемые к жилому помещению, нормы жилой площади наодного человека, которые должны быть соблюдены при вселении лиц в наёмноежилое помещение, максимальный размер наёмной платы (на территориинекоторых земель ФРГ)120.Существенное отличие германского права от российского состоит вотведении судам более значительной роли в ходе регламентации отношений понайму жилья.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
