диссертация (1169671), страница 17
Текст из файла (страница 17)
Более того, отсутствие регистрации гражданина вкачестве предпринимателя на правовую квалификацию деятельности в качествепредпринимательской не влияет (п. 4 ст. 23 ГК РФ). Относительно возможностипризнания деятельности таких граждан предпринимательской мы находимразъяснения только в сфере налоговых и уголовно-правовых отношений. Вчастности, Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 18 ноября 2004 г.№ 23133 указал, что такая деятельность наймодателя не является основанием дляпривлеченияегокуголовнойответственностизанезаконноепредпринимательство, если наймодатель приобрёл переданное внаём жильё для 129Исходя из определений понятия «прибыль», данных в словарях С.И.
Ожегова, Т.Ф. Ефремовой, можнозаключить, что прибыль – это положительная разница между доходами и расходами, полученная наймодателем врезультате сдачи жилого помещения внаём за некоторый расчётный период // Ефремова Т.Ф. Новый словарьрусского языка [Электронный ресурс]: толково-словообразовательный. URL: http://www.efremova.info (датаобращения: 20.10.2016); Ожегов С.И. Словарь русского языка [Электронный ресурс]. URL: http://www.ozhegov.org(дата обращения: 20.10.2016).130Ефремова Т.Ф. Новый словарь русского языка.
URL: http://www.efremova.info (дата обращения: 20.10.2016).131Ожегов С.И. Словарь русского языка. URL: http://www.ozhegov.org (дата обращения: 20.10.2016).132При признании деятельности наймодателя в качестве предпринимательской применяются специальные правилао недопустимости одностороннего отказа предпринимателя от исполнения обязательств (ст. 310 ГК РФ), обответственности предпринимателя без вины за неисполнение обязательств (п. 3 ст. 401 ГК РФ) и др.133Постановление Пленума ВС РФ от 18 ноября 2004 г.
№ 23 «О судебной практике по делам о незаконномпредпринимательстве» (ред. от 7 июля 2015 г.) // Бюллетень ВС РФ. – 2005. – № 1. 70личных нужд (получил его в порядке дарения или наследования) и оно передановнаём временно, в связи с отсутствием необходимости у наймодателяиспользовать его лично (критерий временности не раскрывается). В свою очередь,Министерство РФ по налогам и сборам в том же году разъяснило, чтодеятельность наймодателя (арендатора), даже прошедшего государственнуюрегистрацию в качестве индивидуального предпринимателя, с точки зрениязаконодательства о налогах и сборах предпринимательской не является(поскольку не содержит необходимых элементов экономической деятельности)134.Соответственно, с полученного дохода наймодатель уплачивает налог на доходфизических лиц.
Однако затем, в 2013 г., в налоговом законодательстве появиласьпатентная система налогообложения, в рамках которой наймодатель можетуплачивать налог в качестве предпринимателя.По нашему мнению, ввиду отсутствия общего правила о признаниидеятельностинаймодателявкачествепредпринимательской,вкаждомконкретном случае следует оценивать характер возникшего правоотношения иопределятьналичиепризнаковпредпринимательскойдеятельности.Так,приведённый ранее пример, когда гражданин сдаёт внаём имеющееся в еголичном распоряжении, но не используемое им жилое помещение (даже если ононе единственное), с точки зрения гражданского права нельзя признатьпредпринимательской деятельностью.
В этом случае такое действие являетсяреализацией права собственника распоряжаться свои имуществом (путёмзаключения возмездных сделок).Тем не менее при наличии определённых признаков наймодателя следуетрассматриватьвсоответствующихкачествепредпринимателя,гражданско-правовыхнормчтоовлечётприменениепредпринимательскойдеятельности. Прежде всего следует учитывать цель приобретения имущества:гражданин (наймодатель) приобретает жилые помещения специально для ихдальнейшей сдачи внаём, имея намерение систематически извлекать прибыль в 134Письмо Министерства РФ по налогам и сборам от 6 июля 2004 г. № 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду(наём)» // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
71результате совершения договоров. При этом наймодатель в таких жилыхпомещенияхранеенепроживалинерассматриваетвозможностьихиспользования для личных нужд. Также подлежат оценке количество жилыхпомещений, находящихся в распоряжении наймодателя; период, в котором былизаключены договоры; срок действия договоров; учёт наймодателем операций,связанных с заключением договоров. Риск, который несёт в себе эта деятельность,не только связан с неисполнением обязанностей нанимателя по договору, но исопряжён с инвестированием средств наймодателя в эту деятельность (например,покупка квартир) и возможностью неполучения ожидаемого дохода от этойдеятельности.
Если наймодатель является юридическим лицом, то в любом случаеприменимы нормы ГК РФ о предпринимательской деятельности; если же ониндивидуальный предприниматель, то с учётом того, что его имуществоюридически не обособлено и может быть им использовано в качестве личногоимущества, в целях применения этих норм должны быть учтены вышеуказанныепризнаки.Следовательно, не любой договор коммерческого найма жилого помещенияявляется предпринимательским договором135 (даже если наймодатель при этомизвлекает прибыль). Кроме того, следует упомянуть ситуацию, когда наймодательвообще не получает прибыль по договору найма жилого помещения, что напрактике также достаточно распространено. В частности, стороны в договоренайма жилого помещения могут установить любой размер платы за жилоепомещение, в том числе и очень низкий, который покроет только расходы нажилоепомещение.Данныйбесприбыльныйдоговордолженбытьклассифицирован как не имеющий коммерческого содержания.
Другим примеромдоговора найма жилого помещения, не связанного с коммерческой деятельностьюнаймодателя (извлечением прибыли), является договор найма жилого помещенияв государственном и муниципальном жилищных фондах. Он, как правило,используется публичным собственником-наймодателем, преследующим цель не 135В таком случае рассматриваемый договор можно считать предпринимательским лишь в части, относящейся кнаймодателю, поскольку наниматель не выступает в качестве предпринимателя. См.: Занковский С.С., Дятко Г.В.О понятии предпринимательского договора // Предпринимательское право. – 2016.
– № 3. – С. 4-6. 72заработать, а удовлетворить потребность граждан в жилье посредствомпредоставления им льготного наёмного жилья.Таким образом, понятие договора коммерческого найма жилого помещения,с одной стороны, является случаем неточного использования экономическихпонятий в правовом регулировании отношений по найму жилых помещений. Сдругой стороны, оно отделяет договор найма жилого помещения (закреплённый вп. 1 ст. 671 ГК РФ), имеющий рыночный характер, от других типов договоровнайма (социальный наём, некоммерческий наём).
Это понятие не имеетсамостоятельного правового значения и тождественно понятию «договор наймажилого помещения». Данная проблема лежит в основе множества споров пожилищному найму: часто характер наёмных отношений, возникших между двумясторонами, говорит об их социальной, некоммерческой основе, однако нормы,которые применимы к договору социального найма, на сложившиеся отношенияне распространяются. Например, в практике Судебной Коллегии по гражданскимделам Верховного Суда РФ в 2015 г. рассматривалось дело136, в рамках которогоистец (наниматель) обратился в суд с иском к обществу с ограниченнойответственностьюмуниципального(далее–образованияООО)(посёлка(наймодателю)Пангоды)оиадминистрациипризнанииправасобственности в порядке приватизации на занимаемое им по договору наймажилое помещение.
В обоснование исковых требований истец указал, что работална предприятии (правопреемником которого стало ООО) с 1979 г. по 2012 г., содня трудоустройства состоял на учёте нуждающихся в улучшении жилищныхусловий по месту работы. В 1999 г. ООО предоставило истцу спорную квартиру,но в приватизации спорной квартиры было отказано. Истец посчитал данныйотказ незаконным, поскольку, как он полагал, он занимал квартиру на условияхсоциального найма, обусловливающего реализацию права на приватизациюжилого помещения. В первой и второй инстанции суд поддержал требованияистца. Однако Судебная Коллегия квалифицировала сложившиеся отношения как 136Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 26 апреля 2016 г.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
