диссертация (1169671), страница 20
Текст из файла (страница 20)
80В свою очередь, в праве Германии не признаётся возможность передачигражданам по договору имущественного найма (аренды) жилого помещения сцелью их проживания в нём. Так, в германской судебной практике поднималсявопрос о действии норм о найме жилого помещения в случае, когда нанимателемжилого помещения выступает юридическое лицо, которое передаёт его дляпроживания своих работников157. По данному вопросу Федеральный ВерховныйСуд ФРГ 16 июля 2008 г. вынес решение158, согласно которому в данном случаеприменяютсясовершенияобщиенормыдоговораобимущественномзаключаетсяневнайме,посколькунепосредственномцельпроживаниинанимателя в жилом помещении, а в передаче его третьим лицам. Кроме того,само юридическое лицо не может использовать жилое помещение «для себя», поназначению, даже когда речь идёт о проживании в нём сотрудников компании.
Вэтом случае оно должно заключить с сотрудниками договор найма жилогопомещения.Заменанаймодателя – собственникажилогопомещения.Подореволюционному праву России договор имущественного найма, следуятрадициям римского частного права, прекращался с переходом наёмногоимущества к новому собственнику. Некоторые цивилисты того времени(например, А.П. Долмаковский159, Г.Ф. Шершеневич160) считали целесообразным,учитывая распространённость и социально-экономическое значение отношенийпо найму недвижимости, придать им устойчивость, обязав новых приобретателейтакого имущества соблюдать ранее заключённый договор. Этот подход былвпервые облечён в норму права в советский период в ГК РСФСР 1922 г.
Смомента своего появления эта норма, в отличие от аналогичной в Германии, неполучиладальнейшегоразвития161ивдействующемроссийскомзаконодательстве сводится к норме ст. 675 ГК РФ, согласно которой переход к 157OLG Stuttgart, 23.10.2007 – 5 W 29/2007.BGH, 16.07.2008 – VIII ZR 282/07.159Энциклопедический словарь Русского библиографического института Гранат: До 33-го т.
под ред. проф.Ю.С. Гамбарова [и др.]. – 11-е изд., стер. – М.: Рус. библиогр. ин-т. Гранат, [1932-1941]. – 74 т. – Т. 29. – С. 527(автор – А.П. Долмаковский).160Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 362-363.161См. подробнее: Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. – М.: Гос. изд-воюрид. лит., 1950. – С.
153-154.158 81новому лицу права собственности на сдаваемое внаём жилое помещение невлечёт расторжения или изменения договора найма. На практике же возникаетдостаточно много споров, связанных со сменой собственника наёмного жилогопомещения. Недостаточная регламентация в ГК РФ этих вопросов, с однойстороны, может ущемлять интересы нанимателя (например, когда новыйсобственник выселяет нанимателя), а с другой – не отвечать интересам новогособственника (например, если лица проживают в жилом помещении без договора,ссылаясь на фактически сложившиеся отношения по найму с прежнимсобственником162). Стоит отметить, что конституционность ст. 675 ГК РФ ранееоспаривалась в Конституционном Суде РФ163.Что касается германского права, то уже в первой редакции ГГУ (от 1896 г.)вцеляхзащитыобязательственномуслабойдоговорустороныдоговораимущественногозаконодательнаймачертыпридалвещного,характерные для старого германского права164.
Так, если наймодатель отчуждалтретьему лицу сданное внаём имущество после его передачи нанимателю, договорнайма по принципу emptio non tollit locatum165 становился обязательным длянового собственника (последний вступал в права и обязанности наймодателя). Всовременном германском праве законодатель пошёл дальше, закрепив даннуюнорму непосредственно за отношениями по найму жилого помещения, крометого, он распространил её и на случай, когда наймодатель отчуждает жилоепомещение до его передачи нанимателю (согласно абз.
1 § 566 ГГУ, § 567а ГГУ).В российском праве никогда такого различия не делалось, а правило о 162См.: Определение Конституционного Суда РФ от 15 апреля 2008 г. № 320-О-О // Конституционное правосудиев странах СНГ и Балтии. – 2008. – № 16 (специальный выпуск); Апелляционное определение СК по гражданскимделам Ростовского областного суда от 25 июня 2012 г.
по делу № 33-7194 // Доступ из справ.-правовой системы«Гарант-Аналитик аэро»; Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 3сентября 2014 г. по делу № 33-5555/2014 // Доступ из справ.-правовой системы «Гарант-Аналитик аэро».163По мнению заявителя, ст. 675 ГК РФ допускает неопределённость в вопросе об объёме прав новогособственника жилого помещения // Определение Конституционного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 1337-О // Текстопределения официально опубликован не был // Доступ из справ.-правовой системы «Гарант-Аналитик аэро».164До объединения Германии и принятия ГГУ действовало старое германское право, в рамках которого отношенияпо найму вещей оформлялись договором – Miete (в переводе означало «вознаграждение», «плата за что-то, чтовыполняет другой»), имевшим вещно-правовой и бессрочный характер.
Наниматель по данному договорупользовался вещным правом Gewere, по своему содержанию близким к праву собственности, пришедшему вГерманию из наследственной аренды (эмфитевзиса) античности // Wesel U. Die Bedeutung des Mietrechts in derRechtsgeschichtederBundesrepublikDeutschland.S.2[Электронныйресурс].URL:http://db.mietgerichtstag.de/tl_files/Dateien/Mietgerichtstage/2004/vortragwesel.pdf (дата обращения: 30.07.2017).165При смене собственника договор найма сохраняет силу. 82продолжении действия заключённого договора найма жилого помещения припереходе права собственности на занимаемое по такому договору жилоепомещение действует независимо от факта передачи нанимателю жилогопомещения.В отличие от норм ГК РФ, нормы ГГУ свидетельствуют о попыткезаконодателя детально урегулировать отношения, возникающие при замененаймодателя по договору найма жилого помещения.
В этой ситуации они восновном защищают нанимателя, предоставляя ему право не только требовать отнового собственника исполнения обязанностей наймодателя, но и в оговорённыхзаконом случаях предъявлять требования прежнему наймодателю166. Так,несмотря на то, что прежний наймодатель перестаёт быть стороной договора, он,если новый приобретатель не исполняет свои обязанности наймодателя, вкачествепоручителянесётответственность(отвечаетзаущерб)переднанимателем167. Кроме того, если к моменту прекращения договора новыйсобственник не возвращает нанимателю обеспечение по договору (прежнийсобственник должен передать его новому), обязанность по его возврату переходитк прежнему наймодателю (§ 566а ГГУ).
Таким образом, даже если прежнийнаймодатель в целом будет освобождён от обязанностей поручителя согласноабз. 2 § 566 ГГУ, он продолжает отвечать по отдельным элементам обязательстваиз договора найма жилого помещения.Помимо этого, германский законодатель, в отличие от российского, вположениях о жилищном найме выходит за рамки регулирования отношениймежду наймодателем и нанимателем, стремясь упорядочить отношения междудвумя собственниками наёмного имущества (продавцом и приобретателем), вкоторых он защищает приобретателя. Об этом свидетельствует, например,правило о том, что новый наймодатель вправе потребовать от прежнегонаймодателя вернуть безосновательно потраченную наёмную плату, которая была 166По сравнению с двумя статьями ГК РФ (ст.
675 и 686), в ГГУ вопросы, связанные с изменением сторондоговора, подробно урегулированы в девяти параграфах (§§ 566-567b ГГУ) специальной главы об изменениисторон договора найма жилого помещения.167Прежний наймодатель освобождается от таких обязанностей поручителя в случае, если он сообщит о переходеправа собственности на жилое помещение нанимателю, а наниматель, в свою очередь, не заявит о расторжениидоговора. 83ему уплачена нанимателем вперёд (§ 566b ГГУ). Однако если приобретательжилого помещения (новый наймодатель) знал о таком распоряжении наёмнойплатой в счёт будущих периодов, то он не может её истребовать.Замена нанимателя.
По праву РФ при замене нанимателя, например вслучае его смерти, договор продолжает действовать на тех же условиях, ананимателями становятся все граждане (или один из них), постояннопроживающие с прежним нанимателем (ст. 686 ГК РФ). При этом длянаймодателя не предусмотрена возможность прекратить отношения по найму сновым нанимателем, из-за чего на практике могут возникать споры (например,изначально наймодатель предоставил жильё своему работнику, а после его смертиновым нанимателем стало лицо, не являющееся работником наймодателя168).Ввиду подобных ситуаций для наймодателя удобен краткосрочный договор, хотяон в целом в меньшей степени отвечает интересам нанимателя. Так, в рамкахкраткосрочного найма отношения с новым «нежелательным» нанимателембыстрее и без дополнительных сложностей (преимущественное право нанимателяв долгосрочном найме) могут быть прекращены наймодателем.По германскому праву в случае смерти нанимателя отношения по наймужилого помещения продолжаются с сонанимателями (абз.
1 § 563а ГГУ). При ихотсутствии в порядке очерёдности стать нанимателем имеют право (§ 563 ГГУ):супруг или партнёр нанимателя, его дети, другие члены семьи и иные лица (вселица должны проживать с нанимателем и вести совместное хозяйство). Далее,применяется правило, неизвестное российскому праву: если из этих лиц никто невступил в наёмные отношения, они продолжаются с наследником нанимателя.Кроме того, по праву ФРГ замена нанимателя может произойти в случае разводананимателя, если его бывшему супругу или партнёру будет предоставлено правопользования супружеским (наёмным) жильём (нем.
Ehewohnung).Германский законодатель при замене нанимателя учёл интересы как новогонанимателя, так и наймодателя. Об этом свидетельствуют закреплённые в ГГУ 168См.: Апелляционное определение СК по гражданским делам Кировского областного суда от 19 февраля 2013 г.по делу № 33-810 // Доступ из справ.-правовой системы «Гарант-Аналитик аэро».
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
