диссертация (1169671), страница 24
Текст из файла (страница 24)
– 1996. – № 3. – Ст. 140.Mietverhältnisse über Wohnraum (§ 549 BGB).96устанавливаются на федеральном уровне: в ГК РФ (ст. 673), в ЖК РФ (ст. 15), анаиболее детализировано – в разделе II Положения о признании помещенияжилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания имногоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции210. ВФРГ требования к жилому помещению не приводятся в федеральных законах211,поэтому, как отмечают некоторые исследователи, решение вопроса о том, какимдолжно быть жилое помещение, в некоторой степени зависит от усмотрениясторон212. Минимальные требования к жилому помещению могут содержаться встроительных нормах и правилах земель ФРГ.
Кроме того, вопросы, связанные состандартами наёмного жилого помещения, находят отражение в судебнойпрактике. Так, Федеральный Верховный Суд ФРГ указал, что наймодательдолжен обеспечить нанимателю подключение к источнику электроэнергии, аположение в договоре, исключающее данное требование, как правило,недействительно213.Что касается общих характеристик жилого помещения, то, сравниваяфедеральныетребованияРФкжиломупомещениюсаналогичнымитребованиями, содержащимися, например, в законе земли Северный Рейн –Вестфалия, можно сделать вывод об их сходстве. Жилое помещение должно бытьизолированным и пригодным для проживания.
Однако данная земля ФРГустанавливает требование, отсутствующее в праве РФ, а именно – жилоепомещение может быть использовано по назначению, только если на каждоесовершеннолетнее лицо приходится не менее 9 кв. м жилой площади, а на каждоенесовершеннолетнее лицо от шести лет – не менее 6 кв. м (аналогичная норма 210Утверждено Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.В германском законодательстве имеется определение более широкого, чем Wohnraum, понятия Wohnung,которое может быть переведено как «жилище», «жильё»; под ним понимается «совокупность помещений, которые,образуя общую систему, позволяют самостоятельно вести домашнее хозяйство», согласно § 181 Закона об оценкеимущества, подлежащего налогообложению, от 16 октября 1934 г., ред.
от 1 февраля 1991 г. (с изм. и доп. от4 ноября 2016 г.) // BGBl. I S. 230.212Oetker Н., Maultzsch F. Vertragliche Schuldverhältnisse. – 4. Auflage. Berlin, Heidelberg: Springer-Verlag, 2013. –S. 401.213BGH, 10.02.2010 – VIII ZR 343/08.211 97действует также в Берлине)214.Форма договора. В праве РФ форма договора поставлена в зависимость отсрока его действия. Она определяется одной статьёй – ст. 674 ГК РФ, согласнокоторой для заключения данного договора характерны простая письменная формаи государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности,возникающего на основании договора215.
В отношении договора найма жилогопомещения (коммерческого найма) данное правило действует только в томслучае, если он заключается на срок не менее года.Необходимо отметить, что, хотя государственная регистрация и не являетсяэлементом формы договора, они тесно связаны между собой. Это подтверждаетсяне только позицией законодателя, установившего требование о государственнойрегистрации в положениях, посвящённых форме договора, но и включениемформы и регистрации договора в процесс его заключения. Поэтому целесообразнорассматриватьформудоговораиегогосударственнуюрегистрациюодновременно.Ранее все договоры найма жилья заключались в простой письменной форме.Приэтомнарушениеписьменнойформыдоговораневлеклоегонедействительности, а только затрудняло доказывание правоты заинтересованнойстороны в случае спора (согласно п. 1 ст.
162 ГК РФ). В настоящее времяспециальных положений, регулирующих последствия несоблюдения формыдоговора найма жилого помещения и невыполнения требования о егорегистрации, в ГК РФ не предусмотрено.Вгражданскомправеможновыделитьразличныеподходыкгосударственной регистрации договора найма жилого помещения. Во-первых,ранее в ГК РФ было закреплено общее положение, согласно которому в случаях,установленныхзаконом,несоблюдениетребованияогосударственной 214§ 3 и 9 Закона о жилищном надзоре в земле Северный Рейн – Вестфалия от 10 апреля 2014 г.; § 7 Закона обустранении недостатков в жилищном фонде в Берлине от 3 апреля 1990 г.
(с изм. и доп. от 16 июля 2001 г.) //GVBl. S. 1081.215Требование о письменной форме и государственной регистрации также устанавливается в отношении договоранайма жилого помещения жилищного фонда социального использования (ст. 91.1 ЖК РФ). Порядокгосударственной регистрации устанавливается Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «Огосударственной регистрации недвижимости» (ред. от 29 июля 2017 г.) // СЗ РФ.
– 2015. – № 29 (часть I). –Ст. 4344. 98регистрации влекло недействительность сделки (п. 1 ст. 165 ГК РФ в ред. от26 июня 2013 г.). Таким образом, государственная регистрация являлась условиемдействительности сделки. Затем (в 2013 г.) эта норма была заменена положениемо том, что, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок,правовые последствия сделки наступают после её регистрации (п. 1 ст. 164 ГКРФ). Последствия наступают и без регистрации, но, конечно, не те, к которымстремятся стороны сделки. При этом остаётся неясным, к чему именно приведётнесоблюдение требования о государственной регистрации: к заключению онеосновательном обогащении (ст.
1102 ГК РФ) либо к заключению онедействительности сделки (ст. 167 ГК РФ).Во-вторых, государственная регистрация расценивается как юридическийфакт, который обусловливает переход права на имущество, являющеесяпредметом сделки. В частности, данный подход применяется к купле-продаженедвижимости (п. 1 ст. 551 ГК РФ).В-третьих, согласно редакции п. 3 ст. 433 ГК РФ, действовавшей до 31 мая2015 г., регистрация также могла быть признана стадией заключения договора,что предполагало, что он заключён с момента её совершения, если иное неустановлено законом. Таким образом, договор найма жилого помещения на срокне менее года считался незаключённым, а к сложившимся отношениям былаприменима ст.
1102 ГК РФ о неосновательном обогащении. В частности,последний подход нашёл отражение в судебной практике того периодаприменительно к последствиям несоблюдения государственной регистрациидоговора найма жилого помещения216. В настоящее время, согласно п. 3ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, по общемуправилу для третьих лиц считается заключённым с момента такой регистрации.Если распространить данный подход на отношения по найму жилья, то приотсутствии государственной регистрации договор найма жилого помещения будетсчитаться заключённым, но у нанимателя по незарегистрированному договору не 216См., напр.: Решение Няганского городского суда (Ханты-Мансийского автономного округа – Югра) от 16февраля 2015 г. по делу № 2-2768/2014 // Судебные и нормативные акты РФ [Сайт].
URL: http://sudact.ru (датаобращения: 15.05.2017). 99будет преимущественного права на заключение договора на новый срок,поскольку это право не может быть противопоставлено правам третьих лиц.В-четвёртых, исходя из того, что в данном случае регистрации подлежит несама сделка, а ограничение (обременение) права, следует выделить ещё одинподход, который, как представляется, должен быть применён к договору наймажилого помещения: к регистрации найма (обременения) жилого помещения неприменяются положения о государственной регистрации сделки и договора(соответственно ст.
164 и 433 ГК РФ). Здесь возникает вопрос о различияхрегистрации сделки, права и ограничения (обременения) права, поскольку в ст. 1Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ устанавливается требование огосударственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и сделок сним, а также ограничений (обременений) этих прав. Регистрация правапредполагает, что сделка уже заключена. В то время как сделка, подлежащаярегистрации (договор аренды здания или сооружения), хотя и подразумевается,что с момента достижения соглашения по всем существенным условиям такаясделка влечёт правовые последствия между сторонами, для третьих лиц считаетсязаключённой только с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 651, п.
3ст. 433 ГК РФ). Регистрация ограничения (обременения) права предусматривает,что договор (в данном случае найма жилого помещения), составленный в простойписьменной форме, считается заключённым, а государственная регистрацияслужит для признания и подтверждения государством ограничения (обременения)права, возникшего на основании договора. По нашему мнению, последний подходв большей степени отвечает интересам сторон. Кроме того, его применение такжедостаточно распространено в судебной практике по жилищным спорам217, хотявстречаютсяипротивоположныесудебныерешенияотом,чтонезарегистрированное обременение не порождает договорных отношений218.
217См., напр.: Апелляционное определение Забайкальского краевого суда (Забайкальский край) от 7 марта 2017 г.по делу № 33-921/2017; Решение Усть-Илимского городского суда (Иркутская область) от 9 декабря 2015 г. поделу № 2-3820/2015; Апелляционное определение Нижегородского областного суда (Нижегородская область) от 18апреля 2017 г. по делу № 33-4412/2017 // Судебные и нормативные акты РФ [Сайт]. URL: http://sudact.ru (датаобращения: 15.05.2017).218Решение Хабаровского краевого суда от 6 марта 2017 г.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
