диссертация (1169671), страница 27
Текст из файла (страница 27)
Нарушение этого правила наймодателем грозит не тольконаступлением гражданско-правовой ответственности (возмещение убытков), но ипривлечением его к уголовной ответственности237.В течение действия наёмного правоотношения жилое помещение нуждаетсяглавным образом в осуществлении двух видов мер, связанных, во-первых, споддержанием жилого помещения в надлежащем состоянии, а во-вторых, сситуациями, когда необходимо устранить возникшие недостатки жилья, т.е. спроведением ремонта. В Германии оплата практически всех расходов иосуществление работ, связанных как с содержанием, так и с ремонтом жилогопомещения, включая текущий ремонт, отнесены к обязанности наймодателя(§ 535 ГГУ)238.
Исключениями, выработанными в практике ФедеральногоВерховного Суда ФРГ, являются некоторые мелкие ремонтные работы, которыедоговором могут быть отнесены к обязанности нанимателя, а именно 233BGH, 04.06.2014 – VIII ZR 289/13.LG Stuttgart, 24.04.1991 – 13 S 130/91.235LG Frankfurt/Main, 24.05.2002 – 2/17 S 194/01.236OLG Düsseldorf, 15.10.1993 – 2 Ss 175/93 – 65/93 II.237§ 123 Уголовного кодекса Германии.238Это, во-первых, расходы по поддержанию жилого помещения в состоянии, в котором оно было передано подоговору; во-вторых, расходы, которые возникают при пользовании жилым помещением.234 108«косметический» ремонт (нем. Schönheitsreparaturen239) и небольшие поломки:ремонт дверных замков и т.п. (нем. Bagatellschaden240). Кроме того, в договоре нананимателя возможно перенести обязанность по оплате эксплуатационныхрасходов (к ним, например, относятся расходы на оплату некоторых, аналогичныхроссийским, коммунальных услуг, за исключением электрической энергии241,оплату налога на недвижимость и т.д.242).
Следует отметить, что при расчётеэксплуатационных расходов в форме аванса наймодатель должен соблюдатьпринцип экономичности.В ГГУ (в отличие от ГК РФ) обязанности нанимателя относительноиспользования жилого помещения нанимателем прямо не установлены. Онивыработаны в судебной практике, например: использовать жилое помещение поназначению (при этом допускается деятельность по оказанию возмездных услуг,не нарушающая прав наймодателя)243, проверять бытовую технику, находящуюсяв жилом помещении244, и др.245 Между тем в абз.
1 § 536с ГГУ закрепляетсяобязанность нанимателя незамедлительно сообщать наймодателю о недостаткежилого помещения (в том числе о притязаниях на объект со стороны третьихлиц), а также о необходимости принять меры по защите жилого помещения отнепредвиденнойранееопасности.ФедеральныйВерховныйСудФРГконкретизировал, что наниматель должен сообщать наймодателю только о техизвестных ему обстоятельствах, при которых существует реальная опасность дляжилого помещения; он не должен производить специальные действия по поискутакихнедостатков246.Германскийзаконодательдостаточноэффективностимулирует нанимателя выполнять эту обязанность.
Во-первых, если он не 239См., напр.: BGH, 13.01.2010 – VIII ZR 48/09; BGH, 20.01.2010 – VIII ZR 50/09; BGH, 18.02.2009 – VIII ZR 166/08;BGH, 05.04.2006 – VIII ZR 178/05.240См.: BGH, 07.06.1989 – VIII ZR 91/88.241Поскольку расходы на электрическую энергию не отнесены к эксплуатационным расходам, которые согласнодиспозитивным нормам ГГУ являются обязанностью наймодателя, при отсутствии соглашения об ином их оплатаявляется обязанностью нанимателя. См.: § 535 BGB / Schmidt-Futterer W. Grosskommentar des Wohn- undGewerberaummietrechts. / H. Blank (Herausgeber). – Muenchen: Verlag C.H.
Beck, 2013 // Доступ из справ.-правовойсистемы Beck-Online.242§ 2 Постановления об эксплуатационных расходах от 25 ноября 2003 г.243BGH, 31.07.2013 – VIII ZR 149/13.244OLG Hamm, 27.03.1984 – 27 U 433/83.245В случае нарушения данной обязанности наниматель возмещает наймодателю ущерб, за исключением случаев,когда это произошло не по его вине (например, в случае кражи ключей), LG Hamburg, 14.07.1998 – 316 S 55/98.246BGH, 04.04.1977 – VIII ZR 143/75. 109сообщит наймодателю о недостатке жилого помещения, он возмещает ему ущерб,возникший в связи с этим (абз. 2 § 536c ГГУ).
Во-вторых, он лишаетсяспециальных прав, которые он может реализовать при недостатке жилогопомещения (освобождение от наёмной платы, уменьшение размера наёмнойплаты, возмещение ущерба, расторжение договора (§ 536, абз. 1 § 536а, абз. 3§ 543 ГГУ). По нашему мнению, рассмотренная обязанность нанимателя являетсякрайне важной, поскольку наймодатель не вправе посещать жилое помещениебезосновательно, наниматель же в процессе пользования жилым помещениемскорее обнаружит эти недостатки.На основании анализа п. 2 ст.
676 ГК РФ следует заключить, что в России кобязанностям наймодателя императивно отнесены главным образом мероприятияза пределами жилого помещения247. Внутри жилого помещения наймодательобязан обеспечивать предоставление коммунальных услуг нанимателю за плату(также он ответственен за ремонт устройств для оказания коммунальных услуг).Что касается остальных работ, которые должны быть осуществлены в самомжилом помещении, то этот важнейший вопрос урегулирован в ГК РФдиспозитивно. В п.
1, 2 ст. 681 ГК РФ установлено следующее общее правило: кобязанности наймодателя отнесён капитальный ремонт, а к обязанностинанимателя – текущий ремонт. В то же время за нанимателем императивнозакрепляется обязанность обеспечивать сохранность жилого помещения иподдерживать его в надлежащем состоянии (ч. 1 ст. 678 ГК РФ). Израссмотренных выше норм следует, что, если иное не установлено договором,наниматель должен обеспечивать сохранность жилья, в том числе путёмсамостоятельного устранения небольших неисправностей (в рамках текущегоремонта).
При нарушении данной обязанности наймодатель может взыскать снанимателя убытки (ст. 393 ГК РФ). Если наниматель недобросовестнопользовался имуществом наймодателя (мебелью, оборудованием и т.п.) и такимобразом причинил повреждения этому имуществу, наниматель должен возместить 247В частности, по осуществлению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится жилоепомещение, и обеспечению проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома или устройств дляоказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
110наймодателю причинённый вред (ст. 1064 ГК РФ)248. Между тем положения онеобходимостипринятиянанимателемсрочныхмер,направленныхнанедопущение порчи имущества (не относящихся к текущему ремонту), и обуведомлении нанимателем наймодателя о возникновении недостатков жилогопомещения, в российском законодательстве не предусмотрены. Кроме того, вситуации, когда по договору за нанимателем не закреплена обязанность попроведению текущего ремонта, но в то же время императивная обязанность«поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии» за ним остаётся,возникает неопределённость, как эта последняя обязанность нанимателя должнабыть практически реализована.
Поэтому во избежание спорных ситуаций этивопросы нуждаются в детальном определении в договоре. Анализ судебнойпрактики показывает, что отсутствие общих критериев относительно содержанияобязанности нанимателя обеспечивать сохранность жилого помещения не толькоставит решения суда в зависимость от условий конкретного договора, но такжепредопределяет значение их судебной трактовки249. В особенности часто судыотказывают нанимателям в удовлетворении требований к наймодателям овозмещении денежных средств, потраченных нанимателями на приведениежилого помещения в состояние, пригодное для проживания, в связи с тем, чтоими не предъявлялись претензии о невозможности проживания в указанномжилом помещении (о его недостатках)250.На наш взгляд, хорошо продуманным является германское правило обуведомлении нанимателем наймодателя о недостатках жилья, о снижении размеранаёмной платы и об освобождении от неё при обнаружении нанимателем такихнедостатков, поскольку оно стимулирует наймодателя быстрее их устранять.
Как 248См., напр.: Решение Ново-Савиновского районного суда г. Казани (Республика Татарстан) от 10 апреля 2017 г.по делу № 2-2103/2017; Решение Петрозаводского городского суда (Республика Карелия) от 2 марта 2017 г. поделу № 2-1605/2017, М-674/2017 // РосПравосудие [Сайт]. URL: https://rospravosudie.com (дата обращения:18.05.2017).249Апелляционное определение Московского городского суда от 20 ноября 2013 г. по делу № 11-35814/13;Определение Московского городского суда от 14 апреля 2014 г.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
