диссертация (1169671), страница 28
Текст из файла (страница 28)
по делу № 4г-2968/14 // Доступ из справ.-правовойсистемы «Гарант-Аналитик аэро».250Решение Верхнеуральского районного суда (Челябинская область) от 3 марта 2017 г. по делу № 2-140/2017, М80/2017 // РосПравосудие [Сайт]. URL: https://rospravosudie.com (дата обращения: 18.05.2017); Решение Мировогосудьи судебного участка № 22 Брянского района Брянской области от 14 февраля 2017 г.
по делу № 2-2/2017 //РосПравосудие [Сайт]. URL: https://rospravosudie.com (дата обращения: 18.05.2017). 111представляется, наличие в гл. 35 ГК РФ указанных положений позволило бы(которые следует предусмотреть в ст. 681 ГК РФ, см. Приложение), с однойстороны,собственникужилогопомещениябытьсвоевременнопроинформированным обо всех недостатках его имущества. Судебная практикасвидетельствует о том, что при причинении ущерба третьим лицам обязанностьнанимателя обеспечивать сохранность жилого помещения сама по себе неосвобождает наймодателя-собственника от ответственности за ненадлежащеесодержание жилья (ст. 210 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ) (например, при неправильнойэксплуатации стиральной машины нанимателем, повлёкшей затопление квартирысоседей251; при пожаре, возникшем вследствие неосторожного обращения согнём252).
В то же время возможно найти примеры, когда в качестве лица,ответственного за причинение вреда третьим лицам (по причине затопленияквартиры), назначался наниматель, а не собственник жилого помещения (подоговору социального найма)253. С другой стороны, право нанимателя наснижение наёмной платы в большей степени стимулировало бы наймодателяисправлять возникшие неисправности жилого помещения и защитило быинтересы нанимателя.В ГК РФ закреплено положение о получении согласия нанимателя припереоборудовании дома (если это изменяет условия пользования жилымпомещением), а также согласия наймодателя при реконструкции жилогопомещения.
Однако не затронуты вопросы относительно процедуры проведениянаймодателем ремонта или реконструкции жилого помещения, неудобствнанимателя в связи с этим; также не определено, что понимается подреконструкцией, проводимой нанимателем, и т.д.Для сравнения, в ФРГ эти вопросы подробно отражены в законодательствеи в судебной практике. Так, некоторые работы наниматель проводит без согласиянаймодателя (сверление отверстий в стенах с тем, чтобы повесить картины, 251Решение Мотовилихинского районного суда г.
Перми (Пермский край) от 18 апреля 2017 г. по делу № 11322/2017 // РосПравосудие [Сайт]. URL: https://rospravosudie.com (дата обращения: 18.05.2017).252Решение Курганского областного суда (Курганская область) от 13 апреля 2017 г. по делу № 33-1235/2017 //РосПравосудие [Сайт]. URL: https://rospravosudie.com (дата обращения: 18.05.2017).253Решение Октябрьского районного суда г. Мурманска (Мурманская область) от 7 марта 2017 г.
по делу № 21101/2017, М-263/2017 // РосПравосудие [Сайт]. URL: https://rospravosudie.com (дата обращения: 18.05.2017). 112зеркала; смена замков и т.п.)254; более существенные работы требуют согласиянаймодателя255. При этом абз. 1 § 554а ГГУ выделяет ситуацию, когданаймодательпообщемуправилуобязандопуститьосуществлениеконструктивных изменений или переоборудования жилого помещения дляобеспечения возможности использовать жилое помещение или доступа к немулицасограниченнымивозможностями.Наймодательвправеотказатьнанимателю, однако он должен доказать, что его интерес в сохранении жилогопомещения в том же состоянии перевешивает интересы лица с ограниченнымивозможностями и нанимателя (в частности, если это разные лица).В Германии на нанимателе лежит незнакомая российскому правуобязанность, заключающаяся в том, что он должен допускать осуществлениенаймодателем мер по поддержанию жилого помещения в состоянии, в которомоно было передано по договору (§ 555а ГГУ).
Согласно судебной практикенаймодатель не должен злоупотреблять своим правом256 (например, осуществлятьзамену окон в зимнее время257). По-иному германский законодатель регулируетвопрос о модернизации жилого помещения258 (отсутствует в праве РФ). Если впредыдущем случае меры по ремонту жилья необходимы, то в этом случаепроведение мер в целях, например, защиты окружающей среды, может бытьменее важно (для нанимателя). Поэтому положение о допущении мер помодернизациинанимателемявляетсягарантиейтого,чтозащищённыйгерманским правом наниматель не потребует от наймодателя возмещенияубытков и не откажется от внесения наёмной платы в связи с возникшиминеудобствами. Однако германский законодатель и в этом вопросе предусмотрелвозможность не оставить интересы нанимателя без внимания.
Так, наймодательдолжен предварительно уведомить нанимателя, разъяснив характер и срок работ, 254Mietrecht: Modernisierungen durch den Vermieter / Mietrechtslexikon [Электронный ресурс]: Mietrecht von A bis Zfür Mieter und Vermieter. 2012. URL: http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/m1/modernisierung.htm (датаобращения: 05.05.2016).255BGH, 14.09.2011 – VIII ZR 10/11.256BGH, 23.02.1972 – VIII ZR 91/70.257LG Kassel, 28.02.1980 – 1 S 340/79.258При модернизации проводятся работы по улучшению качеств жилья с длительным воздействием, направленныена энергосбережение, сохранение невозобновляемых природных источников или защиту климатических условий,сокращение потребления воды, увеличение пользовательской ценности жилья и др.
(§ 555b ГГУ). 113планируемое увеличение наёмной платы259, а также указав на право нанимателязаявить возражение. Более того, наниматель вправе не допустить эти меры, еслиони представляют для него, членов его семьи или других лиц, совместнопроживающих с ним, затруднения, которые невозможно оправдать даже с учётомзаконных интересов наймодателя, других нанимателей, а также требованийэнергосбережения и снижения негативного влияния на окружающую среду (абз. 2§ 555d ГГУ). К таким затруднениям можно отнести следующие: послемодернизациижилогопомещениянаёмнаяплатастановитсяфинансовонепосильной для нанимателя260; пожилой возраст нанимателя261; увеличениежилой площади, после чего происходит чрезмерное повышение размера наёмнойплаты262, опасность для жизни и здоровья нанимателя263.Как в России, так и в Германии за нанимателем наряду с другимиобязанностями закрепляется обязанность по своевременному внесению наёмнойплаты (п.
3 ст. 678 ГК РФ, § 535 ГГУ). Следует обратить внимание на отсутствиев ГК РФ подробной регламентации в отношении исполнения обязанности повнесению платы за жилое помещение (размер, порядок повышения и т.д.). В ФРГправила о наёмной плате – одни из наиболее урегулированных и ограничивающихдоговорную свободу наймодателя норм.
Так, ГГУ выделяет дифференцированнуюнаёмную плату (§ 557a ГГУ), индексируемую наёмную плату (§ 557b ГГУ),регламентирует вопросы, связанные с повышением наёмной платы в пределах,установленных в общинах ФРГ (§ 558 ГГУ), а также с формой заявления оповышении наёмной платы и её обоснованием (§ 558a ГГУ). По нашему мнению,полный контроль платы за жилое помещение, как это осуществляется в ФРГ, в РФобеспечить затруднительно, поскольку для этого потребуется создание ифункционирование организаций, отслеживающих уровень платы за жилищныйнаём на определённой административной территории.
При этом мы не считаем 259После модернизации жилого помещения наймодатель вправе увеличить годовой размер наёмной платы на 11 %от суммы его расходов (абз. 1 § 559 ГГУ).260AG Wiesbaden, 28.03.2002 – 93 C 4042/01-20.261LG Mannheim, 03.07.1985 – 4 S 68/84.262В одном деле наймодатель увеличил размер жилья на 27 % и потребовал увеличения наёмной платы на 41 %.
Поэтому делу суд признал данное требование наймодателя необоснованным (в настоящее время увеличение наёмнойплаты после модернизации свыше 11 % не допускается). См.: LG Duisburg, 10.05.2000 – 23 S 74/00.263BVerfG, 14.01.1992 – 1 BvR 1273/91.
114целесообразным закреплять в российском законе (как это сделано в праве ФРГ)возможность повышения наймодателем размера наёмной платы не чащеопределённого периода (например, один раз в год), поскольку в РФ в условияхсвободы выбора срока действия договора такое правило не будет иметьсущественного значения.В праве России краткосрочный договор найма жилого помещенияпрекращает своё действие в связи с истечением его срока.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
