диссертация (1169671), страница 32
Текст из файла (страница 32)
Такжеоснованиемдляудовлетворениятребованиянанимателяоприменении«социальной оговорки» является невозможность найти соразмерное наёмноежильё (абз. 2 § 574 ГГУ). В условиях дефицита доступного наёмного жилья напоиски замены имеющемуся жилому помещению могут уходить месяцы, а внекоторых случаях и годы. В этих ситуациях германские суды, как правило,выносят решения о продлении наёмных отношений на существенный и даженеограниченный срок293.
Следует отметить, что наймодатель в заявлении орасторжении договора обязан уведомить нанимателя о его праве на «социальнуюоговорку», а также о том, в какой форме и в какие сроки оно может бытьреализовано (в письменной форме в течение двух месяцев до предполагаемойдаты прекращения договора; абз. 2 § 568 ГГУ).Также в случае, когда наймодатель имеет законное основание прекратитьдоговорнаймажилогопомещения,местныевластивправеприказатьнаймодателю позволить нанимателю, который в случае выселения может 285Ibid.OLG Karlsruhe, 03.07.1970 – 1 RE-Miet 1/70.287LG Dortmund, 08.10.1965 – 11 T 35/65.288LG Wuppertal, 02.10.1969 – 9 S 121/69; AG Dortmund, 07.10.2003 – 125 C 6414/03.289LG Aachen, 27.02.1985 – 7 S 182/84.290LG Mannheim, 15.11.1973 – 12 T 151/73.291LG Koblenz, 22.09.1989 – 14 S 69/89; LG Hamburg, 10.02.1987 – 16 S 274/86.292OLG Frankfurt/Main, 23.06.1971 – 14 W 14/71; LG Hamburg, 04.09.1989 – 7 T 127/89.293См.: Das Mieterlexikon – Ausgabe 2015/2016: Neues Mietrecht inklusive aller Änderungen / L.
Siebenkotten. –Muenchen: Wilhelm Goldmann Verlag, 2015. – 721 S.286 127оказаться лицом без места жительства, остаться в жилом помещении. В доктринеобращается внимание на то, что это крайняя мера294, которая может применяться,если, например, в данной местности нет свободных мест в приюте для бездомных.Таким образом, в положениях о договоре найма жилого помещения ГГУ несформулировано специальных норм, защищающих лиц пожилого возраста,ограниченных в трудоспособности, малоимущих и др.
В их рамках защитапредоставляется всем нанимателям в равной степени, но рассмотренные«каучуковые нормы» ГГУ направлены прежде всего на поддержку именно этихкатегорий граждан. Следует отметить, что такая защита для нанимателейпредоставляется в рамках общего договора найма жилого помещения (помимо егоразновидности – найма жилья с социально незащищённой категорией лиц), чтоговорит об особой социальной функции рассматриваемого договора. При этоминтересы таких социально незащищённых категорий лиц удовлетворяются не засчёт государственной поддержки, а за счёт наймодателя (т.е. ему принадлежащегожилого помещения), который, как правило, является частным лицом.Расторжениедоговоранаймажилогопомещенияпоинициативенанимателя.
Как российский, так и германский законодатели устанавливаютболее простой порядок расторжения договора нанимателем, не требующий пообщему правилу наличия каких-либо оснований. Он заключается в том, чтонаниматель вправе расторгнуть договор найма жилья, письменно предупредив обэтом наймодателя за три месяца до прекращения договора (п.
1 ст. 687 ГК РФ,абз. 1 § 573с ГГУ; в ФРГ это основание относится к общему порядку). Тем неменее, в отличие от российского права, в котором наниматель не может водностороннем порядке расторгнуть договор, заключённый на срок менее трёхмесяцев, в германском праве ограничение на расторжение договора нанимателембез основания, как правило, действует в отношении срочного договора295.Кроме того, в законодательстве двух стран предусмотрены ситуации(основания), при наличии которых для расторжения договора наниматель не 294Wurmnest W.
Op. cit. S. 13.Kündigung durch Mieter. Mietrecht / Ein Service vom Berliner Mieterverein [Сайт]. URL: http://www.berlinermieterverein.de/recht/infoblaetter/fl022.htm (дата обращения: 27.01.2017).295 128должен ждать трёх месяцев. В России это, например, аварийное состояние жилья(п. 3 ст. 687 ГК РФ). В Германии таких оснований намного больше, они относятсялибо к чрезвычайному порядку (например, жилое помещение ввиду его опасногосостояния создаёт существенный риск для здоровья нанимателя, абз. 1§ 569 ГГУ), либо к специальному порядку (например, наймодатель намереносуществить модернизацию жилого помещения, § 555e ГГУ; наймодательпроизвёл повышение размера наёмной платы, превысив пределы, установленныев общине ФРГ, § 561 ГГУ).На основании изложенного в данной главе мы пришли к следующимвыводам.
В праве РФ нормы о договоре найма жилого помещения (договорекоммерческого найма) не имеют детализированного характера. В отличие отгерманского договора найма жилья, этот тип договора характеризуется широкойсвободой усмотрения сторон, позволяющей им в достаточно большом количествеслучаев самим определять содержание договора и распределять обязанностимежду собой. По нашему мнению, имеющиеся в рамках найма жилого помещенияимперативные нормы защищают нанимателя в основном в части основанийпрекращения договора, что не даёт возможности признать это соглашениедоговором, который в полной мере ориентирован на защиту нанимателя.
Внекоторых случаях нормы, регулирующие отношения по найму жилья, в большейстепени отвечают интересам наймодателя. Однако, ввиду значительногоколичества вопросов, которые стороны самостоятельно определяют в договоренайма жилого помещения, можно сделать вывод о том, что в РФ действиеправового режима в пользу одной или другой стороны договора в большейстепени зависит от содержания конкретного договора.Совершенно другая ситуация имеет место в праве ФРГ. Так называемое«социальное наёмное право», в основу которого положена защита нанимателя,подробным образом регулирует отношения по найму жилья: порядок заменысторон договора, ответственность за недостатки жилого помещения, наёмнуюплату (размер, порядок исчисления, изменения и т.д.), ремонт жилого помещения, 129обеспечение исполнения обязательств по договору и т.п. В связи с тем, что вправеФРГимперативныминормами,распространённымивправовомрегулировании отношений по найму жилья, наймодателю предписываетсяопределённый вариант поведения, от которого он не имеет возможностиуклониться, некоторые германские исследователи296 обращают внимание на то,что договор найма жилого помещения в современном праве ФРГ больше нехарактеризуется свободой договора.
Он превратился в публично регулируемыесоциальные отношения между «собственником и пользователем». Германскийзаконодатель, исправляя возникший из-за формального равенства сторон впрошлом столетии дисбаланс между наймодателем и нанимателем, к настоящемувремени настолько усилил правовое положение нанимателя, что в некоторыхситуациях порой «слабой стороной» договора становится наймодатель.Однако, несмотря на то, что в ФРГ рассматриваемый правовой режимжилищного найма в целом направлен на защиту интересов нанимателя, этотдисбаланс достаточно глубоко продуман законодателем, в том числе с тем, чтобыисключить возможность злоупотреблений правом более защищённой стороной.Проанализировав законодательные нормы, а также практику их применения, мыпришликвыводу,чтопосредствоммногочисленныхположенийГГУнеопределённого характера («каучуковых норм») суды могут в каждойконкретной ситуации «взвесить» законные интересы двух сторон договора сточки зрения влияния конституционных прав и принципов, а также принять вовниманиеконкретныежизненныеобстоятельствакаждойизсторон.Конституционные нормы в этой ситуации служат своего рода ограничителями, впределах которых «каучуковые нормы» могут трактоваться.
В праве РФ вспециальных нормах, регулирующих отношения по найму жилого помещения,напротив, нет норм абстрактного характера, схожих с германскими «каучуковыминормами», с помощью которых суд смог бы учесть особенные обстоятельстваконкретного дела и оценить нуждаемость сторон в жилом помещении, опираясь 296Wieacker F. Industriegesellschaft und Privatrechtsordnung. – Frankfurt am Main: Athenäum-Fischer-TaschenbuchVerlag, 1974. – P.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
