диссертация (1169671), страница 34
Текст из файла (страница 34)
от 2 октября 2015 г.)302 и Закон об обеспечении целевого использованиясоциального жилья от 24 августа 1965 г., ред. от 13 сентября 2001 г. (с изм. и доп.от 31 августа 2015 г.)303. Более детальное регулирование с учётом региональныхособенностей в этой сфере разрабатывается на уровне земель ФРГ304.§ 3.2. Понятие и основные признакиОпределение договора социального найма жилого помещения в правеРоссии возможно дать на основе сопоставления ч. 1 ст. 60 и ч. 1 ст. 154 ЖК РФ,согласно которым договор социального найма жилого помещения – этосоглашение, в силу которого одна сторона – наймодатель (собственник жилогопомещения государственного или муниципального жилищного фонда либоуполномоченный им орган) обязуется предоставить другой стороне – нанимателю(гражданину, нуждающемуся в жилом помещении) жилое помещение из фондасоциальногоиспользованиявпостоянноевладениеипользованиедляпроживания, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначениюи своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.По российскому законодательству договор социального найма являетсяконсенсуальным, двусторонним, взаимным, бессрочным (в него не включаетсяусловие о сроке, а его прекращение в связи с истечением срока действия договоране допускается).
В советский период договор найма жилого помещения в 302BGBl. I S. 2376.BGBl. I S. 2404.304См., напр.: Закон об обеспечении и использовании жилых помещений в земле Северный Рейн – Вестфалия от 8декабря 2009 г. (с изм. и доп. от 24 августа 2017 г.) // GV.
NRW. S. 772; Закон о строительстве социального жилья вБерлине от 1 июля 2011 г. (с изм. и доп. от 20 июня 2017 г.) // GVBl. 2011, 319.303 135государственном жилищном фонде, заключаемый на основании ордера, былсрочным: заключался на пять лет с возможностью перезаключения (согласноабз. 1 ст. 299 ГК РСФСР 1964 г.). После принятия ЖК РСФСР 1983 г. этот типдоговора стал носить бессрочный характер.
Таким образом, законодатель создалновое специфическое качество договора социального найма: хотя особенностьюимущественного найма, а впоследствии – жилищного найма, является егосрочность, т.е. имущество через определённый срок должно быть возвращено впользование собственника, в случае социального найма, при добросовестномисполнении нанимателем обязанностей по договору, эти имущественныеотношения не должны прекращаться как ориентированные на пожизненноеудовлетворение жилищной потребности нанимателя.Договор социального найма является возмездным. Однако, с точки зренияЕ.А.
Суханова,данныйбезвозмездным,еслидоговорвможетбытьпредусмотренныхкакзакономвозмездным,случаяхтакинанимательосвобождается от платы за наём305. Возможность освобождения от внесенияплаты за пользование жилым помещением (платы за наём) для малоимущихграждан предусмотрена ч. 9 ст. 156 ЖК РФ.
Вместе с тем следует отметить, чтонаниматель в договоре социального найма обязуется своевременно вносить платуза жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 153 ЖК РФ). Согласно ч. 1ст. 154 ЖК РФ и п. 1 ст. 73 Закона г. Москвы от 27 января 2010 г. № 2 плата зажилое помещение включает в себя, во-первых, плату за пользование жилымпомещением (плату за наём), во-вторых, плату за содержание и ремонт жилогопомещения. Хотя ч. 9 ст. 156 ЖК РФ предусматривает возможностьосвобождения малоимущих граждан от платы за наём, они продолжают нестибремя расходов на содержание и ремонт жилья, а также на оплату коммунальныхуслуг.
Исходя из этого, следует полагать, что в любом случае договорсоциального найма сохраняет (хотя и в разном объёме) возмездный характер.Под договором найма жилого помещения жилищного фонда социального 305Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 2 / Отв. ред. Е.А. Суханов. С. 400 (автор – Е.А.
Суханов).Аналогичной точки зрения придерживается Т.А. Семина (См.: Договор социального найма жилого помещения:история, современные проблемы правового регулирования: автореферат дис. ... кандидата юридических наук:12.00.03. – М., 2007. – С. 10). 136использования в праве РФ понимается соглашение, в силу которого одна сторона–наймодатель(собственникжилогопомещениягосударственного,муниципального или частного жилищных фондов либо уполномоченный иморган или организация) обязуется передать другой стороне – нанимателю(гражданину, нуждающемуся в жилом помещении) жилое помещение из фондасоциальногоиспользованиявовременноевладениеипользованиедляпроживания, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначениюи своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги(определение дано на базе ст.
91.1 ЖК РФ).Данный договор, как и договор найма жилого помещения, квалифицируетсятакимипризнаками,какконсенсуальность,взаимность,двусторонность,возмездность и срочность.По договору найма жилого помещения жилищного фонда социальногоиспользования наниматель вносит плату за жилое помещение (плату на наём) икоммунальные услуги (ч. 1.1 ст. 154, ст. 156.1 ЖК РФ). В отличие от договорасоциального найма, по этому типу договора законодатель не выделяет плату запользование и содержание жилого помещения.
При установлении размера платыза наём учитывается множество аспектов, например затраты собственника наприобретение наёмного дома социального использования или его строительство,ремонт жилых помещений (капитальный и текущий)306. Тем самым наёмный домможет окупиться за 25-30 лет, но для нанимателя проживание по данномудоговору будет значительно дороже, чем по договору социального найма307.Договор найма жилого помещения жилищного фонда социальногоиспользования заключается на срок не менее одного года, но не более десяти лет.По общему правилу срок, на который заключается договор, определяется повыбору нанимателя.В германском праве, как было установлено в главе 1 настоящего 306Перечень расходов, учитываемых при установлении размера наёмной платы, см.
в п. 2 Правил установления,изменения и ежегодной индексации платы за наём жилых помещений по договорам найма жилых помещенийжилищного фонда социального использования (утв. Постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2014 г.№ 1356).307См.: Корякин В.М. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и егоотличие от договора социального найма // Право в Вооруженных Силах. – 2014.
– № 10. – С. 41-44. 137исследования, договор найма жилого помещения с социально незащищённойкатегорией лиц не выделяется как самостоятельный тип договора. На основе§ 535 ГГУ и § 27 Закона о содействии в обеспечении жилыми помещениями от13 сентября 2001 г.
этой разновидности договора жилищного найма возможнодать следующее определение: договор найма жилого помещения с социальнонезащищённой категорией лиц – это соглашение, в силу которого одна сторона –наймодатель (лицо, получившее государственную поддержку в созданиисоциального жилья) обязуется предоставить другой стороне – нанимателю (лицу,имеющему специальное разрешение) жилое помещение, относящееся к категориисоциального жилья, в состоянии, пригодном для проживания, поддерживать его вэтом состоянии в течение срока найма, а также нести расходы, связанные сосданным внаём жилым помещением. Наниматель обязуется выплачиватьнаймодателю согласованную наёмную плату и вернуть жилое помещение поокончании срока действия договора.Данная разновидность договора характеризуется теми же признаками, что иобщий германский договор найма жилого помещения (консенсуальность,двусторонность, взаимность, возмездность).
По общему правилу договор наймажилого помещения с социально незащищённой категорией лиц заключается нанеопределённый срок. Однако, как было установлено ранее, социальное жильёподпадает под специальный режим только в течение ограниченного периода,после чего оно может реализовываться собственником по рыночной стоимости.Как и по всем ранее рассмотренным типам договоров найма в РФ, в ФРГ подоговору найма с социально незащищённой категорией лиц жилое помещениепередаётся возмездно. Учитывая социальный характер этого договора, размернаёмной платы по нему ниже рыночной стоимости.
В ФРГ, если наёмноесоциальное жильё (дома, многоквартирные здания и т.п.) было создано за счётгосударственной поддержки до 31 декабря 2001 г., взимается наёмная плата,составляющая размер фактически понесённых расходов на жилое помещение308 308Содержание фактически понесённых расходов на жилое помещение определяется на основании §§ 18-30Второго постановления о проведении расчётов в жилищном хозяйстве от 17 октября 1957 г. Сюда, например,относятся выплаты процентов по займам, расходы на содержание имущества, административные расходы.
138(нем. Kostenmiete, § 8 Закона об обеспечении целевого использованиясоциального жилья от 24 августа 1965 г.). Если наёмное жильё было созданопосле этого периода, взимается наёмная плата, не превышающая максимальныйразмер, установленный в договоре о содействии в строительстве социальногожилья (нем. Förderzusage, абз.
1 § 46, § 28 Закона о содействии в обеспечениижилыми помещениями от 13 сентября 2001 г.). В обоих случаях наймодателюзапрещается устанавливать наёмную плату, превышающую указанные пределы.Контроль за соблюдением требований к размеру наёмной платы осуществляетсяместными властями земель ФРГ.§ 3.3.
Субъектный составНаймодатель и наниматель. В праве РФ по договору социального найманаймодателем может быть только публично-правовое образование (собственникили управомоченное лицо, ч. 1 ст. 60 ЖК РФ). В то же время по договорунекоммерческогонайма,помимособственникажилогопомещениягосударственного или муниципального жилищных фондов, или управомоченногоим лица, наймодателем может выступать организация-собственник жилогопомещения частного жилищного фонда (или управомоченное им лицо, п. 2 ч. 1ст.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
