диссертация (1169671), страница 36
Текст из файла (страница 36)
Кроме того, такиечлены семьи должны относиться к категории социально незащищённых лиц (а ихсовместный доход не должен превышать установленных законодательствомпределов, § 4 Закона об обеспечении целевого использования социального жильяот 24 августа 1965 г.). В случае если наниматель вселит в жилое помещение иныхлиц, не относящихся к членам его семьи, у наймодателя появляется праворасторгнуть договор найма жилого помещения313.§ 3.4.
ЗаключениеДоговоры найма жилых помещений с социально незащищённой категориейлиц в праве России и Германии характеризуются ограниченным и неравномернымпроявлением принципа свободы договора. Это выражается в том, что на каждомэтапе соответствующего наёмного правоотношения этот принцип проявляет себяпо-разному: он может быть ограничен в отношении одной стороны и в то жевремя в полной мере распространяться на другую сторону. В особенности этатенденция прослеживается на этапе заключения данных договоров. Так, 313(Unerlaubte) Untervermietung: Kündigung des Hauptmieters? / Das Mietrecht-Portal für Mieter und Vermieter [Сайт]15.02.2014.
URL: http://www.mietrecht.org/untervermietung/unerlaubte-untervermietung-kuendigung-hauptmieter/ (датаобращения: 27.01.2017). 144например, в праве России гражданин, желающий заключить договор социальногонайма или некоммерческого найма, свободно выражает на это свою волю.Однако, ввиду того что заключение этих типов договоров требует наличияопределённыхволеизъявлениеадминистративно-правовыхвторойстороны–предпосылок,собственникавстречноежилогопомещения,направленное на заключение договора, последует только после их выполнения. ВправеГерманиидлязаключениядоговоранаймажильяссоциальнонезащищённой категорией лиц также необходимо наличие определённыхадминистративно-правовых предпосылок.
Таким образом, в праве двух страндоговоры найма жилых помещений с социально незащищённой категорией лицявляются элементами сложных юридических составов.Административно-правовые предпосылки заключения договоров. По правуРоссии первой административно-правовой предпосылкой, необходимой длязаключения договоров социального найма и некоммерческого найма, являетсяопределение гражданина как нуждающегося в жилом помещении и постановкаего на жилищный учёт (ч.
2 ст. 49, ч. 2 ст. 52, ст. 91.13 ЖК РФ)314. В отношениикаждого типа договора ведётся отдельный жилищный учёт, для принятиягражданина на который требуется соблюдение условий, часть которыхприменительно к двум типам договоров совпадает, часть – относитсяисключительно к определённому типу договора. В целях выявления общих испециальных характеристик рассмотрим эти условия вместе.Первым условием, общим для двух типов договоров, является наличиероссийского гражданства (ч. 5 ст.
49, ч. 3 ст. 91.3 ЖК РФ).Вторым условием является признание лица нуждающимся в жиломпомещении (ч. 1 ст. 51, ч. 1 ст. 91.3 ЖК РФ), которое по двум типам договоровпроизводится по аналогичным основаниям, предусмотренным в ст. 51 ЖК РФ.Эти основания связаны с жилищной необеспеченностью гражданина и членов егосемьи (например, отсутствие постоянного жилья, площадь жилого помещения 314См. подробнее: Копылов А.В., Никитина В.А.
Особенности договоров социального найма жилых помещений смалоимущими гражданами в Москве и Санкт-Петербурге // Законодательство. – 2012. – № 8. – С. 51-63. 145составляет менее учётной нормы315). В федеральном законодательстве указанныйперечень оснований признания граждан нуждающимися в жилых помещенияхявляется исчерпывающим, однако применительно к договору социального наймазаконодательство Москвы расширяет круг таких лиц. Согласно подп.
4 п. 1 ст. 8Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 к нуждающимся также относятсяграждане, проживающие в неблагоустроенных жилых помещениях. В своюочередь, в законодательстве Санкт-Петербурга отсутствуют дополнительныекритерии признания лица нуждающимся в жилом помещении, что полностьюсоответствует ст. 51 ЖК РФ.Третье условие – это постоянное и длительное проживание в определённомнаселённом пункте. В федеральном жилищном законодательстве такое условиеотсутствует.
Однако в Москве (п. 3 ст. 7 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г.№ 29) и в Санкт-Петербурге (п. 2 ст. 1 Закона Санкт-Петербурга от 19 июля2005 г. № 407-65) для признания лица нуждающимся в жилом помещении в целяхзаключения договора социального найма необходимо постоянное на законныхоснованиях проживание в соответствующем городе не менее десяти лет. Посмыслу ч.
8 ст. 5 ЖК РФ данная региональная норма не соответствуетфедеральному жилищному законодательству и, следовательно, не подлежитприменению. Эта правовая коллизия не могла не повлечь попыток оспариваниязаконности упомянутых региональных норм гражданами, которым было отказанов постановке на учёт в связи с несоблюдением вышеуказанного условия. Вчастности, такие случаи имели место в российской столице.
Высшие судебныеинстанции отказались признавать недействительным п. 3 ст. 7 упомянутогомосковского закона, мотивировав своё решение правом г. Москвы как субъектаРФ на опережающее урегулирование этого вопроса на основе принципаконкурирующей компетенции согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных(представительных)иисполнительныхоргановгосударственнойвласти 315В Москве такая норма составляет 10 кв.
м для отдельных квартир и 15 кв. м для коммунальных квартир (п. 3, 4ст. 9 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29). В Санкт-Петербурге – соответственно 9 и 15 кв. м (п. 1 ст. 3Закона Санкт-Петербурга от 19 июля 2005 г. № 407-65). 146субъектов Российской Федерации»316.Что касается договора некоммерческого найма, то из ст. 91.3 ЖК РФвытекает, что в ЖК РФ установлена категория граждан, которая может бытьпризнана нуждающейся в жилых помещениях, а в других законах, в том числезаконах субъектов РФ, могут быть определены иные категории граждан (но нетребования, предъявляемые к уже установленной в ЖК РФ категории граждан).Тем не менее некоторые субъекты РФ, следуя практике, сложившейся призаключении договора социального найма, установили требование о постоянном идлительном проживании в населённом пункте и в отношении договоранекоммерческого найма.
Так, в Санкт-Петербурге лицо может быть принято научёт граждан, имеющих право на заключение договора некоммерческого найма,если оно проживает в данном городе не менее пяти лет317. В этой связи считаемцелесообразным ввести в главы 7 и 8.1 ЖК РФ положения о праве субъектов РФустанавливатьтребованияопостоянномидлительномпроживаниивопределённом населённом пункте как одно из условий, необходимых дляпостановки лиц на жилищный учёт для заключения договоров социального инекоммерческого найма, или же отменить эти требования.
Несогласованностьположений других жилищных актов с нормами ЖК РФ (в частности Типовогодоговора социального найма жилого помещения318) рассмотрела Г.Ф. Шешко319.Четвёртымусловиемявляетсяотнесениегражданинаксоциальнонезащищённой категории лиц. В данном исследовании мы рассматриваем случайкатегориилиц,имеющихнизкуюимущественнуюобеспеченность.Длязаключения договора социального найма гражданин должен быть отнесён ккатегории малоимущих. При решении этого вопроса учитываются, во-первых,доход, приходящийся на каждого члена семьи, во-вторых, стоимость имущества,которое находится в собственности членов семьи и подлежит налогообложению(ч. 2 ст.
49 ЖК РФ). Основания и порядок признания граждан малоимущими 316Определение ВС РФ от 11 июля 2007 г. № 5-Г07-56 // Доступ из справ.-правовой системы «Гарант-Аналитикаэро».317Ст. 1 Закона Санкт-Петербурга от 13 июля 2015 г. № 475-92.318Утв. Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315.319См.: Шешко Г.Ф.
Жилищный кодекс Российской Федерации в системе жилищного законодательства: к вопросуреализации его положений в жилищных актах // Жилищное право. – 2009. – № 5. – С. 24-36. 147регулируются региональным законодательством (на уровне Федерации имеютсяметодические рекомендации по установлению такого порядка320); соответственно,каждый из 85 субъектов РФ вправе разрабатывать свой порядок признанияграждан малоимущими. Сравнивая порядки признания граждан малоимущими,действующие в Москве321 и Санкт-Петербурге322, можно сделать вывод о том, чтоони существенно различаются. Это выражается в том, что в законодательствахдвух городов приведён различный перечень имущества гражданина, котороедолжно быть учтено, а также разнятся подходы к определению размера егодоходов.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
