диссертация (1169671), страница 39
Текст из файла (страница 39)
Wohnungsvermitlugsstelle).Данный орган может предоставить гражданину соответствующие вариантыжилых помещений. Если гражданин отказывается от предложенных вариантов, ондолжен обосновать свой отказ. В § 5а Закона об обеспечении целевогоиспользования социального жилья от 24 августа 1965 г. содержится перечень лиц,имеющих первоочередное право на получение жилого помещения социальногоиспользования (беременные женщины, семьи с детьми, молодые семьи, в которыхоба супруга моложе сорока лет, семьи без кормильца, лица пожилого возраста 154и др.). В России жилые помещения также могут предоставляться некоторымлицам вне очереди (например, гражданам, жилые помещения которых признанынепригодными для проживания и не подлежат ремонту или реконструкции).Гражданин вправе самостоятельно искать жилое помещение, относящееся ккатегории социального жилья (посредством ассоциаций нанимателей, объявленийв газетах и т.п.)339.Разрешение на пользование жилым помещением, отнесённым к категориисоциального жилья, действует один год в пределах территории выдавшей егоземли ФРГ.Определение условий и форма договоров.
По праву РФ стороны взначительной степени не свободны в определении условий договоров наймажилых помещений в жилищном фонде социального использования. Ихсодержание главным образом установлено в типовых договорах, утверждённыхпостановлениями Правительства РФ, по которым они подлежат письменномуоформлению. К таким типовым договорам относятся Типовой договорсоциального найма жилого помещения (далее – Типовой договор социальногонайма) и Типовой договор найма жилого помещения жилищного фондасоциального использования (далее – Типовой договор некоммерческого найма).Ограничение(обременение)правасобственностинажилоепомещение,возникающее на основании договора некоммерческого найма, подлежитгосударственной регистрации (ч.
4 ст. 91.1 ЖК РФ). В отношении же договорасоциального найма требование о регистрации законом не предусмотрено. В целомв этом нет необходимости, поскольку в данном случае наймодателем выступаетпублично-правовоеобразование,котороеибезрегистрацииобладаетинформацией об обременении имущества.Положения типовых договоров по общему правилу не могут изменяться посоглашению сторон, за исключением случаев, когда это прямо предусмотрено вданных актах.
При этом в договоре некоммерческого найма имеет место бóльшее 339Wohnberechtigungsschein/StadtKöln[Электронныйресурс].koeln.de/service/produkte/wohnberechtigungsschein# (дата обращения: 15.01.2016). URL:http://www.stadt-155количество случаев проявлений свободы договора у нанимателя (при заключениидоговора по типовой форме), чем в договоре социального найма.
Так, призаключении типового договора социального найма в каждом конкретном случаеопределяются стороны договора, члены семьи нанимателя, индивидуализируетсяобъект договора – жилое помещение (указанное в решении о предоставлениижилого помещения гражданину, состоящему на жилищном учёте), а такжеконкретизируетсяпереченькоммунальныхуслуг,предоставляемыхнаймодателем. Положений о размере платы за жилое помещение в Типовомдоговоре социального найма не содержится, поскольку этот вопрос урегулированиными актами российского законодательства. В свою очередь, в договоренекоммерческого найма, помимо положений, которые должны быть определены вдоговоре социального найма, также подлежат определению (ч.
2 ст. 91.1 ЖК РФ):размер платы за жилое помещение, срок действия договора, порядок егоизменения и условия заключения на новый срок. Последние два условия договорадетальнорегламентированывразделахVII,VIIIТиповогодоговоранекоммерческого найма. В отношении же первых двух условий договора какихлибо специальных норм о последствиях нарушения этих требований в жилищномзаконодательстве не устанавливается. Как представляется, в таком случаесогласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор некоммерческого найма считаетсянезаключённым.
Кроме того, Типовой договор некоммерческого найма оставляетза сторонами возможность определить дополнительные права и обязанностисторон помимо тех, что указаны в самом Типовом договоре, а также некоторыедругие положения340. Такая возможность свидетельствует о распространениизаконодателем принципа свободы договора на отношения по некоммерческомунайму в большей степени, чем на отношения по социальному найму.В ФРГ типовых форм договора найма жилья с социально незащищённойкатегорией лиц не выработано, тем не менее большинство условий данногодоговора определены в законе. Ввиду социального характера рассматриваемогодоговора, его существенным условием (помимо предмета) является цена.
Срок не 340 Подп. м) п. 5, подп. к) п. 7, п. 8, подп. к) п. 9, подп. г) п. 13, п. 27 Типового договора некоммерческого найма.156является существенным условием договора найма жилого помещения с социальнонезащищённой категорией лиц и может быть в нём не указан. В таком случае онсчитаетсязаключённымнанеопределённыйпериод.Крометого,взаконодательстве устанавливается обязанность наймодателя включать в договорнайма жилого помещения с социально незащищённой категорией лиц положенияо максимально допустимом размере наёмной платы, которая может бытьустановлена в период наёмных отношений, и о периоде, в течение которого жилоепомещение подпадает под категорию социального жилья (абз.
2 § 28 Закона осодействии в обеспечении жилыми помещениями от 13 сентября 2001 г.).Следует отметить, что, хотя в законодательстве не устанавливаютсятребования к форме договора, он, исходя из вышеуказанных специальныхобязанностей наймодателя, должен быть составлен в письменной форме.Объект договоров. В РФ как по договору социального найма, так и подоговору некоммерческого найма объектом договора является жилое помещение,указанное в решении о его предоставлении гражданину, состоящему нажилищном учёте. Оно должно отвечать следующим требованиям.Во-первых, жилое помещение должно быть изолированным и пригоднымдля постоянного проживания (ч.
2 ст. 15, ст. 62 ЖК РФ). В отличие от договоракоммерческого и социального найма, комната (часть квартиры), хотя и являетсяизолированным жилым помещением, не может быть предоставлена гражданинупо договору некоммерческого найма (ст. 91.5 ЖК РФ).Во-вторых,жилоепомещениедолжносоответствоватьнормепредоставления жилого помещения по договору социального найма (ч. 1 ст. 50,ч. 3 ст.
91.15 ЖК РФ). Такая норма устанавливается органами местногосамоуправления соответствующего муниципального образования, а в Москве иСанкт-Петербурге – региональными законами (норма предоставления в этихгородах составляет 18 кв. м на одного человека). В Москве и Санкт-Петербурге вотношении максимальной площади предоставляемого очередникам жилогопомещения предъявляются различные требования. В одних случаях в Москведействуют бóльшие нормы предоставления жилых помещений по сравнению с 157Санкт-Петербургом: для одиноких граждан (40 и 33 кв.
м соответственно); длясемей из двух граждан, не являющихся супругами (54 и 45 кв. м); для семей изтрёх граждан, в составе которых нет супругов (74 и 63 кв. м). В других случаяхдействуют меньшие нормы предоставления: для семей, состоящих только изсупругов (44 и 45 кв. м); для семей, состоящих из трёх граждан, в составе которыхесть супруги (62 и 63 кв. м). Если же семья состоит из четырёх и более граждан, вгородах федерального значения применяются одинаковые нормы предоставленияжилья341.
Общая площадь жилого помещения по договору некоммерческогонайма по общему правилу не может быть меньше указанной нормыпредоставления. Предоставление меньшего по размеру жилого помещения (но неменьше учётной нормы) допускается, если гражданин даст на это согласие взаявлении о принятии на жилищный учёт (ч. 3 ст. 91.15 ЖК РФ).Далееотметимособенностипредоставленияжилыхпомещений,характерные для данных типов договоров. Так, жилое помещение по договорусоциального найма предоставляется по месту жительства лица, т.е. в чертесоответствующего населённого пункта (ч.
5 ст. 57 ЖК РФ). При этом в Москведействуют специальные правила: согласно п. 1 ст. 3 Закона г. Москвы от 31 мая2006 г. № 21 по договору социального найма жилые помещения предоставляютсягражданам в районе проживания. В законодательстве Санкт-Петербурга подобныегарантии не предусмотрены, поэтому переселение жителей из историческогоцентра города на окраины при предоставлении жилого помещения по договорусоциального найма формально является законным. Что касается договоранекоммерческого найма, то из ч. 2 ст.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
