диссертация (1169671), страница 42
Текст из файла (страница 42)
672 ГК РФ, а также пять других статей ГК РФ. Таким образом,основы этого договора заложены в Гражданском кодексе РФ, в котором неустанавливаются положения об «административных договорах». Также и вположениях о социальном найме ЖК РФ, как было рассмотрено ранее, имеютсяне только административно-правовые, но и гражданско-правовые нормы. Крометого, в «административных договорах», как правило, предусматриваетсявозможностьприодностороннеесоциальноговнезапномизменениенайма,ввозникновениидоговорасоответствииорганомссоответствующихуправления354.общегражданскимиВусловийдоговорепринципами,одностороннее изменение условий договора не допускается (за исключениемплатызажилоепомещение,котораяопределяетсянедоговором,аадминистративно-правовыми актами).
Наконец, хотя договор социального найма 353Административное право России: учебник для юридических вузов и факультетов / А.П. Алехин,А.А. Кармолицкий. С. 304.354Бахрах Д.Н., Татарян В.Г. Административное право России: учебник.
– 4-е изд., перераб. и доп. – М.: Эксмо,2009. – С. 351. 167содержит значительное количество императивных норм, включая нормыадминистративного законодательства (в особенности в части, предшествующейего заключению), он оформляет (в том числе гражданско-правовыми способами)имущественные, а не управленческие отношения. Таким образом, считаем, чтодоговор социального найма не относится к «административным договорам».В праве Германии в части регулирования прав и обязанностей сторон подоговору найма жилого помещения с социально незащищённой категорией лицприменяются нормы ГГУ о найме жилых помещений, поэтому основные права иобязанности сторон в целом аналогичны тем, что предусматриваются унаймодателя и нанимателя по договору найма жилого помещения. Вместе с тем вгерманском законодательстве закрепляется ряд дополнительных гарантий длянанимателя, касающихся увеличения наёмной платы и иных платежей.Вдоговореосодействиивстроительствесоциальногожильяустанавливается максимально допустимый размер наёмной платы (за вычетомэксплуатационных расходов), а также могут быть предусмотрены положения обизменении размера наёмной платы в течение периода, когда жилое помещениеподпадает под категорию социального жилья, об увеличении размера наёмнойплаты после модернизации жилого помещения.
Такие положения не должныущемлять права нанимателя и выходить за рамки общих норм о найме жилыхпомещений ГГУ. Так, наймодателю запрещено передавать жилое помещение заболее высокую или максимально допустимую в договоре о содействии встроительстве социального жилья наёмную плату (§ 28 Закона о содействии вобеспечении жилыми помещениями от 13 сентября 2001 г.). Положения вдоговоре, предусматривающие более высокую, чем указано в договоре осодействии в строительстве социального жилья, наёмную плату, ничтожны, инаймодатель должен возвратить неосновательное обогащение (абз.
2 § 8 Закона обобеспечении целевого использования социального жилья от 24 августа 1965 г.).Наймодатель вправе увеличивать размер наёмной платы в соответствии собщими положениями о жилищном найме ГГУ, только в пределах максимальнодопустимого размера наёмной платы, установленного в договоре о содействии в 168строительстве социального жилья, и при соблюдении всех условий, указанных вэтом договоре (абз. 3 § 28 Закона о содействии в обеспечении жилымипомещениями от 13 сентября 2001 г.).Наймодательвправетребоватьотнанимателяпроизводитьоплатуэксплуатационных расходов в соответствии с §§ 556, 556a и 560 ГГУ, а такжеоплату единовременных или дополнительных платежей только в том случае, еслиэто предписано актами земель ФРГ или условиями договора о содействии встроительстве социального жилья (абз.
4 § 28 Закона о содействии в обеспечениижилыми помещениями от 13 сентября 2001 г.).Также в отношении этого вида договора имеется дополнительное правилооб обеспечении исполнения обязательств нанимателя (§ 551 ГГУ). Онозаключается в том, что соглашение об обеспечении имеет силу только в томслучае, если оно гарантирует выполнение нанимателем требований о возмещенииубытков, возникших в связи с порчей жилого помещения или неисполнениемобязанности по проведению «косметического» ремонта (абз. 5 § 9 Закона обобеспечении целевого использования социального жилья от 24 августа 1965 г.).Таким образом, данное право наймодателя, в отличие от права по общемудоговору найма жилого помещения, имеет ограниченные рамки, не позволяющиеему удовлетворять свои требования об уплате наёмной платы нанимателем за счётобеспечения.У нанимателя по данному виду договора имеются дополнительные праваинформационного характера.
Так, наниматель вправе получить информацию (отнаймодателя или уполномоченного органа) относительно условий договора осодействии в строительстве социального жилья: о максимально допустимомразмере наёмной платы, о периоде, в течение которого жилое помещениеподпадает под категорию социального жилья, и т.п. (абз. 5 § 28, абз.
2 § 29 Законао содействии в обеспечении жилыми помещениями от 13 сентября 2001 г.). 169§ 3.6. ПрекращениеВ праве России прекращение договоров найма жилых помещений вжилищном фонде социального использования регламентируется ЖК РФ иосуществляется посредством общегражданских способов (например, посредствомсоглашения сторон, ч. 1 ст. 83, 91.10 ЖК РФ) и специальных способовпрекращения договоров355. В германском праве в отношении прекращениядоговора найма жилого помещения с социально незащищённой категорией лицдействуют правила, рассмотренные в § 2.6 настоящего исследования, заисключением ряда особенностей в части расторжения договора по инициативенаймодателя и нанимателя.
Как и в случае с договором найма жилого помещения,рассмотрим более подробно эти специальные способы прекращения договоров вправе двух стран.Расторжение договора по инициативе наймодателя. В российском праверасторжениедоговорасоциальногонаймапоинициативенаймодателядопускается только по основаниям, предусмотренным в ЖК РФ, и исключительнов судебном порядке. Последствием прекращения данного договора являетсядобровольное освобождение нанимателем жилого помещения, а в случае, если онс этим не согласен, – выселение нанимателя. Основания прекращения договорасоциального найма по инициативе наймодателя возможно разделить на тригруппы в зависимости от видов выселения из жилого помещения.Во-первых,выселениенанимателяспредоставлениемдругогоблагоустроенного жилого помещения. Эта группа оснований не связана с винойнанимателя, а обусловлена необходимостью замены наёмного жилого помещенияпо различным причинам (жилое помещение подлежит передаче религиознойорганизации; дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (п.
1, 5 355О прекращении договоров найма жилых помещений в жилищном фонде социального использования также см.:Гущин В.В. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования // Законы России:опыт, анализ, практика. – 2016. – № 3.
– С. 93-97; Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РоссийскойФедерации / под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2005 // Доступ из справ.-правовой системы«КонсультантПлюс» (авторы – Е.С. Гетман, В.Н. Симонов). 170ст. 85, 86, 87.1 ЖК РФ), и другие основания (ст. 85 ЖК РФ)356.
В этих случаяхпрежний договор социального найма расторгается и заключается новый.Во-вторых, выселение нанимателя с предоставлением другого жилогопомещения. Это последствие наступает только в одном случае – при прекращениидоговора по причине невнесения нанимателем (и членами его семьи) платы зажилое помещение и коммунальные услуги более шести месяцев подряд безуважительных причин357. Особенность такого прекращения договора заключаетсяв том, что при выселении нанимателю предоставляется жилое помещение.
Однакооно уже не благоустроенное, а «другое», что подразумевает изолированноепомещение, размер которого составляет не менее 6 кв. м на одного члена семьи(как для общежитий). Кроме того, в формулировке данного основанияпрекращениядоговораиспользованаюридическаятехника,вцеломнехарактерная для регулирования отношений по найму жилья в РФ, что придаётсоциальному найму в большей степени обособленный от других договорныхтипов характер, указывающий на исключительно некоммерческую, социальнуюнаправленностьдеятельностинаймодателя.Так,возможностьвыселениянанимателя из жилого помещения обусловлена не только допущенным имнарушением обязанности по договору (невнесением платы), но и отсутствиемуважительных причин, из-за которых он не мог их исполнить. Эти причины вкаждом конкретном деле определяет суд (например, длительные задержки выплатзаработной платы или пенсии, безработица, тяжёлое материальное положение всвязи с болезнью358).
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
