диссертация (1169671), страница 45
Текст из файла (страница 45)
Эти нормы либодублируются в двух главах ЖК РФ, а также в некоторых статьях ГК РФ,посвящённых этим двум договорным типам373, либо в главе ЖК РФ онекоммерческом найме делаются отсылки к нормам главы ЖК РФ о социальномнайме374. Таким образом, законодатель пока не обобщил эти нормы. По нашемумнению, эта позиция имеет под собой определённые основания: хотя данныетипы договоров и решают одну социальную задачу, они делают это различными 373Ст. 64 и 91.11 ЖК РФ; ч. 1 ст. 63 и ч.
3, 5 ст. 91.1 ЖК РФ; ч. 2 ст. 63 и ч. 6 ст. 91.1 ЖК РФ; ст. 674 ГК РФ и ч. 4ст. 91.1 ЖК РФ, частично ч. 1 ст. 69 и ч. 1 ст. 91.8 ЖК РФ и др.374Ст. 91.7, ч. 2 ст. 91.8, п. 4 ч. 3 ст. 91.10, ч. 2, 3 ст. 91.15 ЖК РФ и др. 179способами (передача жилья в бессрочное пользование и передача жилья на время,когда гражданин находится в тяжёлом материальном положении).В праве ФРГ специальной договорной формы найма жилья с социальнонезащищённой категорией лиц не выработано. Для этих случаев используетсяобычный договор найма жилого помещения.
В ФРГ наёмные отношения ссоциально незащищённой категорией лиц урегулированы главным образомнормами ГГУ о договоре найма жилого помещения, поэтому в их основе лежат теже, что и в общем договоре найма, начала приоритета защиты нанимателя.Особенностью этого договора является то, что его могут заключать граждане,имеющие низкую имущественную обеспеченность, ввиду чего, пока ониотносятся к этой категории, им предоставляется возможность платить наёмнуюплату за жилое помещение ниже рыночной стоимости. Этот подход в некоторойстепени схож с тем, что действует в отношении договора некоммерческого наймароссийского права. Множество положений ГГУ о найме жилья носит абстрактныйхарактер. Это же, хотя и в меньшей степени, прослеживается в отдельных актахадминистративного законодательства ФРГ, применяемых к договору наймажилого помещения с социально незащищённой категорией лиц. Например, когданаймодатель определяет размер социального жилья, передаваемого нанимателю,он должен учитывать не только предписываемые нормативы жилой площади,установленные исходя из количества проживающих, но и принимать во вниманиеособенности личных и профессиональных потребностей нанимателей и другиеаспекты.
Такие гибкие нормы дают возможность не только судам, но и органампубличной власти в каждой конкретной ситуации учитывать законные интересылиц. В то же время, по нашему мнению, такой подход возможен только вусловиях стабильного правопорядка с низким или вообще отсутствующимуровнем произвола, как мы это отмечали относительно применения таких норм всудах.
В условиях РФ, где крайне высок спрос на социальное жильё и имеет местосильное социальное расслоение, при распределении публичного жилья средиграждан такой подход вряд ли применим. 180ЗАКЛЮЧЕНИЕ Осуществлённый комплексный сравнительно-правовой анализ договоровнайма жилых помещений, имеющихся в праве РФ и ФРГ, позволил сделатьследующие выводы.1. В ходе исследования выявлено, что в РФ все рассматриваемые договоры,предусмотренные в гл.
35 ГК РФ, гл. 7, 8, 8.1, 8.2 ЖК РФ (договор найма жилогопомещения, договор социального найма жилого помещения, договор наймажилого помещения жилищного фонда социального использования), являютсясамостоятельными договорными типами. Это следует из анализа признаков,характерных для каждого из рассматриваемых типов договоров найма жилыхпомещений: во-первых, субъектного состава договоров; во-вторых, порядказаключения договоров; в-третьих, срока действия договоров; в-четвёртых,содержания договоров (в особенности это касается объёма прав нанимателя истепени его защиты); в-пятых, соотношения принципа равенства сторон исвободы договора в рамках каждого договора; в-шестых, объекта договоров(касательно вида жилищного фонда, из которого предоставляется жилоепомещение по договору).Данные самостоятельные типы договоров найма жилых помещений,каждый из которых выполняет свои функции, не в полной мере согласованымежду собой.
Это выражается в дублировании норм в трёх главах, посвящённыхдоговорам найма жилья, а также в многочисленных отсылках норм одногодоговорного типа к нормам другого. В то же время каждый из этих типовдоговоров не носит общего характера по отношению к другим договорам. Напервый взгляд, это является основанием для проведения работы по устранениюизбыточной терминологии и созданию универсальной договорной формы наймажилого помещения и её подвидов (коммерческий наём, социальный наём,некоммерческий наём) с тем, чтобы упростить применение этих норм напрактике. Однако, несмотря на то, что различия этих типов договоров неявляются системообразующими (они имеют общую правовую цель, а также 181общие базовые права и обязанности сторон), на сегодняшний день возможностидля их унификации (путём создания в ГК РФ или ЖК РФ общих и специальныхположений о найме жилых помещений) не имеется.
Причина заключается в том,чтосуществующиедоговорныетипырассчитанынаразныеситуации,возникающие ввиду неоднородности социального состава населения и большогоразрыва в имущественном положении граждан. Поэтому одни договоры наймажилья более детализированы, чем другие. Кроме того, в рамках этих типовдоговоров автономия воли сторон присутствует в разном объёме и на разныхэтапах развития правоотношений. При этом современное многообразие договоровнайма жилья позволяет гражданам выбрать тот тип договора найма жилья,который им в большей степени подходит.В ФРГ правовое регулирование отношений по найму жилья имеет болеегибкий характер, что позволяет на основе общей договорной схемы создаватьдополнительные разновидности договора.
Это обусловлено главным образомособенностями германской юридической техники, где предусмотрены общиеконцептуальные рамки для применения «каучуковых норм». «Каучуковыенормы» ГГУ позволяют германским судам в конкретном деле, применяя этинормы, в том числе под влиянием широкого перечня конституционных прав ипринципов (право на физическую неприкосновенность, право на развитиеличности, гарантия частной собственности, принцип недискриминации, гарантиянеприкосновенности жилища, право на свободу и защиту информации и др.), вслучае необходимости усиливать позицию нанимателя, но в то же время недопускатьзлоупотребленийсегостороны.Такимобразом,правовоерегулирование отношений по найму жилья в ФРГ реагирует на новые, ещёнеучтённые законом обстоятельства, а также на сложные, нетипичные ситуации.В законодательстве РФ нет специальных норм, регулирующих отношенияпо найму жилых помещений, схожих с «каучуковыми нормами» германскогоправа, с помощью которых суд смог бы учесть особенные обстоятельстваконкретного дела и «взвесить» интересы сторон в споре из договора наймажилого помещения, опираясь на ценности, провозглашаемые Конституцией РФ.
182По нашему мнению, германская схема представляется предпочтительной,однако при отсутствии в сфере жилищного найма отлаженных социальныхустановок, аналогичных германским, использовать подобную юридическуютехникувправеРФнецелесообразно.Совершенствованиеправовогорегулирования РФ в этой сфере возможно осуществлять путём выработкиказуистичных норм права, подобно практике ФРГ, где также широко применяетсятакая юридическая техника, детализировать и дополнять существующие нормыфедерального законодательства. При этом упор следует сделать на развитиеотношений по найму жилых помещений со свободным субъектным составом(договор коммерческого найма) и за счёт этого увеличивать число использующихэтот тип договора граждан.2. Рассмотрев договоры найма жилых помещений исходя из предложеннойклассификации («договоры найма жилых помещений» и «договоры найма жилыхпомещений с социально незащищённой категорией лиц»), можно сделать вывод отом, что правовое регулирование отношений по найму жилых помещений в правеРФ и ФРГ основывается на принципиально различных подходах.Во-первых, в праве РФ договор найма жилого помещения (договоркоммерческого найма) основан в значительной степени на диспозитивныхначалах, а защита интересов слабой стороны договора осуществляется вограниченном объёме.
В то же время в праве РФ договоры найма жилыхпомещений с социально незащищённой категорией лиц (договоры найма жилыхпомещений в жилищном фонде социального использования) являются достаточнопроработанными, социально направленными схемами, оказывающими поддержкусоциально незащищённой категории лиц, но при этом распространяющимисялишь на небольшой круг российских граждан.В ФРГ, напротив, социальная направленность (т.е. защита слабой стороныдоговора) распространяется на граждан-нанимателей, заключающих договорнайма жилого помещения, независимо от их социального статуса. Таким образом,договор найма жилого помещения в праве ФРГ одновременно выполняетфункции как договора коммерческого найма жилого помещения, так и договоров 183найма жилых помещений в жилищном фонде социального использования в правеРФ. Поэтому в «социальном наёмном праве» ФРГ не предусмотрены специальныенормы, защищающие малоимущих, лиц пожилого возраста, нетрудоспособныхлиц и др.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
