диссертация (1169671), страница 44
Текст из файла (страница 44)
Врамках этого основания расторжения договора наниматель обладает особымиправовыми гарантиями. Так, в случае если жилое помещение было отчужденопосле того, как был заключён договор найма, новому наймодателю запрещенорасторгать договор на основании личной нуждаемости в жилом помещении посмыслу абз.
2 § 573 ГГУ до тех пор, пока действует период, в течение которогожилое помещение подпадает под категорию социального жилья (абз. 3 § 32 367Kündigung einer Sozialwohnung / Mietrechtslexikon [Сайт]. 2014 // URL: http://www.rechtslexikon.net/d/kündigungeiner-sozialwohnung/kündigung-einer-sozialwohnung.htm (дата обращения: 27.01.2017). 175Закона о содействии в обеспечении жилыми помещениями от 13 сентября2001 г.).В германском праве, в случае если в течение действия договора нанимательперестал отвечать требованиям, на основании которых он получил разрешение напроживание в жилом помещении, относящемся к категории социального жилья(он перестал относиться к категории лиц, имеющих низкий уровень доходов),договор не прекращается, но на нанимателя может быть возложена обязанностьпо оплате денежной компенсации368.
Таким образом, в германском правенаниматель,выбывающийизкатегориисоциальнонезащищённыхлиц,фактически становится нанимателем по договору найма жилого помещения накоммерческих условиях. В данном случае он защищается нормами о найме жильяобщего характера, которые (как и применительно к договору социального наймароссийского права) побуждают суды принимать во внимание обстоятельстваконкретного дела, включая уважительные причины неисполнения нанимателемсвоих обязанностей.Расторжение договора по инициативе нанимателя. В российском правекак по договору социального найма, так и по договору некоммерческого наймананиматель с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи в любоевремя вправе расторгнуть договор (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ, ч. 2 ст. 91.10 ЖК РФ).Аналогичное право имеется у нанимателя в праве ФРГ (в рамках обычногопорядка).
Однако при расторжении договора социального найма по инициативенанимателя на последнего не возложена обязанность предварительно уведомлятьнаймодателя за три месяца до даты прекращения договора, как это требуется прирасторжении договора некоммерческого найма в РФ, а также договора наймажилого помещения в ФРГ. Как представляется, это обстоятельство дополнительноуказывает на исключительно некоммерческий характер договора социальногонайма, поскольку наймодатель не беспокоится о возможных финансовых потеряхза период, когда он будет искать нового нанимателя.Следует обратить внимание на допускающую различные толкования 368 Ibid.176несогласованность ч.
2 ст. 91.10 ЖК РФ, предписывающей нанимателюпредупредить наймодателя за три месяца до даты расторжения договоранекоммерческого найма, и ч. 6 ст. 91.10 ЖК РФ, предусматривающей, что данныйдоговор считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи вдругое место жительства (требование о предупреждении не устанавливается). Помнению Д.А. Формакидова, если наниматель и члены его семьи покинут жилоепомещение, эта коллизия будет решена в пользу наймодателя: он, если не будетвселён новый наниматель, может взыскать с освободившего жилое помещениенанимателя дополнительную плату за наём за три месяца369. Полагаем, что нормач.
6 ст. 91.10 ЖК РФ о выезде нанимателя в другое место жительства являетсяспециальной, сходной с основанием расторжения договора, при котором унанимателяпоявляетсясобственноежилоепомещение,поэтомузаблаговременное предупреждение наймодателя в данном случае не требуется.В договоре социального найма выезд нанимателя из жилого помещениятакже будет означать его односторонний отказ от прав и обязанностей подоговору. При этом инициатива расторгнуть договор может исходить от самогонанимателя, членов его семьи или наймодателя.
Как пояснил Пленум ВерховногоСуда РФ, разрешая такое дело, судам надлежит выяснить, например, по какойпричине выехал наниматель, носит ли его выезд добровольный или вынужденныйхарактер, не чинились ли ему препятствия со стороны других жильцов370. Так, водном деле ответчик (член семьи нанимателя) выехал из жилого помещения за 24года до момента обращения истца (нанимателя) в суд первой инстанции.Ответчик с момента выезда проживал в другом месте жительства, создал тамновую семью, платежи за прежнее наёмное жилое помещение не вносил. Только вкассационной инстанции Судебная коллегия по гражданским делам ВерховногоСуда РФ вынесла определение о признании такого выехавшего лица утратившимправо пользования жилым помещением, при этом указав, что ответчикзлоупотребилсвоимправомпользованияспорнымжилымпомещением, 369См.: Формакидов Д.А.
К вопросу о формировании общих положений о договоре найма жилого помещения //Жилищное право. – 2017. – № 1. – С. 17-34.370П. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14. 177поскольку имел намерение не проживать, а сохранять в нём регистрацию371.
Всудебной практике возможно найти значительное количество дел со схожимифактическими обстоятельствами, дошедших до Верховного Суда РФ, в которыхсуды первой инстанции отказывали в удовлетворении требований о признаниилиц, выехавших много лет назад из наёмных жилых помещений, утратившимиправо пользования такими помещениями372. Таким образом, судам надлежит нетолько устанавливать факт длительного отсутствия выехавшего лица, но иопределять его мотивы. Этот правоприменительный подход свидетельствует осильной защите интересов нанимателя и членов его семьи, проживающих вжилом помещении по договору социального найма.В ФРГ по договору найма жилого помещения с социально незащищённойкатегориейлицунанимателяимеютсядополнительныеоснованиядлярасторжения договора в рамках специальных оснований.
Так, в случае еслинаймодатель увеличивает размер наёмной платы в соответствии с § 10 Закона обобеспечении целевого использования социального жилья от 24 августа 1965 г. всвязи с увеличением фактических расходов на жилое помещение, нанимательвправе заявить о расторжении договора не позднее третьего рабочего дня месяца,с которого произойдёт увеличение размера наёмной платы. В таком случаедоговор прекращается по истечении трёх месяцев с момента такого заявления.При этом в течение этого периода размер наёмной платы не подлежитувеличению (абз. 1 § 11 Закона об обеспечении целевого использованиясоциального жилья от 24 августа 1965 г.).В законах земель ФРГ также могут быть установлены дополнительныегарантии для нанимателей.
В § 1 Закона о строительстве социального жилья вБерлине от 1 июля 2011 г. имеется положение, согласно которому, еслинаймодатель в соответствии с §§ 559-560 ГГУ повысит размер наёмной платы на10 % или в течение четырёх лет на 15 %, наниматель вправе в течение трёх 371Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 20 ноября 2012 г. № 38-КГ12-11 // Доступ из справ.-правовойсистемы «Гарант-Аналитик аэро».372См., напр.: Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 20 мая 2014 г.
№ 81-КГ14-1; Определение СК погражданским делам ВС РФ от 29 апреля 2014 г. № 5-КГ13-150; Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 2октября 2012 г. № 5-КГ12-29; Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 3 ноября 2015 г. № 78-КГ15-34 //Доступ из справ.-правовой системы «Гарант-Аналитик аэро». 178месяцев с момента уведомления об этом сделать заявление о расторжениидоговора, который в таком случае прекращается по истечении шести месяцев смомента заявления нанимателя. Гарантия интересов нанимателя заключается втом, что если наниматель сделает такое заявление в течение установленногосрока, то размер платы вплоть до прекращения договора не будет увеличен.На основании изложенного в данной главе можно сделать следующиевыводы. Договоры социального найма и некоммерческого найма, в отличие отдоговоранаймажилогопомещения(договоракоммерческогонайма),характеризуются более ограниченным и неравномерным проявлением принципасвободы договора.
Это выражается в том, что на каждом этапе развитиясоответствующего наёмного правоотношения этот принцип проявляет себя поразному: он может быть ограничен в отношении одной стороны и в то же время вполной мере распространяться на другую сторону. Применительно к отношениям,возникающим из двух типов договоров, действуют чёткие, детализированныеправила,касающиесязаключениядоговоров,ихсодержания,атакжепрекращения (большинство вопросов, связанных с договорами, урегулировано вжилищном законодательстве РФ).У данных типов договоров имеются общие признаки, поэтому некоторыеотношения, возникающие из договоров социального и некоммерческого найма,подпадают под одни и те же правовые нормы (например, сохранение договорапри переходе права собственности, форма договора и др.).
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
