диссертация (1169671), страница 43
Текст из файла (страница 43)
Наличие уважительных причин определяется судом наоснове проверки, например, размера и источников дохода нанимателя и егодостаточности для проживания359. Если их наличие установлено, суд можетотказать в удовлетворении иска о расторжении договора социального найма иназначитьдополнительныйсрокдляпогашениязадолженности.Как 356По этим основаниям наниматель может добровольно выполнить требование наймодателя о переселении вдругое благоустроенное жилое помещение, а также в судебном порядке потребовать переселения.357Ст. 90 ЖК РФ, п.
1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ и п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 9 июля 2009 г. № 14.358Обзор судебной практики СК по гражданским делам ВС РФ от 21 июля 2000 г. // Бюллетень ВС РФ. – 2000. –№ 8.359Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 8 сентября2016 г.
по делу № 33-15881/2016 // Доступ из справ.-правовой системы «Гарант-Аналитик аэро». 171представляется, эта норма имеет достаточно условный характер и в некоторойстепени сходна с «каучуковой нормой» § 574 ГГУ – так называемой «социальнойоговоркой». Тем не менее норма российского права, по сравнению с германской,по нашему мнению, более конкретна и охватывает ситуации, когда у нанимателянет достаточных финансовых средств, в то время как применение «социальнойоговорки»заложеногораздошире.Отличаетсярассмотреннаянормаст. 90 ЖК РФ и от нормы абз.
4 п. 2 ст. 687 ГК РФ, согласно которой суд, толькопо своему усмотрению, а не в обязательном порядке, может предоставитьнанимателю срок не более года для погашения заложенности. По его прошествиипри неустранении нанимателем нарушений договор найма независимо отобстоятельств будет прекращён.В-третьих, выселение нанимателя без предоставления другого жилогопомещения. Такое выселение является исключительной мерой ответственности360и возможно в случаях, когда наниматель (или члены его семьи) являетсявиновным, а именно: использует жилое помещение не по назначению,бесхозяйственно с ним обращается, допускает его разрушение или повреждение.Сюда также относится систематическое нарушение прав и законных интересовсоседей (п. 2-4 ч. 4 ст. 83, ст.
91 ЖК РФ). В целом эти основания схожи с теми,что применяются в отношении договора найма жилого помещения. На основеанализа судебной практики можно сделать вывод о том, что до обращениянаймодателя с иском в суд о расторжении договора должна быть соблюденаследующая последовательность. Во-первых, наймодатель должен доказать, чтонаниматель систематически осуществлял противоправные виновные действия.Хотя в законе требование о систематическом (т.е. постоянном) характеренарушения установлено в отношении прав и законных интересов соседей, напрактике оно, как правило, действует в отношении всех перечисленныхнарушений. В этой связи следует согласиться с мнением Ю.П. Свит: хотяразрушение и повреждение жилого помещения могут рассматриваться какактивные действия и как результат, основанием расторжения договора являются 360 Согласно п.
39 Постановления Пленума ВС РФ от 9 июля 2009 г. № 14.172сами действия (и бездействие) нанимателя, ведущие к порче имущества, при этомсоответствующий результат может и не наступить361. В качестве доказательстванарушения, совершённого нанимателем, судом могут быть приняты, например,акты о состоянии жилого помещения, протоколы об административныхправонарушениях, совершённых нанимателем362. Во-вторых, наймодатель долженсделать предупреждение нанимателю об устранении нарушения и установить дляэтого разумный срок. Следует отметить, что в ст. 91 ЖК РФ установлено, что онвправе сделать предупреждение, однако на практике суды требуют представитьдоказательства его наличия и получения его нанимателем363.
В-третьих,наймодатель должен представить доказательства того, что наниматель в течениеразумногосрока(прекращению)непредпринялнарушения364.Изкаких-либодействийпроанализированныхподелустранениюследует,чтонаймодатели часто не соблюдают все указанные процедурные требования и,соответственно, не могут выселить нарушающих их права нанимателей.Возможно, это связано с тем, что формулировки закона недостаточно чёткоопределены.
По нашему мнению, предварительное письменное предупреждениенанимателя должно действовать для всех оснований расторжения договора наймажилья по инициативе наймодателя, причём в отношении договора не толькосоциального365, но и коммерческого найма.В отношении договора некоммерческого найма ст. 91.12 ЖК РФ определяетодно последствие расторжения договора, а именно выселение нанимателя изжилого помещения без предоставления другого жилья. Как обращает вниманиеЕ.С.
Крюкова, в положениях об этом договоре без внимания остались случаикапитального ремонта дома, его сноса и т.п., сопровождающиеся выселением 361См.: Свит Ю.П. Прекращение договора социального найма // Жилищное право. – 2006. – № 9. – С. 39-47.Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 21 августа 2015 г.
поделу № 33-11123/2015 // Доступ из справ.-правовой системы «Гарант-Аналитик аэро».363См., напр.: Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 7 октября2015 г. по делу № 33-7369/2015 // Доступ из справ.-правовой системы «Гарант-Аналитик аэро».364Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 1 декабря 2015 г.по делу № 33-13791/2015 // Доступ из справ.-правовой системы «Гарант-Аналитик аэро».365Во избежание возникновения спорных ситуаций в ч.
1 ст. 91 ЖК РФ предлагается внести следующиеизменения: «…наймодатель обязан в письменной форме предупредить нанимателя и членов его семьи онеобходимости устранить нарушения… наймодатель также обязан назначить нанимателю и членам его семьиразумный срок для устранения этих нарушений».362 173нанимателя, что на практике может приводить к сложностям366. Положения одоговоре социального найма по этим вопросам субсидарно не применяются кнекоммерческому найму. Таким образом, гарантий о предоставлении другогожилого помещения при выселении, как в договоре социального найма, унанимателя в договоре некоммерческого найма не предусмотрено.Вместе с тем при регулировании расторжения договора некоммерческогонайма законодатель задействовал нормы о договоре социального найма,касающиеся расторжения договора наймодателем по причине виновных действийнанимателя (разрушение жилого помещения и др.) (п.
4 ч. 3 ст. 91.10 ЖК РФ).Как было установлено, основание прекращения договора, связанное сневнесением нанимателем платы за жилое помещение, имеется во всех договорахжилищного найма. В договоре некоммерческого найма оно сформулированонаиболее неблагоприятным для нанимателя образом, поскольку включаетневнесение нанимателем платы за жилое помещение и платы за коммунальныеуслуги более шести раз в течение двенадцати месяцев (в том числе неполное инесвоевременное), а также наличие у него задолженности, составляющей трисреднемесячных размера платы за предшествующий год (ч. 3 ст. 91.10 ЖК РФ).При этом при расторжении договора некоммерческого найма наймодателем поэтомуоснованиюсудынеучитываютналичиеуважительныхпричиннеисполнения нанимателем такой обязанности.Если лицо, заключившее договор социального найма, впоследствииперестаёт быть малоимущим, это не является основанием для расторжения такогодоговора наймодателем.
Напротив, в рамках договора некоммерческого наймаизменение имущественного положения нанимателя (или членов его семьи), аименноприобретениежильявсобственностьнатерриториитогожемуниципального образования, является основанием для расторжения договоранаймодателем. Однако если в течение действия договора некоммерческого наймаотпадут другие условия, на основании которых с нанимателем был заключён 366См.: Крюкова Е.С. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования: новеллыжилищного законодательства // Российская юстиция.
– 2014. – № 12. – С. 7-10. 174данный договор, это не является основанием для его расторжения (п. 3 ч. 3, ч. 5ст. 91.10 ЖК РФ).В договоре некоммерческого найма имеется ещё одно, характерное толькодля этого типа договора основание расторжения договора нанимателем, а именнопередача жилого помещения или его части по договору поднайма или договорубезвозмездного пользования (п. 2 ч. 3 ст. 91.10 ЖК РФ). Как было отмечено ранее,подобное основание целесообразно предусмотреть и в ст. 687 ГК РФ обоснованиях прекращения договора найма жилого помещения.Сравнив основания прекращения договоров по инициативе наймодателя вправе России, можно заключить, что в отличие от договора некоммерческогонайма в договоре социального найма практически исключена возможностьвыселения из жилого помещения нанимателя без предоставления другого жилогопомещения, в том числе нанимателя, улучшившего своё материальное положение.В праве Германии в рамках обычного порядка расторжения договорадействуют аналогичные основания, что и для прекращения общего договоранайма жилого помещения.
Это подразумевает, что наймодатель должен доказатьналичие законного интереса в таком расторжении. При этом если наймодательзахочет расторгнуть договор по причине личной нуждаемости в жилье, он,помимо доказательств о необходимости самостоятельно его использовать, долженсам получить у компетентного органа разрешение на пользование жилымпомещением, отнесённым к категории социального жилья (абз. 7 § 27 Закона осодействии в обеспечении жилыми помещениями от 13 сентября 2001 г.)367.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
