диссертация (1169671), страница 40
Текст из файла (страница 40)
91.13, ч. 1 ст. 91.14 ЖК РФ следует, чтожилоепомещениепредоставляетсяпоместужительствагражданина,нуждающегося в жилом помещении, в пределах муниципального образования, аесли это город федерального значения – в пределах его территории. Однако науровне субъекта РФ могут быть установлены иные правила (ст.
91.13 ЖК РФ).Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, 341См.: п. 3, 5, 6 ст. 20 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29, п. 1 ст. 5 Закона Санкт-Петербурга от 19 июля2005 г. № 407-65.
158должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населённогопункта (п. 1 ст. 89 ЖК РФ). Вместе с тем необходимость соблюдения такоготребования в ЖК РФ предусмотрена в отношении выселения граждан пооснованиям, предусмотренным в ст. 85 ЖК РФ. Что касается предоставленияжилых помещений гражданам, состоящим на жилищном учёте, то ЖК РФ данноетребование не содержит. Тем не менее в московском законодательстве такаяважная гарантия жилищных прав граждан по-прежнему сохраняется в полномобъёме. Это подтверждается подп.
4 п. 1 ст. 8 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г.№ 29, согласно которому жители Москвы признаются нуждающимися в жилыхпомещениях, если дома, в которых они проживают, не отвечают стандартам,которым должны соответствовать благоустроенные жилые помещения вМоскве342. Исходя из вышесказанного можно сделать вывод о том, что в Москвеблагоустроенность жилого помещения, предоставляемого гражданам по договорусоциального найма, является обязательной во всех случаях. В законодательствеСанкт-Петербурга правило, соответствующее московскому, отсутствует.
Кдоговору некоммерческого найма и коммерческого найма требование облагоустроенности в федеральном законодательстве не предъявляется.Вотношениижилогопомещения,передаваемогоподоговорунекоммерческого найма, следует также отметить, что оно должно находиться внаёмном доме социального использования или являться наёмным домомсоциальногоиспользованиязаконодательноевыделение(ст.91.5наёмногоЖКдомаРФ).Каксоциальногопредставляется,использованияпродиктовано необходимостью создания специального правового режима вотношении зданий, которые используются исключительно для найма.
Вчастности, установлены ограничения на использование такого дома илипомещений в нём в иных целях (например, сдача в аренду, продажа разнымпокупателям). Кроме того, жилое помещение по договору некоммерческого наймаможет быть передано нанимателю укомплектованным мебелью, бытовой 342Согласно приложению 1 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 благоустроенные жилые помещения вмногоквартирных домах в городе Москве должны соответствовать следующим стандартам: «квартира со всемивидами удобств (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая илиэлектрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка) независимо от материала стен».
159техникой и предметами домашнего обихода (раздел IV Типового договоранекоммерческого найма).В праве Германии под объектом договора найма жилого помещения ссоциально незащищённой категорией лиц понимается изолированное жилоепомещение, которое фактически и юридически может быть использовано дляпостоянного проживания, что может быть подтверждено управомоченнымлицом343. К нему предъявляются те же правила ГГУ, что и к общему договорунаймажилогопомещения,атакжеряддополнительныхтребований,установленных специальными административно-правовыми актами в этой сфере.Так, в § 10 Закона о содействии в обеспечении жилыми помещениями от13 сентября 2001 г. оговаривается, что размер общей площади жилого помещенияопределяется властями земель ФРГ в соответствии с его социальнымназначением.
Также требуется, чтобы во внимание были приняты особенностиличных и профессиональных потребностей нанимателя, возможность появления вближайшее время у нанимателя нуждаемости в жилом помещении большегоразмера. Размер жилого помещения на законодательном уровне установлен внекоторых землях ФРГ. Например, согласно абз. 2 § 2 Закона о строительствесоциального жилья в Берлине от 1 июля 2011 г.
жилые помещения по договорамнайма с социально незащищённой категорией лиц предоставляются в размере: на1 лицо – до 50 кв. м, на 2 лица – 65 кв. м, на 3 лица – 80 кв. м, на 4 лица – 90 кв. м(при этом от заявленной нормы допускается отклонение на 20 %). В СеверномРейне – Вестфалии не принят общий закон, содержащий нормы предоставленияплощади помещений по договору найма социального жилья. Соответственно,каждая административная единица на территории этой земли определяет этинормы самостоятельно.
Например, муниципальные власти Кёльна, предоставляягражданину жилое помещение, исходят из следующих норм: на 1 лицо – до50 кв. м, на 2 лица – двухкомнатная квартира или 65 кв. м, на 3 лица –трёхкомнатная квартира или 80 кв. м, на 4 лица – четырёхкомнатная квартира или95 кв. м и т.д. (при этом от заявленной нормы допускается отклонение на 5 343 § 17 Закона о содействии в обеспечении жилыми помещениями от 13 сентября 2001 г.160дополнительных кв.
м)344. Таким образом, в законодательстве Берлина и Кёльнапредусмотрены бóльшие нормы предоставления жилого помещения, чем вгородах федерального значения в России.Жилое помещение по договору найма жилого помещения с социальнонезащищённой категорией лиц предоставляется в пределах соответствующейземли ФРГ, на территории которой жилищным управлением было выданоразрешение на пользование жилым помещением, отнесённым к категориисоциального жилья. В отличие от российских правил о представлениисоциального жилья по договору социального найма в пределах населённыхпунктов (а не субъектов РФ), в которых проживают граждане, германскиеправила значительно расширяют территориальные пределы его предоставления,что, как представляется, позволяет ускорить процесс получения жильямалоимущими гражданами.§ 3.5. СодержаниеВ праве РФ сходство объектов договоров (жилое помещение) и правовыхоснованийихзаключения(передачажилогопомещенияввозмездноепользование) обусловливает и сходство основных прав и обязанностей сторон подоговору найма жилого помещения (рассмотренных в § 2.5 настоящегоисследования) и по договорам найма жилых помещений в жилищном фондесоциальногоиспользования.Поэтомувданномпараграфеисследуютсяпреимущественно права и обязанности сторон, характерные только для договорасоциального найма и договора некоммерческого найма.В наибольшей степени различия прослеживаются в объёме прав нанимателяпо рассматриваемым типам договоров.
Так, у нанимателя по договорусоциального найма после передачи наймодателем жилого помещения в еговладениевозникаетнаиболееширокийпереченьправ,всовокупностиобразующий «право на жилое помещение». О.С. Иоффе писал, что это право 344Wohnberechtigungsschein(WBS)/StadtKöln[Электронныйресурс].koeln.de/service/produkte/wohnberechtigungsschein# (дата обращения: 26.10.2016). URL:http://www.stadt-161нанимателя следует отличать от прав третьих лиц на жильё, поскольку только оноявляется полнообъёмным и независимым345.
Как представляется, такое правонанимателянажилоепомещение346характеризуетсякакпризнакамиотносительного, обязательственного, так и ограниченного вещного права, причёмпоследние, не свойственные договорным принципам, в его содержаниипреобладают. Это следует из того, что по договору социального наймаудовлетворение прав и интересов нанимателя поставлено в зависимость отвстречных действий наймодателя в основном в части передачи жилогопомещения в пользование нанимателю. В дальнейшем в рамках длящегосяправоотношения права нанимателя по договору социального найма в большейстепени носят самостоятельный характер, наниматель их реализует за счётсобственных действий, а окружающие должны ему не препятствовать.
Послепередачи жилья по данному договору наниматель устанавливает бессрочноегосподство над жилым помещением, являющимся чужим имуществом, что, какопределил И.Б. Марткович, по сути, является правом обладания жилымпомещением (которому присущи признаки как обязательственного, так и вещногоправа347). Кроме того, наниматель, так же как и по договору найма жилогопомещения, сохраняет свои права на жилое помещение в случае сменысобственника и пользуется владельческой защитой.Наниматель по договору социального найма даже в известной степенираспоряжается занимаемым жилым помещением. Он вправе вселять в жилоепомещение граждан на различных правовых основаниях: членов семьи(ст.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
