диссертация (1169671), страница 35
Текст из файла (страница 35)
91.2ЖКсоответствоватьРФ).Такиеспециальнымчастныеорганизации-наймодателитребованиям.Например,онидолжныдолжныпредоставлять гражданам жилые помещения по рассматриваемому типу договорав качестве основного вида деятельности309. В целях привлечения частныхорганизаций в данную сферу деятельности в законодательстве предусмотренагосударственная, муниципальная и иная поддержка, оказываемая на этапахстроительства, эксплуатации или же приобретения наёмных домов социальногоиспользования (например, посредством выделения бюджетных средств илипредоставлениянаходящегосявгосударственнойилимуниципальнойсобственности имущества согласно п. 1 ч.
2 ст. 91.19 ЖК РФ). Поддержка 309 Данные требования утверждены Постановлением Правительства РФ от 5 декабря 2014 г. № 1318.139предоставляетсячастномусобственникунаёмногодомасоциальногоиспользования на основании договора или решения лица, предоставляющеготакую поддержку (ч. 4 ст.
91.19 ЖК РФ), в котором указываются условия еёпредоставления (форма поддержки, порядок учёта заявлений граждан опредоставлении жилых помещений в наёмном доме социального использования,максимальный размер наёмной платы).В отличие от РФ, в ФРГ наймодателем по договору найма жилогопомещения с социально незащищённой категорией лиц может быть любое лицогражданского оборота, являющееся собственником или иным лицом, имеющимправо распоряжения жилым помещением (нем. Verfügungsberechtigte), котороеполучило государственное содействие в строительстве наёмного социальногожилья. В целях его получения между государством в лице компетентного органаи будущим наймодателем заключается договор о содействии в строительствесоциального жилья.
Данный договор может содержать, например, положения оспособе оказания и объёме содействия, о сроках и средствах содействия, оправовых последствиях смены собственника жилого помещения, о размеренаёмной платы и т.п. Договор о содействии в строительстве социального жильяоформляется в письменной форме и имеет характер административно-правовогодоговора.Вцеломописанныймеханизмгосударственнойподдержкинаймодателей в ФРГ схож с тем, что предоставляется наймодателям по договорунекоммерческого найма в РФ.По праву РФ нанимателем как по договору социального найма, так и подоговорунекоммерческогонаймаявляетсягражданинРФ,признанныйнуждающимся в улучшении жилищных условий, в отношении которогоуполномоченным органом (а по договору некоммерческого найма – иорганизацией) принято решение о предоставлении ему жилого помещения.Административно-правовой характер такого решения исключает уступку права наполучение жилья310.ПоправуФРГнанимателемявляетсяфизическое 310 См.: Российское гражданское право: Учебник: В 2 т.
Т. 2 / Отв. ред. Е.А. Суханов. С. 401.лицо,законно140проживающее на территории ФРГ, нуждающееся в улучшении жилищныхусловий и имеющее соответствующее разрешение городской администрации назаключение договора найма жилого помещения, относящегося к категориисоциального жилья (нем. Wohnberechtigungsschein).Замена наймодателя. В праве России замена наймодателя в договорахсоциального и некоммерческого найма, как и в договоре найма жилогопомещения, не влечёт прекращения или изменения их условий. Более того,учитывая особый субъектный состав этих типов договоров на стороненаймодателя, законодатель поясняет, что замена не только собственника, но ииного правообладателя (например, владеющего жилым помещением на правехозяйственного ведения, оперативного управления) не влечёт каких-либопоследствий для нанимателя (ст.
64, ст. 91.11 ЖК РФ).В праве Германии специальные правила, касающиеся замены наймодателя,могут быть предусмотрены в договоре о содействии в строительстве социальногожилья311. В остальном к этим отношениям применяются ранее рассмотренные в§ 2.3 настоящего исследования положения ГГУ.Замена нанимателя.
В вопросе замены нанимателя, например в случае егосмерти, в договоре некоммерческого найма приоритет имеет ст. 686 ГК РФ.Соответственно, действует правило, согласно которому наниматель может бытьзаменён совершеннолетним гражданином, постоянно проживающим в жиломпомещении, по общему согласию между остальными лицами. Для договорасоциальногонаймадействуетспециальнаянорма,оговаривающая,чтонаниматель может быть заменён только членом его семьи, при этом он долженбыть дееспособным (а не совершеннолетним; ч.
2 ст. 82 ЖК РФ).Специальных правил о замене нанимателя в праве ФРГ не предусмотрено.По всей видимости, так же как и в договоре социального найма в праве РФ,наниматель может быть заменён членом семьи, проживающим совместно с ним.Третьи лица, имеющие право пользования жилым помещением. В праве 311Гражданское уложение Германии: Вводный закон к Гражданскому уложению: пер. с нем.
/ В. Бергманн, введ.,сост.; науч. ред. – Т.Ф. Яковлева. – 4-е изд., перераб. – М.: Волтерс Клувер, 2015. – (§ 558 ГГУ) // Доступ из справ.правовой системы «КонсультантПлюс». 141России по договору социального найма помимо нанимателя правом пользованияжилым помещением обладают иные лица. К ним относятся те же категорииграждан, что и по договору найма жилого помещения (лица, постояннопроживающие в жилом помещении, временные жильцы и поднаниматели),однако их вселение имеет ряд особенностей, которые в наибольшей степенипрослеживаются в отношении лиц, постоянно проживающих с нанимателем(ст.
69 ЖК РФ). Так, если в отношении договора найма жилого помещениязаконодатель исходит из возможности проживания с нанимателем любых лиц, топо договору социального найма с нанимателем постоянно могут проживатьтолько члены его семьи (они подлежат включению в этот договор). Этодостаточно большой круг лиц, к которым относятся супруг, дети, родители,другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы. Степень родства снанимателем влияет на условия вселения таких лиц (но не на объём их прав).
Вчастности, так же как и по договору найма жилого помещения, вселениенесовершеннолетних детей нанимателя и детей членов его семьи производитсябез каких-либо ограничений. Для вселения супруга и родителей нанимателятребуется только согласие лиц, проживающих в жилом помещении312. Вселениеже остальных лиц сопряжено с более жёсткими требованиями: помимо согласиялиц, проживающих в жилом помещении, требуется согласие наймодателя, а такжесоблюдение учётной нормы.
Кроме того, в исключительных случаях иные лица,не являющиеся родственниками нанимателя и нетрудоспособными иждивенцами,в судебном порядке могут быть признаны членами семьи нанимателя. Послевселения в жилое помещение члены семьи нанимателя наделяются равными с нимправами и обязанностями, что позволяет признать их сонанимателями (этапрактика отличается от договора найма жилого помещения, по которому пообщему правилу за действия вселённых лиц отвечает наниматель). Необходимоотметить, что эти лица исполняют обязанности по внесению платы за жилоепомещение и коммунальные услуги, даже если они не включены в договор (п. 24 312Решение ВС РФ от 16 января 2008 г. № ГК РФПИ07-1022 // ЖКХ: Журнал руководителя и главного бухгалтера.– 2008.
– № 5. 142Постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2017 г. № 22).По договору некоммерческого найма, как и по договору социального найма,правом пользования жилым помещением обладают члены семьи нанимателя,постоянно проживающие на данной жилой площади. Согласно ч. 1 ст. 91.8 ЖКРФ к членам семьи нанимателя отнесены супруг, дети, родители нанимателя.Также наниматель может вселить в жилое помещение в качестве членов семьидругих родственников или нетрудоспособных иждивенцев. Что касается вселенияиных лиц, не относящихся к указанным категориям, то, как и в отношениидоговора социального найма, в законе указано, что это допускается лишь висключительных случаях.
Однако обязательный судебный порядок признанияэтих лиц в качестве членов семьи нанимателя (как в рамках социального найма)не предусматривается.Особенностью субъектного состава договора некоммерческого наймаявляется то, что по нему запрещено вселение в жилое помещение поднанимателей(ч. 3 ст. 91.7 ЖК РФ).
По нашему мнению, в ст. 91.7 ЖК РФ касательновозможности вселения нанимателем в жилое помещение временных жильцов врамках отношений по некоммерческому найму имеется противоречие. Так,согласно ч. 1 ст. 91.7 ЖК РФ к этому типу договора применима ст. 80 ЖК РФ оправе нанимателя по договору социального найма вселять временных жильцов;соответственно, нанимателю по договору некоммерческого найма предоставленоаналогичное право.
Однако ч. 3 ст. 91.7 ЖК РФ устанавливает запрет на вселениенанимателем в жилое помещение третьих лиц на условиях безвозмездногопользования, т.е. лиц, имеющих статус временных жильцов. Как представляется,при наличии такой коллизии норм применяются специальные нормы ч. 3ст.
91.7 ЖК РФ о договоре некоммерческого найма, а именно о запрете вселениявременных жильцов. Таким образом, ч. 1 ст. 91.7 ЖК РФ в части ссылки наст. 80 ЖК РФ не действует и подлежит исключению из этой статьи.В праве Германии в отношении лиц, совместно проживающих снанимателем по договору найма жилого помещения с социально незащищённойкатегорией лиц, применяется подход, в целом аналогичный применяемому к 143договору некоммерческого найма в праве России. Так, в жилое помещениенанимателем могут вселяться только члены его семьи (нем.
Haushaltsangehörige).В § 18 Закона о содействии в обеспечении жилыми помещениями от 13 сентября2001 г. оговаривается, что членами семьи нанимателя являются лица, которые сним проживают и ведут совместное хозяйство, а именно: супруг нанимателя;партнёр; лицо, на постоянной основе проживающее с нанимателем в иных формахсожительства; родственники нанимателя, имеющие родство по прямой линии иродство второй степени по боковой линии, а также свойство по прямой линии илисвойство второй степени по боковой линии; приёмные дети нанимателянезависимо от их возраста, приёмные родители. В праве ФРГ к членам семьинанимателя отнесён более широкий, чем в праве РФ, круг лиц, при этомприоритетность отнесения к ним не зависит от степени родства.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
