диссертация (1169671), страница 31
Текст из файла (страница 31)
Auflage. – Heidelberg:C.F. Mueller, 2012. – S. 130. 122продолжение отношений по найму невозможно. В рамках данного порядкасторона сначала должна сделать письменное заявление другой стороне обустранении нарушения в разумные сроки276. Если последняя не предпринялакаких-либо направленных на устранение нарушения действий, то первая сторонавправе сделать заявление о расторжении договора (с указанием существенногооснования), которое в таком случае произойдёт незамедлительно. В ГГУприводится открытый перечень существенных оснований для каждой из сторон.Например, в рамках данного порядка наймодатель вправе расторгнуть договор,если наниматель в значительной мере нарушает права наймодателя, создаваясущественный риск для предмета найма, или неправомерно сдаёт помещение вподнаём третьему лицу (п.
2 абз. 2 § 543 ГГУ). Данное основание являетсяуниверсальным, охватывает множество схожих случаев, кодифицированных вабз. 2 § 543, абз. 2, 2а § 569 ГГУ. Суды к ним относят, например, оскорбления иугрозы со стороны нанимателя277, умышленное причинение вреда имуществунаймодателя278, преступления, совершённые нанимателем279. Другим примеромявляется ситуация, когда наниматель два раза подряд просрочил внесениенаёмной платы или её значительной части. Невыплаченную часть наёмной платыследует считать значительной, если она превышает размер месячного платежа(п.
1 абз. 3 § 569 ГГУ).Такимобразом,основанияпрекращениядоговоранаймажилья,относящиеся к двум вышеуказанным группам, могут трактоваться германскимисудами весьма расширительно, чему способствуют такие «каучуковые нормы»,как «виновное и значительное нарушение нанимателем обязанностей» и«существенное основание». Это позволяет судам всесторонне оценивать каждыйслучай, принимая во внимание все обстоятельства конкретного дела.Специальный порядок (нем. Sonderkündigung). Данная группа основанийкасается особых разнородных случаев. В отличие от двух вышеуказанных групп 276Согласно абз.
3 § 543 ГГУ наймодатель вправе не делать такое заявление, если предупреждение не обеспечитрезультат; немедленное расторжение договора оправдано особыми причинами.277LG Berlin, 28.11.2008 – 63 S 109/08, OLG Düsseldorf, 08.03.2005 – 10 U 52/05.278LG Berlin, 21.10.1983 – 64/63a S 147/83.279Например, незаконное использование электроэнергии нанимателем (AG Potsdam, 06.10.1994 – 26 C 205/94, LGKöln, 17.03.1994 – 1 S 251/93). 123оснований,этиоснованияненосятабстрактныйхарактер,ачёткосформулированы законодателем.
Так же как и в случае с обычным порядком,требуется соблюдение предварительных сроков об уведомлении, установленных взаконе для каждого конкретного случая. Сюда относится ранее упомянутоеоснование, заключающееся в том, что наймодатель вправе расторгнуть договор снаследником нанимателя по истечении трёх месяцев с момента заявления об этом(т.е. в течение одного месяца с момента, когда ему стало известно о смертинанимателя и об отказе иных лиц вступать в отношения по найму, § 564 ГГУ).Другим, казуистично сформулированным основанием, относящимся к данномупорядку, является непредоставление нанимателем обеспечения исполненияобязательств по договору в двукратном размере месячной платы за жилоепомещение.
В этом случае наймодатель вправе расторгнуть договор по истечениитрёх месяцев с момента заявления об этом (абз. 2а § 569 ГГУ).Германскоезаконодательствопредоставляетнаймодателюправонарасторжение договора по причине его личной нуждаемости (или членов егосемьи280) в жилом помещении. Это правило необходимо в германском жилищномнайме, поскольку, как отмечалось выше, договор найма по общему правилуявляется бессрочным.
Судебная практика говорит о том, что в уведомлении орасторжениипотакомуоснованиюнаймодательдолженописатьсвоидостоверные планы на будущее (или планы лица, которое будет вселено в жилоепомещение), причём обязательно на длительный период281. Подобное правилоотсутствует в российском праве.В праве каждой из рассматриваемых стран установлены особые механизмызащиты нанимателя при прекращении договора наймодателем.
Отличительнойчертой российского права является обязательный судебный порядок расторжениядоговора по инициативе наймодателя (именно суд следит за соблюдением правнанимателя в отношениях, связанных с прекращением договора). В ФРГ такогообязательного порядка при прекращении найма не предусмотрено, что, однако, не 280К членам семьи относится достаточно широкий круг субъектов, в том числе племянники и племянницынаймодателя. См.: BGH, 27.01.2010 – VIII ZR 159/09.281LG Hamburg, 14.09.2010 – 333 S 34/10.
124препятствует нанимателю самостоятельно обращаться в суд.В праве России суд может предоставить нанимателю срок для устранениянарушений (не более года) и приостановить исполнение решения о расторжениидоговора найма жилого помещения (только в отношении долгосрочного договора;абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ). По мнению некоторых российских авторов282,усмотрение суда излишне широко реализуется в данной схеме, поскольку приочевидности всех нарушений, допускаемых нанимателем, наймодатель зависит отокончательного решения суда, которое может быть вынесено только черезнесколько лет после первого обращения наймодателя.
Действительно, данноеположение, в случае его применения судом, заставляет наймодателя терпетьнекоторые лишения, вызванные проживанием в принадлежащем ему жиломпомещении нанимателя-нарушителя. В то же время рассмотренное положение –это право, а не обязанность суда, поэтому, как представляется, суд даётвозможность устранять допущенные нарушения только тем нанимателям,которые в конкретных обстоятельствах имеют возможность их устранить283.Следует отметить, что в германском праве имеется схожий механизмзащиты нанимателя, заключающийся в том, что суд может определить срок (доодного года), в течение которого наниматель должен освободить жилоепомещениепослерасторжениядоговора(§§721,794аГражданскогопроцессуального уложения Германии). Кроме того, в Германии суд вправевременно запретить или приостановить выселение нанимателя, если это повлечётдля нанимателя затруднения, несовместимые с добрыми нравами (абз.
1 § 765аГражданского процессуального уложения Германии).В праве ФРГ в рамках обычного порядка прекращения договорапредусмотрены дополнительные, незнакомые российскому праву, механизмызащиты нанимателя, например ранее отмеченные длительные сроки длярасторжения договора наймодателем в обычном порядке (до 12 месяцев). 282См.: Карпухин Д.В., Забелова Л.Б. Коммерческий наём жилого помещения: особенности расторжения договора// Жилищное право. – 2010.
– № 7. – С. 4.283О применении абз. 4 п. 2 ст. 678 ГК РФ см.: Решение Краснотурьинского городского суда (Свердловскаяобласть) от 21 марта 2017 г. по делу № 2-209/2017, М-171/2017 // РосПравосудие [Сайт]. URL:https://rospravosudie.com (дата обращения: 10.05.2017). 125Одной из наиболее важных гарантий нанимателя при прекращениидоговора в обычном порядке является так называемая «социальная оговорка»(§§ 574-574с ГГУ). Она заключается в специальном праве нанимателя навозражение против расторжения договора по инициативе наймодателя, когдатакое расторжение для него недопустимо, поскольку повлечёт такие затруднениядля него, членов его семьи или иных совместно проживающих с ним лиц, которыеневозможно оправдать, даже признав интерес наймодателя в расторжениидоговора законным.
Таким образом, основания для расторжения договора, накоторые ссылается наймодатель, могут быть законными и не оспариваться,однако ввиду «социальной оговорки» суд может признать их недостаточновескими по сравнению с доводами нанимателя, заявленными в пользупродолжения отношений по найму жилого помещения. В РФ, напротив, еслинаймодатель заявляет о расторжении договора по основанию в законе, суд,подтвердив его наличие (включая предоставление срока до одного года дляустранения нарушений), должен удовлетворить требование наймодателя.В качестве примера применения «социальной оговорки» в ФРГ можнопривести дело, рассмотренное судом земли Гамбург, в котором наймодательзаявилорасторжениидоговоранаймажильянапредусмотренномвабз. 2 § 573 ГГУ основании.
Наймодатель нуждался в жилом помещении для того,чтобы вселить в него свою 69-летнюю мать, которая после длительногопроживания в США вернулась в Германию. Суд, подтверждая, что данноеоснование для расторжения договора законно и обоснованно, тем не менее вынесрешение о продолжении отношений по найму, поскольку наниматель нуждался вжилом помещении в большей степени, чем наймодатель.
При этом судом былиучтены такие аргументы, как длительное проживание нанимателя в районе, гденаходилось спорное жилое помещение (с 1945 г.), возраст нанимателя (82 года),заключение врача нанимателя о том, что смена жилого помещения представлялаопасность для его здоровья, и т.п.284 В этом деле, обосновывая концепцию защитынанимателя,судуказал, 284 LG Hamburg, 13.12.1988 – 16 S 81/88.чтовпроцессеоценкиправанасвободное126жизнеустройство(интереснаймодателя)иправанафизическуюнеприкосновенность (интерес нанимателя) последнему следует предоставлятьпреимущество285.
В таких ситуациях наймодателю, по сути, предлагается искатьсебе новое, в том числе наёмное, жильё, поскольку в принадлежащем ему направе собственности жилье, занимаемом нанимателем, он проживать пока невправе. К другим затруднениям нанимателя, которые защищаются «социальнойоговоркой», и указаны в судебной практике, можно, например, отнестинетрудоспособность286, плохое состояние здоровья, беременность287, трудности собучением детей (перевод в другую школу)288, предстоящую сдачу экзамена289,низкийуровеньдоходов290,длительныйсроксуществующихнаёмныхотношений291, особые финансовые расходы на жилое помещение292.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
