диссертация (1169671), страница 29
Текст из файла (страница 29)
Иная ситуациянаблюдается с долгосрочным договором найма жилого помещения, в рамкахкоторого предусмотрено преимущественное право нанимателя на заключениедоговора на новый срок (ч. 2 ст. 684 ГК РФ). Оно выступает гарантией того, чтопосле прекращения договора наймодатель снова заключит договор на прежнихусловиях (или новых, если они подходят нанимателю) именно с прежнимнанимателем, а не с третьим лицом.
В рамках реализации преимущественногоправа наймодатель за три месяца до окончания отношений должен предупредитьнанимателя о заключении нового договора или о своём отказе от договора,который возможен только в том случае, если после прекращения договоранаймодатель не будет в течение одного года сдавать жильё внаём. В противномслучае договор возобновится на тех же условиях. Как показывает анализ судебнойпрактики,зачастуювозникаютспорныеситуацииотносительнотого,предупреждал ли наймодатель нанимателя об отказе от договора. Какпредставляется, основная проблема заключается в том, что закон не детализирует,в какой именно форме наймодатель должен предупреждать нанимателя.
Длясравнения, в ФРГ уведомления наймодателя в адрес нанимателя по ключевымвопросам (повышение платы, расторжение договора) должны быть в письменнойформе. В целях уточнения формы предупреждения, которое делает наймодатель вадрес нанимателя за три месяца до истечения срока действия договора наймажилого помещения, предлагаем внести изменения в ч. 2 ст. 684 ГК РФ, закрепивобязательную письменную форму такого предупреждения (см. Приложение).В праве ФРГ у нанимателя преимущественного права на заключениедоговора найма жилого помещения на новый срок не предусмотрено.
Однако в 115рамках сложившейся практики оно нецелесообразно, поскольку в ФРГ контрольза обеспечением непрерывности отношений по найму жилья происходит уже наэтапе заключения договора; только в исключительных, обоснованных случаяхдоговор найма жилого помещения может быть заключён на определённый срок.Срочный договор также может быть продлён на неопределённый срок, если поистечении срока действия договора наниматель продолжает проживать в жилье ини одна из сторон в течение двух недель не заявляет возражений (§ 545 ГГУ).В случае прекращения договора найма жилого помещения возникаетобязанность нанимателя по возврату жилого помещения наймодателю. При этом вГК РФ какие-либо вопросы относительно имущества нанимателя, имеющегося вжилом помещении, состояния жилого помещения, в котором оно должно бытьвозвращено, не отражены.
Таким образом, стороны могут предусмотреть их вдоговоре по своему усмотрению. В праве ФРГ наниматель возвращает жилоепомещение наймодателю в состоянии, в котором оно ему было передано264. В тоже время ГГУ устанавливает право нанимателя (там, где это техническиосуществимо) изъять из жилого помещения приобретённое за его счёт имущество(нем.
Wegnahmerecht; абз. 2 § 539 ГГУ)265. Следует отметить, что согласно абз. 1§ 552 ГГУ наймодатель вправе препятствовать осуществлению права нанимателяна изъятие имущества при уплате нанимателю соразмерной компенсации и приотсутствии у нанимателя законного интереса в таком изъятии.В целом сравнение законодательства России и законодательства Германииоб обязанностях сторон по договору найма жилого помещения свидетельствует отом, что последнее более сложное и детализированное (особенно в частиустановления наёмной платы).
В ГГУ предусмотрен ещё ряд специальных правсторон договора найма жилого помещения, незнакомых российскому праву, –обязанность нанимателя предоставить обеспечение исполнения обязательств подоговору (нем. Mietsicherheiten; § 551 ГГУ) и встречная обязанность наймодателя 264Eckert H.G. Wegnahmerecht, Aufwendungsersatz- und Bereicherungsansprüche des Mieters.
– Rostock, 2007[Электронный ресурс]. URL: http://db.mietgerichtstag.de/tl_files/Dateien/Mietgerichtstage/2007/vortrageckert.pdf (датаобращения: 27.01.2017).265К отделимому оборудованию относится «движимое имущество, которое служит хозяйственному назначениюобъекта договора найма и существенно с ним связано, при этом оно может быть демонтировано».
См.: BGH,13.05.1987 – VIII ZR 136/86. 116поместить это обеспечение в кредитное учреждение под проценты, которые поокончании отношений возвращаются нанимателю; преимущественное правонанимателя на покупку жилого помещения (§ 577 ГГУ)266; залоговое правонаймодателя на имущество нанимателя, находящееся в жилом помещении(нем. Pfandrecht; §§ 562-562d ГГУ); право нанимателя произвести зачёт встречныхтребований (§ 556b ГГУ) и др.
Однако, несмотря на большое количествогерманских норм, отражающих попытку предусмотреть все возможные спорымежду сторонами, остаются вопросы по их применению и толкованию. В этихусловиях германские суды толкуют нормы закона в каждом конкретном случае,причём, как правило, в пользу нанимателя. Кроме того, решениями ФедеральногоКонституционного Суда ФРГ на наёмные отношения были распространеныфундаментальные права Основного Закона ФРГ, которые также должны бытьучтены в рамках наёмных отношений.
Конституционное право на свободуинформации (абз. 1 ст. 5 Основного Закона ФРГ) в правовом регулированииотношений по найму жилья выразилось в правиле, согласно которомунаниматель-иностранец имеет право установить параболическую антенну вжилом помещении, даже если он имеет возможность получать аналогичнуюинформацию посредством газет или Интернета. Влияние права на развитиеличности (абз. 1 ст. 2 Основного Закона ФРГ) выражается в субъективном правенанимателя содержать определённых домашних животных в жилом помещениинезависимо от согласия наймодателя267. Таким образом, в праве ФРГнаймодатель, вступая в наёмные отношения, связывает себя обязанностями,которые могут отсутствовать в договоре и даже в императивных нормах ГГУ.В отличие от германского законодательства, в ГК РФ в большинствеслучаев не предусмотрено специальных санкций за нарушение сторонамиобязанностей по договору найма (например, за невнесение платы за жилоепомещение в срок и не в полном размере, за недостатки жилого помещения, занепроведение ремонта жилого помещения, проведение реконструкции жилого 266Преимущественное право на покупку жилого помещения – это право нанимателя, которое возникает у него вслучае, если собственник сданного внаём жилого помещения продаёт его третьему лицу (за исключением членовсемьи наймодателя и иных лиц, ведущих с ним совместное хозяйство).267BGH, 20.01.1993 – VIII ZR 10/92; BVerfG, 09.06.1994 – 1 BvR 439/93; OLG Saarbrücken, 02.10.2006 – 5 W 154/06.
117помещения без согласия наймодателя и т.д.). Во всех случаях применяетсяст. 393 ГК РФ о возмещении убытков, а в случае причинения вреда имуществунаймодателя – ст. 1064 ГК РФ. Безусловно, стороны могут предусмотретьобеспечение исполнения обязательства самостоятельно, например неустойку. Новсегда ли сможет наниматель убедить наймодателя взять на себя дополнительнуюответственность, прежде всего за скрытые недостатки жилого помещения,которые обнаружатся во время действия договора или возникнут не по виненанимателя(ошибкипроектировщиков,строителейит.п.)?Затоеслинаймодателю удастся доказать, что действия нанимателя привели к серьёзнымпоследствиям для состояния наёмного жилого помещения или же нанимательдлительное время не вносил плату за жилое помещение, то в определённыхслучаях это является основанием для расторжения договора и решением такимобразом других проблем в сложившихся конкретных отношениях.§ 2.6.
ПрекращениеВправеРоссиииГерманииимеютсяобщегражданскиеспособыпрекращения договора найма жилого помещения (истечение срока действиядоговора, соглашение сторон и др.). Однако наибольший интерес для изученияпредставляютспециальныеспособыпрекращениядоговора:расторжениедоговора по инициативе наймодателя и нанимателя. Это обусловлено тем, что вправе РФ гарантия от произвольного лишения жилья как часть конституционногоправа на жилище явно проявилась в гражданском праве в защищающихнанимателя нормах о прекращении договора найма жилого помещения.
В правеФРГ также одними из наиболее защищающих нанимателя норм являются нормыГГУ, касающиеся прекращения договора по инициативе наймодателя.Расторжениедоговоранаймажилогопомещенияпоинициативенаймодателя. Общим для российского и германского права является то, чтонаймодатель вправе расторгнуть договор найма жилого помещения только по 118основаниям, прямо предусмотренным в законе.
Тем не менее основания и порядокдля расторжения в праве двух стран имеют существенные различия.В российском законодательстве основания прекращения договора поинициативе наймодателя сформулированы конкретно (в ст. 687 ГК РФ) ивключают общие для сторон основания (например, аварийное состояние жилогопомещения или его непригодность для проживания) и основания, по которымтолько наймодатель может расторгнуть договор.
Последние можно разделить надве группы в зависимости от того, вправе наймодатель или обязан сделатьпредупреждениеорасторжении268.Наймодательвправесделатьтакоепредупреждение нанимателю в двух случаях: а) в случае невнесения нанимателемплаты за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен болеедлительный срок, а при краткосрочном найме – более двух раз по истеченииустановленного договором срока платежа; б) в случае разрушения или порчижилого помещения нанимателем или другими лицами, за действия которых онотвечает.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
