диссертация (1169671), страница 26
Текст из файла (страница 26)
104платы, что представляется справедливым, поскольку наниматель полностьюлишён возможности пользоваться объектом договора (к таким случаям судыземель ФРГ относили, например, выход из строя всего электрооборудования223,отказ системы отопления в период с сентября по февраль224). Однако наиболеечасто в судебной практике рассматриваются дела, в которых недостаток жильяпозволяет нанимателю в нём проживать.
В этих случаях наёмная плата можетбыть уменьшена нанимателем соразмерно существенности таких недостатков. ПоэтойпроблеменакопилосьзначительноеколичествосудебныхрешенийФедерального Верховного Суда ФРГ225 и судов земель ФРГ226, в которых былиопределены недостатки жилья и суммы, на которые следует уменьшать плату зажилое помещение. На их основе наниматель может самостоятельно, не обращаясьв суд, рассчитать снижение наёмной платы. Дополнительно наниматель вправепотребовать от наймодателя возмещения убытков (§ 536а ГГУ).
При этом§ 538 ГГУ оговаривает, что естественный износ объекта договора не считается егонедостатком.После передачи жилого помещения нанимателю оно поступает в еговладение и пользование. Как по праву России, так и по праву Германии договорнаймажилогопомещениясоздаётмеждусторонамиотносительноеправоотношение, в котором права нанимателя носят обязательственный характер.В то же время договор найма жилого помещения в некоторой степени порождаети абсолютно-правовые последствия. В праве России к ним, например, можноотнести сохранение наёмных отношений при переходе права собственности нажилое помещение, защиту права владельца (не являющегося собственником).
223AG Berlin-Neukölln, 26.11.1987 – 14 C 271/87.LG Hamburg, 15.05.1975 – 7 O 80/74.225В качестве примеров недостатков жилых помещений, содержащихся в решениях ФВС ФРГ, можно привести:размер жилой площади на 10 % меньше размера, заявленного в договоре или, если в договоре он не указан, вобъявлении о сдаче жилого помещения внаём (в этом случае возможно снижение наёмной платы до 19 % от общейсуммы наёмной платы) (BGH, 10.03.2010 – VIII ZR 144/09; BGH, 23.06.2010 – VIII ZR 256/09); шум из-за собачьеголая (до 16 %) (BGH, 20.06.2012 – VIII ZR 268/11); отсутствие в жилом помещении звукоизоляции (до 20 %) (BGH,06.10.2004 – VIII ZR 355/03).226В решениях судов земель ФРГ были отмечены следующие недостатки жилых помещений: сломанный почтовыйящик (возможно снижение до 1 % от общей суммы наёмной платы) (AG Mainz, 06.05.1996 – 8 C 98/96 // URL:http://www.schweizer.eu/bibliothek/urteile/index.html?id=11794 (дата обращения: 09.02.2017)); образование плесени вванной комнате и спальне (до 30%) (AG Siegburg, 03.11.2004 – 4 C 227/03); все окна в помещении пропускаютвлагу (до 50 %) (AG Leverkusen, 25.09.1980 – 28 C 215/80); поломка системы отопления в отопительный период (до70 %) (LG Berlin, 18.08.2002 – 67 T 70/02).224 105Такженанимательвправевселятьвжилоепомещениечленовсемьи,поднанимателей, временных жильцов.
По мнению В.А. Белова, право нанимателяжилого помещения по договору жилищного найма любого вида, включая договоркоммерческого найма, следует считать ограниченным вещным правом227. Вгерманском праве договор найма жилого помещения, помимо указанных вещноправовых элементов, имеет ещё одну особенную черту, а именно вступлениепережившего супруга и других наследников в отношения по найму в случаесмерти нанимателя (§ 563 ГГУ). Тем не менее как в России, так и в Германииглавенствующейявляетсяточказренияобобязательственномхарактерерассматриваемого договора. Следует согласиться с мнением С.Н. Братуся иМ.В. Зимилевой о том, что в реальной жизни относительные и абсолютные правапереплетены между собою, отнесение же рассматриваемого типа договора кинституту обязательственного права следует из правоотношений, имеющихрешающее значение в данном договоре228.
Ключевым для данных отношенийявляется то, что наниматель устанавливает своё право владения за счёт действийнаймодателя,который,осуществляясвоиправомочияпользованияираспоряжения в отношении собственности, предоставляет нанимателю подоговору найма право владения жилым помещением только на срок действияэтого договора и только в пределах конкретного его содержания229.
В этомправоотношении управомоченному лицу противостоит строго определённоеобязанное лицо. При этом содержание договора найма жилого помещения (вбольшей степени в праве РФ) определяется соглашением сторон, поэтому объёмправ нанимателя в каждом конкретном договоре будет различаться.Следует отметить, что в Германии право владения нанимателя на наёмноежилое помещение особым образом отмечено в решении Федерального 227В обоснование данной позиции В.А. Белов приводит аргумент о том, что наём жилого помещения являетсявладельческой арендой, в рамках которой, по мнению автора, права владельца-арендатора носят абсолютныйхарактер.
См.: Белов В.А. Очерки вещного права. Научно-полемические заметки: учеб. пособие для бакалавриата имагистратуры. – М.: Издательство Юрайт, 2015. – 332 с. – (Серия: Авторский учебник) [Электронный ресурс].URL: http://studme.org/46243/pravo/ocherk_prava_zhilye_pomescheniya#431 (дата обращения: 30.12.2016).228Советское гражданское право: [Учебник для юрид. школ] / С.Н. Братусь, К.А. Граве, М.В.
Зимилева [и др.]; Подред. проф. С.Н. Братуся. – С. 58-59 (авторы – С.Н. Братусь и М.В. Зимилева).229Danwitz T. Bericht zur Lage des Eigentums / T. Danwitz, O. Depenheuer, C. Engel. – Berlin, Heidelberg, New York,Barcelona, Hongkong, London, Mailand, Paris, Tokio: Springer, 2002. – S. 128-130. 106Конституционного Суда ФРГ, согласно которому это право нанимателя является«собственностью по смыслу абз. 1 ст. 14 Основного Закона ФРГ»230. Однако такойвывод не означает, что на его основе германский законодатель должен наделитьнанимателя правами собственника. В этом же решении ФКС ФРГ подчеркнул, чтоконституционное право владения нанимателя ограничено ввиду практическиполного отсутствия у нанимателя правомочий по распоряжению. Таким образом,мотивировка ФКС ФРГ была основана не на юридической стороне вопроса, а насоциальнойзначимостижилогопомещениядляегонепосредственногопользователя.
По германскому праву, пока жилое помещение не переданонанимателю, последний обладает только правом требовать его передачи(§ 535 ГГУ).Нокактолькоонопоступаетвовладениенанимателя,«материализуется» множество положений ГГУ, направленных на защиту еговладения от посягательств со стороны любых третьих лиц (например, правананимателя требовать устранения препятствий во владении, §§ 862, 858 ГГУ;восстановления владения, § 861 ГГУ; возмещения ущерба за противоправноепосягательство на владение, § 823 ГГУ). Наниматель вправе осуществлять этиправа в отношении всех лиц, включая наймодателя и собственника имущества(если это разные лица).Препятствием во владении нанимателя с точки зрения германского праваявляются посещения наймодателем жилого помещения, в том числе с целью егоосмотра.
Эти действия Федеральный Конституционный Суд ФРГ посчиталдопустимымитолькоприособыхобстоятельствах,сзаблаговременнымпредупреждением об этом нанимателя (в исключительных ситуациях – не менеечем за 24 часа231), в ином случае это нарушает конституционное право нанимателяна неприкосновенность жилища (абз. 1 ст. 13 Основного Закона ФРГ)232.Федеральный Верховный Суд ФРГ в этом вопросе также полностью встал насторону нанимателя, назвав недопустимым и ущемляющим права нанимателяположение в договоре, дающее право наймодателю осматривать жилое 230BVerfG, 26.05.1993 – 1 BvR 208/93.AG Köln, 30.01.1986 – 208 C 790/85.232BVerfG, 16.01.2004 – 1 BvR 2285/03.231 107помещение раз в год (и даже реже, чем раз в год) в порядке плановой проверкисостояния жилья233.
Конкретных оснований, по которым наймодатель вправепосещать жилое помещение, в ГГУ не устанавливается. Это возможно, например,для выполнения обязанностей наймодателя по ремонту жилья, осмотра жилогопомещения покупателями234. Причём такие посещения должны быть как можноменее обременительными для нанимателя.
Так, Окружной суд Франкфурта-наМайне решил, что наймодатель вправе приводить покупателей не чаще трёх раз вмесяц по рабочим дням между 19 и 20 часами, а продолжительность визитадолжна составлять не более 30-45 минут235.Во время посещений наймодатель должен действовать предусмотрительно,с тем чтобы не ущемить другое конституционное право нанимателя – нанеприкосновенность частной жизни (по общему правилу фотографии ивидеозаписи жилого помещения, являющегося местом проживания нанимателя,запрещены236).
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
