диссертация (1169671), страница 21
Текст из файла (страница 21)
84права новых нанимателей (из круга членов семьи) и наследников нанимателя напрекращение договора найма в рамках специального порядка. Наймодатель такженаделён правом прекратить договор с наследником нанимателя (после еговступления в права, но не ранее чем через три месяца).
Что касается членов семьинанимателя (бывшего супруга, лиц, ведущих с ним совместное хозяйство, и др.),то наймодатель вправе отказаться от продолжения отношений с ними, однакотолько при наличии существенного основания, связанного с новым нанимателем(абз.
2 § 1568а ГГУ, абз. 4 § 563 ГГУ).Третьи лица, имеющие право пользования жилым помещением. Как вРоссии, так и в Германии помимо нанимателя (сонанимателей) правомпользования жилым помещением обладают иные лица. В России можно выделитьдве категории таких лиц: во-первых, лица, постоянно проживающие в жиломпомещении; во-вторых, лица, временно проживающие в жилом помещении(временные жильцы и поднаниматели) (ст. 679, 680, 685 ГК РФ). Для вселениятретьих лиц, в зависимости от категории, должны быть соблюдены специальныеправила.
Прежде всего, для вселения постоянно проживающих граждан требуетсясогласие всех лиц, постоянно проживающих в жилье, и согласие наймодателя; длявселения временных жильцов – согласие всех лиц, постоянно проживающих вжилье,ипредварительноеуведомлениенаймодателя;длявселенияподнанимателей – только согласие наймодателя. Таким образом, законодатель поразному подходит к вопросу извещения наймодателя о вселении третьих лиц.Возможно, более простой порядок вселения временных жильцов (по сравнению свселением поднанимателей) установлен в связи с их относительно короткимсроком проживания в жилом помещении. Однако, на наш взгляд, вселениетретьих лиц любой категории (кроме несовершеннолетних детей) должнопроизводиться с согласия наймодателя, поскольку в ином случае возможнызлоупотребления со стороны нанимателя.Единственным основанием, по которому наймодатель может не разрешитьвселение в жилое помещение временных жильцов (ст.
680 ГК РФ), а также обязанне допустить вселение остальных третьих лиц (ч. 2 ст. 679 и п. 2 ст. 685 ГК РФ), 85является несоблюдение нормы общей площади на одного человека (в Москве –10 кв. м площади жилого помещения для отдельных квартир, ч. 3, 4 ст. 9 Законаг. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29). Именно на наймодателя законом возложенаобязанность (обусловленная прежде всего публичным интересом в сохранениижилищного фонда) по контролю за числом граждан, проживающих в наёмномжилье. При этом специальных санкций за несоблюдение требований к вселениютретьих лиц, в частности об извещении наймодателя и получении его согласия, взаконодательстве не предусмотрено.
В судебной же практике единообразногоподхода по этому вопросу не выработано169. Следует также отметить, что, вотличие от ГГУ, ГК РФ практически не распространяет упрощённый режимвселения на родственников нанимателя (супруга, родителей и др.). Исключениемявляются только несовершеннолетние дети нанимателя и проживающихсовместно с ним лиц, которые в рамках реализации их права жить ивоспитываться в семье могут быть вселены в жилое помещение независимо откаких-либо условий (ст. 679 ГК РФ).В праве ФРГ правом пользования жилым помещением обладают: вопервых, лица, вселяющиеся в жилое помещение при заключении договора,указанные в договоре найма жилого помещения и не имеющие статусасонанимателей; во-вторых, лица, которые вселяются в жилое помещение послезаключения договора, – третьи лица (по германскому праву граждане, совместнопроживающие с нанимателем, не делятся на постоянно проживающих, временныхжильцов и поднанимателей).Германское право различает передачу третьему лицу всего жилогопомещения (сюда относится поднаём, § 540 ГГУ) и передачу части жилогопомещения (§ 553 ГГУ).
В первом случае требуется согласие наймодателя. Во 169Например, в одном случае при отсутствии согласия наймодателя на передачу жилья в поднаём, но присоблюдении остальных условий (согласие всех лиц, проживающих в жилье, и соблюдение нормы общей площади)договор поднайма считался заключённым; в другом – договор поднайма, ввиду неправомерного распоряжениянанимателем квартирой, признавался незаключённым; в третьем – недействительным.
См., напр.: Апелляционноеопределение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 16 июня 2016 г. по делу № 333883/2016; Решение Смольнинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 18 февраля 2016 г. по делу № 2104/2016 (2-4118/2015), М-3818/2015; Решение Александровского городского суда Владимирской области от17 июня 2016 г. по делу № 2-897/2016, М-629/2016; Решение Ачинского городского суда Красноярского края от15 декабря 2016 г. по делу № 2-4910/2016, М-4759/2016 // РосПравосудие [Сайт].
URL: https://rospravosudie.com(дата обращения: 30.07.2017). 86втором случае законодатель использует уже другую формулировку, указывая, чтонаниматель, при наличии законного интереса в таком вселении, можетпотребовать от наймодателя разрешения на это (например, при необходимостифинансового восстановления нанимателя из-за его сокращения на работе,вселения родственника, нуждающегося в жилье170, или же родственника,столкнувшегося с иными проблемами семейного характера171). В целяхнедопущениязлоупотребленийсосторонынанимателянаймодателюпредоставлено право запретить нанимателю вселять в жилое помещение третьелицо при наличии существенного основания, связанного с этим лицом(§ 553 ГГУ).
В качестве таких оснований суды трактовали враждебные отношениямежду наймодателем и третьим лицом172, угрозы и оскорбления наймодателя состороны этого третьего лица, вселение на платной основе туристов без согласиянаймодателя173. Кроме того, как и в РФ, в ФРГ действуют аналогичные нормыпубличного порядка о недопустимости «перенаселения» жилого помещения(например,вБерлинеиСеверномРейне–Вестфалиинакаждоесовершеннолетнее лицо должно приходиться не менее 9 кв. м, а на каждоенесовершеннолетнее лицо – не менее 6 кв. м). В случае если третье лицовселяется без согласия наймодателя, договор продолжает действовать, но унаймодателя появляется специальное основание для расторжения договора. Нанаш взгляд, данная мера оперативного воздействия отвечает реальнымтребованиям граждан (наймодателей), чьи права были нарушены174, и её следуетиспользоватьвроссийскойпрактике.Приэтомвведениеспециальныхгражданско-правовых мер не ущемит интересы нанимателя, а будет толькостимулировать его выполнять это требование.Особым статусом в праве ФРГ пользуются члены семьи нанимателя (супругили партнёр, дети и родители).
Поскольку гражданин проживает в жилом 170LG Berlin, GE 1991, 879.LG Kassel, 15.11.1988 – 1 T 240/88.172Haeublein H., Lehmann-Richter A. Op. cit. S. 60-61.173LG Berlin, 03.02.2015 – 67 T 29/15 // URL: http://openjur.de/gericht-29.html (дата обращения: 10.05.2017).174См.: Решения Центрального районного суда города Новокузнецка Кемеровской области от 11 мая 2016 г. поделу № 2-3829/2016, М-2731/2016; от 11 мая 2016 г.
по делу № 2-3841/2016, М-2730/2016 // РосПравосудие [Сайт].URL: https://rospravosudie.com (дата обращения: 30.07.2017).171 87помещении вместе со своей семьёй, конституционный принцип защиты брака исемьи (абз. 1 ст. 6 Основного Закона ФРГ175) был распространён ФедеральнымКонституционным Судом ФРГ на наёмные отношения176. На этом основаниитакие близкие родственники нанимателя, как супруг, партнёр одного пола взарегистрированном партнёрстве, родители или дети, не рассматриваютсягерманским законодателем в качестве третьих лиц. Соответственно, их вселение вжилое помещение после заключения договора не является передачей жилогопомещения третьему лицу (поднаймом) по смыслу § 540 ГГУ и производится безсогласия наймодателя177, хотя при этом должны быть учтены действующиеправила пользования жилым помещением (нормы жилой площади на каждогочеловека)178.Кроме того, в праве ФРГ имеются особые гарантии для поднанимателя потак называемому договору поднайма на предпринимательской основе179.
Вотличие от права РФ, по германскому праву при окончании срока действия«основного» договора имущественного найма жилого помещения отношения поподнайму не прекращаются, его сторонами становятся основной наймодатель иподнаниматель-гражданин. При этом отношения между ними регулируются уженормами о найме жилых помещений (§ 565 ГГУ)180.§ 2.4. ЗаключениеВ данном параграфе мы рассматриваем порядок заключения договора, атакже форму договора как одно из условий его действительности.На стадии заключения гражданско-правового договора в наибольшейстепени реализуется основополагающий принцип гражданского права как России, 175Согласно абз. 1 ст.
6 Основного Закона ФРГ брак и семья находятся под особой защитой государства.BVerfG, 03.04.1990 – 1 BvR 1186/89.177BayObLG, 29.11.1983 – RE-Miet 9/82.178BGH, 15.05.1991 – VIII ZR 38/90.179По договору поднайма на предпринимательской основе наймодатель заключает договор имущественного найма(«основной» договор) с лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность («основной нанимательпредприниматель»), для последующей передачи жилого помещения гражданину («поднаниматель-гражданин») вподнаём (для проживания).180BVerfG, 11.06.1991 – 1 BvR 538/90.176 88так и Германии – принцип свободы договора, в основе которого заложенысвобода вступать в договорные отношения (нем.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
