Диссертация (1173938), страница 19
Текст из файла (страница 19)
Однако если сервитут не1Хвостов В.М. Указ. соч. – С. 225.81связан с осуществлением собственниками господствующей и служащей вещейпредпринимательской деятельности, то в договоре можно предусмотреть егобезвозмездность. В случае установления эмфитевзиса и суперфиция такойвозможности не предоставляется. Очевидно, что участниками данныхотношений будут преимущественно лица, стремящиеся к получению прибылиот используемых земельных участков и строительства на них. В случае если наземельный участок, находящийся в государственной или муниципальнойсобственности, устанавливается право постоянного землевладения, то закономплата может быть ограничена размером земельного налога.
По всей видимости,данное «послабление» ориентировано на граждан в связи с возможнымпереходом от права пожизненного наследуемого владения земельным участкомв право постоянного землевладения.Платой за эмфитевзис, согласно Проекту, признаются периодическиеплатежи или установленная доля плодов, продукции и доходов, полученных врезультате использования земельного участка.Платой за суперфиций может выступать твердая сумма платежей,вносимых ежегодно или единовременно, либо предоставление собственникуземельного участка в собственность или во владение и пользование помещенийв возведенных зданиях.Проект,подготовленныйковторомучтению,предусматриваетвозможность сторон установить сочетание указанных форм или иные формыплаты за право постоянного землевладения и право застройки.При сервитуте плата может производиться либо в денежной форме, либо(в предусмотренных договором случаях) в иной форме. Например, в формеоказания услуг, либо передачи вещи.
Плата за сервитут может устанавливатьсяв виде периодических или единовременных платежей.Эмфитевзисом и суперфицием можно всячески распоряжаться, в томчисле передавать их в залог, если иное не будет установлено в законе. Такоезаконодательное ограничение по распоряжению может использоваться, вчастности,когдаречьидетоземельномучасткегосударственной82собственности, как это сделано в ГК Украины. Суперфиций и эмфитевзиспереходят по наследству, а также в порядке универсального правопреемствапри реорганизации юридического лица на него может быть обращеновзыскание, в том числе путем продажи с публичных торгов.
Напротив, согласнодействующему ГК, сервитут не может быть самостоятельным предметомкупли-продажи, залога. Это один из главных принципов сервитутов, согласнокоторому они «прикреплены к своему предмету, связаны с ним неразрывно иотличаются, по большей части, свойством непереносимости» 1. Эта особенностьотражена в Концепции. Однако данное положение никак не закреплено вПроекте, что, безусловно, должно быть устранено к моменту принятиядокумента в качестве закона.Эмфитевт, в отличие от суперфициария, имеет право сдавать земельныйучасток в аренду. Срок такой аренды не может превышать пяти лет и бытьбольше оставшегося срока права постоянного землевладения. Аналогичнонеобходимо закрепить за эмфитевтом и суперфициарием право предоставлятьсервитут, то есть быть лицом, к которому предъявляется требование обустановлениисервитута,аследовательно,исубъектомдоговораобустановлении сервитута в том случае, если это прямо не запрещается вдоговоре об установлении соответствующего вещного права (эмфитевзиса исуперфиция).
При этом срок сервитута не должен превышать срок действияэмфитевзиса и суперфиция.Такая возможность появилась в Проекте, подготовленном ко второмучтению, в отношении земельных участков, относящихся к государственной илимуниципальной собственности.С целью более рационального и мобильного пользования сервитутом иустранения коллизии правомочий, входящих в содержание ограниченныхвещных прав на одну вещь, следует распространить данное положение(относительно возможности эмфитевта и суперфициария заключать договор обустановлении1сервитута)иначастнуюсобственность.ПредложенноеГамбаров Ю.С.
Вещное право. – СПб, 1913. – С. 339.83регулирование избавит субъектов ограниченных вещных прав от споров вначальной стадии возникновения отношений и позволит сделать эти отношенияменее обременительными.Действительно,собственникгосподствующейвещидолжендоговариваться об установлении сервитута с фактическим владельцемнедвижимости, которым будет выступать эмфитевт и суперфициарий,поскольку «правомочия лица, имеющего ограниченное вещное право,осуществляются преимущественно перед соответствующими правомочиямисобственника» 1.Например, собственнику соседнего участка понадобилось установлениекоммунального либо строительного сервитутов на земельный участок, накоторый установлен эмфитевзис.
Сервитуарию гораздо разумнее договоритьсяс эмфитевтом о координации действий с целью наименьшего стесненияпоследнего. Если собственник по каким-либо причинам не желает, чтобыэмфитевт был субъектом сервитутных отношений, то необходимо закрепить засобственником право, позволяющее запретить эмфитевту предоставлятьсервитут, посредством указания на запрет в договоре об установленииэмфитевзиса. В случае использования собственником «вето» может возникнутьколлизия правомочий ограниченных вещных прав (п.
3 ст. 225 Проекта) –несколько прав пользования на один земельный участок. В рассматриваемомпримере, согласно Проекту, преимуществами обладает эмфитевзис, как ранееустановленный (принцип старшинства вещных прав). Однако не ясно, о какихпреимуществах идет речь. Вероятно, установление ограниченных вещных прав«в отношении одной и той же вещи, с учетом старшинства, должноосуществляться только с согласия обладателя ограниченного вещного права,установленного ранее, и при возможности одновременного осуществленияправомочия пользования несколькими лицами в отношении одной и той же1Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью ичетвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные актыРоссийской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) // СПС «КонсультантПлюс».84вещи» 1. Такой подход используется в законе КНР «О вещных правах», гдепрописано, что установление сервитута на имущество, которое уже обремененоэмфитевзисом, не допускается без согласия субъекта данного права (ст.
163).Вызывает сомнение сама возможность применения принципа старшинствавещных прав при установлении сервитута на вещь, обремененную другимограниченным вещным правом, особенно учитывая то обстоятельство, чтосервитут может являться единственным способом обеспечения основныхпотребностейсобственникагосподствующейнедвижимости.Механизмразрешения подобных противоречий установлен в статье 1024 ГГУ: «если одинземельный сервитут вступает в столкновение с другим вещным правомпользования, то каждое правомочное лицо может потребовать установлениятакого порядка их осуществления, который по справедливому усмотрениюотвечал бы интересам всех правомочных лиц».Подобноеправилонеобходимоироссийскомугражданскомузаконодательству.
Изложить его предлагается в следующей редакции (ст. 301Проекта): в случае установления сервитута на служащую вещь, на которуюустановлено ограниченное вещное право, включающее правомочия владения ипользования, должен быть согласован порядок пользования такой вещью,обеспечивающий баланс интересов всех заинтересованных лиц.Право постоянного землевладения, как и право застройки, прекращается вследующих случаях: по истечении срока, на который соответствующее правобыло установлено; по соглашению между собственником и лицами, имеющимиправо постоянного землевладения или право застройки, если данные права непереданы в ипотеку; по основаниям и в порядке, которые предусмотреныстатьей451ГКРФ;поинициативесобственникавслучае,еслисоответствующее лицо не вносит установленную плату за два года подряд; вслучае изъятия земельного участка для государственных или муниципальныхнужд либо его реквизиции.
В последнем случае орган, принявший решение обизъятии1земельногоучастка,выплачиваеткомпенсациюзадосрочноеДимитриев М.А. К вопросу об ограниченных вещных правах. // Налоги. – 2010. – № 36. – С. 21 – 28.85прекращение соответствующего права вместе с выплатой компенсациисобственнику земельного участка.Правопостоянногоземлевладениятакжепрекращается:приневозможности использования земельного участка (либо его значительнойчасти) в соответствии с целевым назначением земельного участка в силуизменения его природных свойств и качеств; в случае, когда эмфитевт неисполняет обязанность по улучшению земельного участка (если такаяобязанность установлена договором) либо допускает его ухудшение.Право застройки прекращается и в соответствии со статьями 296.4 – 296.6Проекта.
Статьи закрепляют основания и порядок прекращения правасобственности на земельный участок, который не используется в соответствиис его целевым назначением, либо используется с нарушением законодательства.Открытым остается вопрос: почему данные основания прекращениявозможны только в отношения суперфиция? Следует распространить данныенормы и на сервитут и установить, что сервитут прекращается в случае грубыхнарушений правил рационального использования земли, установленныхзаконом.В Проекте не указано важное основание, при котором эмфитевзис исуперфиций прекращаются консолидацией, а именно, при соединении в рукаходного лица соответствующего права с правом собственности на земельныйучасток.
Такое основание, в частности, указано в ГК Квебека (ст. 1208), ГКУкраины (ст. 412, 416). Также в зарубежном законодательстве данныеправоотношения могут быть прекращены отказом от них управомоченноголица. Предлагаем аналогичными положениями дополнить существующуюредакцию Проекта.Основания прекращения эмфитевзиса и суперфиция, указанные вПроекте, содержат много общего с теми, которые имеют место при сервитуте,но с некоторыми особенностями. Например, право постоянного землевладенияпрекращается в случае изменения природных свойств и качеств. Это основаниевполне логично, так как эмфитевзис направлен на извлечение пользы из86земельного участка, и при потере его качеств теряется и смысл эмфитевзиса.Однако данное свойство (извлечение пользы из природных свойств и качеств)присуще и сервитутам.
Возможна ситуация, когда такие естественные свойстваземлимогутиссякнуть,например,осушилсяисточник,изкоторогопоставлялась вода на господствующий участок. В этом случае, согласноПроекту, сервитут не прекращается. Необходимо закрепить в ГК РФ положениео том, что сервитут прекращается в силу утраты естественных свойствслужащей вещи, использование которых предполагал сервитут.Введение в гражданское законодательство эмфитевзиса и суперфицияпослужит причиной дискуссий относительно необходимости признания теорииразделенной собственности 1, согласно которой эмфитевт и суперфициарий –подчиненные собственники, а собственник земли – верховный собственник2.Так, согласно п. 3 ст.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
