Диссертация (1173938), страница 18
Текст из файла (страница 18)
408) дляземельных участков государственной собственности эмфитевзис не можетпревышать 50 лет, в ГК Квебека срок составляет от 10 до 100 лет.Объективно трудно ждать от законодателя строгой определенности вплане закрепления конкретных сроков для эмфитевзиса и суперфиция, дляотношений, которые, по большому счету, отсутствовали в российскомзаконодательстве на всем протяжении истории его развития.
Необходимдальнейшийанализданныхотношений,итолькозатемнаосновенациональных особенностей, а также судебной практики устанавливатьнаиболееэффективный(усреднённый)срок,отвечающийинтересамземлевладельцев, застройщиков и, прежде всего, собственников.Объектами,накоторыеустанавливаетсяправопостоянногоземлевладения и право застройки, по Проекту, может быть только земельныйучасток, в связи с чем высказываются мнения1 о целесообразности закрепленияданных ограниченных вещных прав не в ГК РФ, а в ЗК РФ.
Однако, посправедливому мнению Е.А. Суханова, «земельное право должно бытьсосредоточено не на регламентации чужеродных для этой отрасли вещных правна земельные участки и их оборота, а на установлении публично-правовогорежима различных земель» 2.Согласно статье 299.1 Проекта эмфитевт обязан не допускать ухудшенияземельного участка, используя земельный участок в соответствии с егоцелевымназначениемиразрешеннымиспользованием.Вслучае,предусмотренном договором, эмфитевт обязан осуществлять измененияземельного участка, направленные на улучшение его природных свойств и12См.: Крассов О.И.
Указ. соч. – С. 7 – 14.Российское гражданское право / под ред. Е.А. Суханова. – С. 60.77качеств.Суперфициарийобязаниспользоватьземельныйучастоквсоответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием длявозведения зданий и сооружений и их эксплуатации. В свою очередь,пользование служащей вещью при сервитуте должно: приносить новоекачество господствующей вещи, которое отсутствовало в ней без сервитута, иосуществляться наиболее экономичным способом; не должно полностью или взначительной мере лишать собственника служащей вещи возможностииспользовать ее по назначению, а также затруднять ее использованиенастолько, что служащая вещь утрачивает свое назначение. Изменения вслужащей вещи могут осуществляться, только если они необходимы илиполезны для осуществления сервитута.Указанные выше положения исходят из того, что ограниченные вещныеправа, являясь производными от права собственности и будучи установлены поволесобственника,повозможностинедолжныумолятьценностьнедвижимости.
Сложно представить собственника, который, соглашаясь наустановление вещного права на собственное имущество, будет желать егоухудшения и, тем самым, уменьшения его цены. Более того, установлениеэмфитевзиса может быть полезно для недвижимости, а в случае с сервитутомдолжно быть полезно для господствующей недвижимости при наименьшемобременении служащей вещи.Имеются примеры пользы сервитута и для служащей вещи. Так, согласноп. 4 ст.
301.6 Проекта при сервитуте проезда предусматривается возможностьулучшать свойства земельного участка для обеспечения нормальных условийэксплуатации транспортных средств. Схожая норма присутствовала в ДигестахЮстиниана1.Согласно п. 5 ст. 301.7 Проекта, устанавливающей строительныесервитуты, собственник господствующей вещи вправе за свой счет и сверхплаты за сервитут производить улучшения служащей вещи в объеме, сроки и впорядке, которые согласованы с собственником служащей вещи.1См.: Памятники Римского права. – С. 302.78Возникает вопрос: почему данные положения закреплены только встатьях, касающихся сервитута проезда либо строительных сервитутов, ивозможны ли такие улучшения при установлении иных видов сервитута?Более разумно закрепить возможности улучшения служащей вещи вобщиеположенияосервитутах,даваявозможностьсобственникугосподствующей вещи улучшать служащую вещь при установлении любого извидов сервитута и, тем самым, немного сглаживая негативное восприятиесобственника служащей вещи при установлении сервитута как обременение егоправа собственности.Эмфитевт имеет право возводить на земельном участке здания илисооружения только при условии предоставления права застройки земельногоучастка, что предполагает «капитальность» таких строений.
На основанииправа застройки может быть возведено как одно, так и несколько зданий исооружений. При этом такие здания и сооружения становятся собственностьюсуперфициария в течение срока действия права застройки.Тем самым, Проект изменений ГК РФ вводит некую «временную»собственность,неизвестнуюниримскомуправу,ниевропейскомузаконодательству1. Данные положения нарушают традиции континентальногоправа и совершенно противоположны Концепции, где указано, что, по общемуправилу, здания и сооружения, возведенные на земельном участке, которыйобременен правом застройки, принадлежат собственнику земельного участка.
Вэтом смысле справедливо, что «перед нами право собственности не простовременное, а такое, которое может прекратиться в случае невнесения платы запользование земельным участком» 2.В редакции Проекта, подготовленной ко второму чтению, указывается, чтов установленных законом случаях договором может быть предусмотрено, чтоправо собственности на возведенное здание или сооружение возникает у1См.: Емелькина И.А. Природа права на строение, возведенное на чужом земельном участке, в светеизменения гражданского законодательства о вещном праве. // Вестник гражданского права. – 2012.
– № 6. –С. 124 – 144.2Рыбалов А.О. Краткий обзор положений о праве застройки // Вестник ВАС РФ. – 2012. – №10. – С. 6 – 21.79собственника земельного участка. Без сомнения, данные положения будутпредметом многочисленных обсуждений не только в печати, но и вюридическом сообществе.Согласно Проекту сервитуарий вправе за свой счет возводитьсооружения, необходимые для установления сервитута, однако возможность ипорядок размещения таких сооружений определяются в зависимости от видаустанавливаемого сервитута.
Так, при строительном сервитуте допускаетсявозведение временных строений в границах служащей вещи только с согласияее собственника (п. 2 ст. 301.7 Проекта). При регламентации горного сервитутаПроект допускает, что сооружения и иные объекты недвижимости, созданныесервитуарием на служащем земельном участке, поступают в его собственность(п. 3 ст. 301.9), что вряд ли оправдано, учитывая то, что сервитут не имеетполномочий владения. При сервитуте мелиорации допустимо осуществлятьстроительство наземных, надземных или подземных сооружений (п.1 ст. 301.8).Коммунальный сервитут может быть установлен для создания объектовкоммунального назначения (п.1 ст.301.10). Необходимость возведения строенийна служащей вещи может возникнуть даже при сервитуте перемещения,например для возведения шлагбаумов, ограждений дороги или мостов.Думается, что следует изменить подход относительно строений,возводимых на служащем земельном участке при сервитуте, согласно которомувозможность возведения строений будет общим правилом установлениясервитута, а не особенностью отдельных видов сервитута.
Для этогонеобходимо установить, что владелец господствующей вещи вправе за свойсчет возводить на служащей вещи только необходимые или полезные дляосуществления сервитута здания и сооружения в зависимости от его вида. Онобязан содержать такие строения в надлежащем состоянии. Природа такихстроений, по общему правилу, должна иметь некапитальный (не обладатьпрочной связью с землей) и временный характер (только на время действиясервитута). Собственник служащей вещи не имеет право пользоватьсязданиями и строениями, возведенными на основании сервитута, если иное не80предусмотрено договором об его установлении.При прекращении эмфитевзиса все изменения (улучшения) сохраняютсяза собственником земельного участка без выплаты компенсации за них.
Вданном контексте оправдано использование слова «сохраняются» (а непередаются), тем самым подчеркивая, что право собственности «не теряетсвоего значения общего господства над вещью» 1 при его обремененииограниченным вещным правом. В свою очередь, на сервитуарии лежитобязанность за свой счет привести служащую вещь в состояние, которое былодо установления сервитута.В обоих случаях другой порядок можно предусмотреть в договоре.Однако, если в первом случае формулировка «если соглашением непредусмотрено иное» должна относиться только к наличию или отсутствиюкомпенсации за изменения, то в случае с сервитутами данная фраза должнаотноситься ко всему порядку прекращения.
Например, если при осуществлениисервитута было возведено строение, которое собственник служащей вещижелал бы сохранить, то неправильно ему в этом отказывать. Иными словами,последствияизмененийслужащейвещиприпрекращениисервитутанеобходимо согласовывать с ее собственником, который может принятьрешение оставить изменения без компенсации собственнику господствующейвещи, либо о восстановлении вещи в первоначальном состоянии за счетсобственника господствующей вещи.Припрекращениипринадлежавшиелицу,правазастройки,имеющемуправозданиязастройки,исооружения,поступаютв«собственность собственника земельного участка» (ст. 300.8 Проекта).Указанный порядок, согласно Проекту, может быть изменен в договоре,либо законом, что идет в еще больший разрез с традиционными подходами,нарушая принцип superficies solo cedit.Как на эмфитевта и суперфициария, так и на сервитуария возложенаобязанность вносить плату за соответствующее право.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
