Диссертация (1152716), страница 8
Текст из файла (страница 8)
из расчета 1 кв.м.полезной площади (сумма площадей всех размещенных в здании жилых квартири административно-торговых помещений), стоимость сноса существующегожилищного фонда – 3,48 тыс.руб. из расчета 1 кв.м. полезной площади, а44стоимость благоустройства окружающей среды квартала – 3,89 тыс.руб. израсчета на 1 кв.м.
полезной площади новых жилых домов [21].Реализация проектов развития застроенных территории с применениемОТМ-1 «снос и новое строительство» возможна, как за счет средств бюджетагорода Москвы, так и за счет средств инвесторов на основании договоров арендыподлежащих развитию территорий.Необходимо отметить, что в соответствии со Статьей 3 Закона городаМосквы от 31.05.2006г.
№21 «Об обеспечении жилищных прав граждан припереселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве»гражданам,освобождающимжилыепомещения,предоставляютсяблагоустроенные жилые помещения в жилищном фонде города Москвы в районепроживания [12].На основании статистических данных о реализуемой программе сносапятиэтажного жилищного фонда серий К-7, II-32, 1605-АМ, 1-МГ-300, II-35произведен расчет срока реализации проектов развития застроенных территорий.Завершающаяся в 2016 году программа сноса пятиэтажного жилищногофонда первоначально включала в себя ликвидацию 1722 строений общейплощадью около 6,3 млн. кв.м. [75]. Плановый срок реализации стартовавшей в1995 году программы составляет 21 год.
Ежегодный объем сноса пятиэтажногожилищного фонда составляет 0,3 млн. кв.м.Объем пятиэтажных домов индустриального периода домостроения ималоэтажной жилой застройки на подлежащих развитию территориях городаМосквы составляет 35 млн. кв.м. Срок реализации проектов развития сприменением ОТМ-1 «снос и новое строительство» составит более 100 лет, приэтом плотность населения увеличится более чем в 2 раза. Значительно повыситсянагрузка на существующую социальную и транспортную инфраструктуру.Можно сделать вывод, что ОТМ-1 «снос и новое строительство» не можетявляться приоритетным, так как его повсеместное применение не позволитзавершитьпроектыразвитиязастроенныхтерриторийвсреднесрочной45перспективе 20-30 лет, что повысит аварийность жилищного фонда городаМосквы.Далее исследованы альтернативные организационно-технические методыразвития застроенных территорий жилищного фонда периода индустриальногодомостроения серий «515», «510», «511», «1-447» [39].Капитальный ремонт (ОТМ-2).
Процедура капитального ремонта вРоссиирегламентированаЖилищнымКодексомРоссийскойФедерации,Градостроительным Кодексом Российской Федерации, а также нормативнымиправовыми актами субъектов Российской Федерации. Рассмотрим процедурукапитального ремонта жилых домов на примере города Москвы.Региональная программа капитального ремонта общего имущества – этопрограмма проведения капитального ремонта всех многоквартирных домов,расположенных на территории города. Региональная программа Москвыкапитального ремонта утверждена постановлением Правительства Москвы от29.12.2014 № 832-ПП «О региональной программе капитального ремонта общегоимущества в многоквартирных домах на территории города Москвы». Программарассчитана на 30 лет (с 2015–2044 гг.) и подлежит актуализации не реже чем одинраз в год [15].Работы по капитальному ремонту не предусматривают переселениежителей.
В обязательный перечень работ по капитальному ремонту с учетомособенностей конкретного дома входит ремонт внутридомовых инженерныхсистем электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения,водоотведения,лифтовогооборудования,признанногонепригоднымдляэксплуатации, лифтовых шахт, крыши, подвальных помещений, фасада,фундамента,внутридомовойсистемыдымоудаленияипротивопожарнойавтоматики, пожарного водопровода, мусоропровода, внутреннего водостока.Также необходима разработка и проведение экспертизы проектнойдокументации, осуществление строительного контроля, проведение оценкисоответствия лифтов требованиям технического регламента Таможенного союза"Безопасность лифтов" (ТР ТС 011/2011), утвержденного решением комиссии46Таможенного союза от 18 октября 2011 г.
N 824 "О принятии техническогорегламента Таможенного союза "Безопасность лифтов" [16].Региональная программа разрабатывается на основании техническиххарактеристик и оценки состояния многоквартирных домов, а также сведений опроведенных капитальных ремонтах инженерных систем и конструктивныхэлементов таких домов, содержащихся в автоматизированных информационныхсистемах города Москвы, автоматизированных информационных системахорганов исполнительной власти города Москвы и подведомственных иморганизаций, а также на основании данных технических паспортов на здания.Очередность проведения капитального ремонта общего имущества вмногоквартирных домах определяется с учетом положений Жилищного кодексаРоссийской Федерации на основании следующих критериев: продолжительность эксплуатации инженерных систем и конструктивныхэлементов дома с момента ввода в эксплуатацию или предыдущего ремонта; оценка технического состояния инженерных систем и конструктивныхэлементов дома, получаемая по результатам мониторинга и с учётомустановленных межремонтных сроков.В соответствии с Гражданским кодексом РФ и Жилищным кодексом РФкапитальный ремонт финансируется за счет средств собственников помещений вмногоквартирных домах, и в целях обеспечения своевременного проведениякапитального ремонта в многоквартирных домах предусмотрены два способанакопления средств: на счете Фонда капитального ремонта – специальной региональнойорганизации для накопления средств собственников и организациикапитального ремонта; на специальном счете в банке, открытом для конкретного дома.Учет платежей в Фонде капитального ремонта ведется по каждой квартире.Собственникам не нужно заниматься организацией ремонта, так как фонд беретна себя эту функцию в полном объеме и в сроки, установленные региональнойпрограммой, привлекает подрядные организации, контролирует качество и47графикпроизводстваответственностьзаработ,принимаетнеисполнениеиливыполненныеработы,ненадлежащеенесетисполнениеобязательств подрядными организациями.
Поступления в Фонд расходуются накапитальный ремонт одних домов за счет других по принципу «кассывзаимопомощи»,впорядкеочередности,установленнойрегиональнойпрограммой капитального ремонта.При выборе второго способа накопления, собственники могут открытьспециальный счет в российском банке из списка, опубликованного на сайтеЦентробанка РФ. Перечень операций с деньгами на специальном банковскомсчете строго регламентирован. При накоплении средств на спецсчете в банкесобственники самостоятельно выбирают исполнителя работ по капитальномуремонту и заключают с ним договор.
Капитальный ремонт при таком способенакопления проводится либо в сроки, установленные региональной программой,либо если это необходимо – досрочно, при достаточности средств на счете или спривлечением кредита [17].Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт лежит на всехсобственниках помещений в многоквартирном доме с момента возникновенияправа собственности, за исключением некоторых категорий, в том числе: собственников домов, признанных аварийными; собственников многоквартирных домов, в которых имеется менее чем триквартиры; собственников домов, в отношении которых определены порядок, срокипроведения и источники финансирования реконструкции или сноса этихдомов.Жилищным кодексом РФ предусмотрена поддержка собственников квартирс низкими доходами.
Обязательные взносы на капитальный ремонт (исходя изустановленного минимального размера взноса) включаются в размер расходов наоплату жилищно-коммунальных услуг, по которым может быть предоставленасубсидия на оплату жилого помещений и коммунальных услуг.48Размервзносов на капремонт определяетсядлякаждогорегионаиндивидуально. В Москве установлен минимальный размер взноса на капремонт 15 руб./кв.м общей площади помещения в месяц, и подлежит ежегоднойкорректировке с учетом изменения индекса потребительских цен [16].Необходимо отметить, что в соответствии со статьей 174 ЖилищногоКодекса Российской Федерации, в случае признания многоквартирного домааварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитальногоремонта используются на цели сноса или реконструкции этого многоквартирногодома [2].По данным ГУП "НИИМосстрой" в 2014 году в Москве стоимостькапитального ремонта для многоквартирных жилых домов типовых серийсоставляла5,37тыс.руб./кв.м.,дляжилыхдомов,возведенныхпоиндивидуальным проектам – 8,21 тыс.руб./кв.м., а стоимость благоустройстваокружающей среды квартала – 3,89 тыс.руб.
из расчета на 1 кв.м. полезнойплощади существующих жилых домов.Можно сделать вывод, что ОТМ-2 «Капитальный ремонт» не требуеторганизации «волнового» переселения жителей и большого объема капитальныхвложений бюджетных средств, но не является универсальным, так какприменение данного вида ОТМ целесообразно при физическом износе жилыхдомов менее 50%.Реконструкция здания с надстройкой (ОТМ-3). Данный организационнотехнический метод целесообразно применять для жилых домов с физическимизносом 50-65% [72].Припроведенииреконструкциизданияпомимовосстановлениясуществующих конструкций, производится надстройка базового дома мансардойили монолитными конструкциями на 1-2 этажа с установкой лифтовогооборудования. Необходимо учитывать, что при надстройке двух и более этажейвозникает необходимость усиления простенков (часть стены, меж двух окон, илиот другой стены, до дверей) первого этажа здания.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
