Диссертация (1152716), страница 10

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 10)

Документальная регистрация параметров существующих домов;2. Регистрация дефектов – учет износа конструкций домов;3. Составление перечня мероприятий;4. Определение затрат и составление графика выполнения работ;5. Разработкакаталогамодернизациииопределениеисточниковфинансирования;6. Принятие решения на уровне правительства о начале программы санации свыделением объем финансирования;7. Определениесобственникамиочередностивыполненияработикоординации с региональным планом работ;8.

Разработка и согласование проектной документации;9. Реализация мероприятий санации;10.Оценка и контроль реализации мероприятий санации.Основными результатами программы санации жилищного фонда вВосточной Германии стало снижение затрат по сравнению с мероприятиями,предусматривающими снос и новое строительство жилищного фонда, а такжеповышение уровня удовлетворенности жителей.Необходимо отметить, что при проведении санации также применялсяорганизационно-технический метод снижения этажности здания: демонтажверхних этажей и каждой второй секции с пристройкой балконов на верхнихэтажах и террас на цокольном этаже для получения четырехэтажныходносекционных жилых блоков – «городских вилл» – на 8 квартир.

Данныйорганизационно-технический метод позволяет достигнуть высокого уровнякомфортности проживания, но требует свободных жилых площадей дляпереселения жителей, и в современных экономических условиях города Москвыможет рассматривать лишь в качестве дополнительного [43].Изучение немецкого опыта санации является актуальным для современногороссийского градостроительства, и может быть использован при обосновании55мероприятий по развитию застроенных территорий, поскольку жилые районы вВосточнойГерманииимеютродственнуюсоветской«микрорайонную»городскую планировку.Анализ российского и зарубежного опыта реновации жилищного фонда назастроенных территориях позволил сформулировать параметры сравнения ОТМ(таблица 3).Таблица 3 – Сравнительный анализ ОТМ развития застроенных территорийПАРАМЕТРЫОТМ-1ОТМ-2ОТМ-3РазвитиеинфраструктурыСрок реализациипроектаСтоимостьреализации проектаНеобходимостьотселения жителейВвод новой жилойплощадиС развитиеминфраструктурыБез развитияинфраструктурыС развитиеминфраструктурыБолее 12 месяцев3-6 месяцев24-36 месяцев68т.р.

/ кв.м.Менее10т.р. / кв.м.74 т.р. / кв.м.Переселение всехжителейБез переселенияБез переселения /временное отселениеБолее 100%Отсутствует20-100 %ОТМ-1 «Снос и новое строительство» обеспечивает высокий уровенькомфортности жилья, имеет высокую стоимость, длительный срок реализациипроекта и необходимость организации переселения всех жителей домов,подлежащих сносу.

При этом новые жилые дома имеют, как правило, этажность9-17 этажей, что приводит к повышению плотности застройки и противоречитпринципу устойчивого развития территории гуманной этажности жилыхобъектов.ОТМ-2«Капитальныйремонт»обеспечиваетнормативныйуровенькомфортности жилья, позволяет максимально снизить стоимость и сократить сроквыполнениястроительно-монтажныхработ,нетребуетдополнительныхплощадей для переселения жителей, приемлем при физическом износе жилыхдомов не более 50%.56ОТМ-3 «Реконструкция с надстройкой мансарды» обеспечивает высокийуровень комфортности жилья, имеет высокую стоимость, длительный срокреализации проекта, может потребовать организации временного отселенияжителей домов, подлежащих реновации.Можно сделать вывод, что при разработке организационно-экономическогомеханизма управления проектами устойчивого развития застроенных территорийна основе оценки градостроительного потенциала, выбор приоритетного ОТМили их комбинации должен основываться на анализе соотношения достигаемогоизменения уровня комфортности жилья и экономических показателей проектов.572.2.

Исследование критериев и разработка методики оценки комфортностижилищного фондаВ целях решения стратегической задачи обеспечения граждан РоссийскойФедерации доступным и комфортным жильем и коммунальными услугаминеобходимо разработать методику оценки градостроительного потенциалаприоритетных организационно-технических методов развитиязастроенныхтерриторий, с учетом социальной, экологической и экономической составляющихконцепции устойчивого развития.Актуальной государственной методикой оценки инвестиционных проектовявляются«Методическиерекомендациипооценкеэффективностиинвестиционных проектов», утвержденные 21 июня 1999 года Министерствомэкономики РФ, Министерством финансов РФ и Государственным комитетом РФпо строительной, архитектурной и жилищной политике [36], [53].В соответствии с методическими рекомендациями оценка эффективностиреализации проектов развития застроенных территорий проводится в два этапа:1 этап – оценка эффективности проекта в целом, включая:- общественную значимость и эффективность проекта;- коммерческую эффективность проекта.2 этап – оценка эффективности участия в проекте, включая:- определение финансовой реализуемости проекта;- оценка эффективности проекта для каждого участника.В зависимости от общественной значимости проекты подразделяются на: глобальные, реализация которых существенно влияет на экономическую,социальную или экологическую ситуацию на Земле; народнохозяйственные, реализация которых существенно влияет наэкономическую, социальную или экологическую ситуацию в стране; крупномасштабные,реализациякоторыхсущественновлияетнаэкономическую, социальную или экологическую ситуацию в отдельныхрегионах или отраслях страны;58 локальные, реализация которых не оказывает существенного влияния наэкономическую, социальную и экологическую ситуацию в регионе и неизменяет уровень и структуру цен на рынке.Длялокальныхпроектовоцениваетсятолькоихкоммерческаяэффективность, для общественно значимых проектов оценивается в первуюочередьихобщественнаяэффективность.Принеудовлетворительнойобщественной эффективности такие проекты не рекомендуются к реализации и немогут претендовать на государственную поддержку.Совокупность проектов развития застроенных территорий представляетсобой крупномасштабную программу регионального уровня, направленную нарешение стратегической задачи обеспечения граждан Российской Федерациидоступным и комфортным жильем.Отдельные проекты по территориальному признаку относятся к локальномууровню, так как основным объектом управления является территория квартала,однако, по уровню социальной ответственности являютсяобщественно-значимыми, так как их реализация влияет на комфортность проживания большогочисла жителей.Всоответствиисметодическимирекомендациямипоказателиобщественной эффективности проекта определяются на основании денежныхпотоков инвестиционной и операционной деятельности.

Данный подход к оценкеобщественной эффективности не учитывает последствий экологического исоциального характера и не может быть использован в разработке методикиоценкиградостроительногопотенциалапроектовразвитиязастроенныхтерриторий.В целях разработки методики оценки градостроительного потенциаларассмотрим принцип наилучшего и наиболее эффективного использованиятерритории,позволяющийвыявитьизвозможныхвариантовразвитиязастроенного квартала максимально продуктивный вариант.

Согласно данномупринципунеобходимопараметрам:провестиэкспертизутерриториикварталапо459 юридическая допустимость; физическая осуществимость; финансовая обеспеченность; максимальная продуктивность.В целях настоящего исследования рассмотрены данные параметры,характерные для процедуры сноса домов первого периода индустриальногодомостроения на территории города Москвы.Юридическая допустимость. Процедура сноса пятиэтажных жилых домов1-го периода индустриального домостроения была утверждена ПостановлениемПравительства Москвы от 06 июня 1999 года № 608 «О задачах комплекснойреконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриальногодомостроения до 2010 года».ГруппойспециалистовподруководствомМоскомархитектурыбылпроведен анализ данных о состоянии примерно 10 тысяч пятиэтажных домовобщей площадью 25,3 млн.

кв. м. первого периода индустриального домостроения[13].Было определено, что при комплексной реконструкции районов массовойпятиэтажнойзастройки первого периода индустриального домостроениясносу подлежат жилые дома серий «К-7», «II-32», «1605-АМ», «1МГ-300», «II35», общей площадью более 6,0 млн. кв. м., а пятиэтажные жилые дома серий 515(крупнопанельная), 510 (крупноблочная), 511 (кирпичная), 1-447 (кирпичная) иприравненные к ним подлежат сохранению и реконструкции. При этом решение осносе жилых домов данных серий в каждом конкретном случае принимаетсяПравительством Москвы на основе градостроительного и экономическогообоснований.Физическая осуществимость. Основой для реализации проектов сноса иновогостроительстваявлялисьпроектыпланировокмикрорайонов,разрабатываемые НИиПИ Генерального плана г.

Москвы. Механизм реализациипроцедуры сноса включал в себя строительство «стартовых» домов на свободных60территориях, переселение жителей, снос освободившегося жилого фонда истроительство новых домов на участках сноса в каждом районе.Контроль за ликвидацией подлежащих сносу домов 1-го периодаиндустриального домостроения города Москвы осуществлялся с применениемдекомпозиция: 1 уровень – город в целом, 2 уровень – административные округа Москвы, 3 уровень – районы административных округов, 4 уровень – микрорайоны, входящие в состав районов, 5 уровень – проекты сноса и строительства новых жилых домов натерритории кварталов, а также непроектные работы по волновомупереселению жителей.Финансоваяобеспеченность.Первоначальнопроцедурасносаосуществлялась на основании заключенных инвестиционных контрактов, вкоторых инвесторами выступали организации строительного комплекса городаМосквы (МСМ-1, МСМ-5, ДСК-1, Главмосстрой).

Характеристики

Список файлов диссертации