Диссертация (1152716), страница 13
Текст из файла (страница 13)
Источниками финансирования инвестиционно-строительных проектовразвития застроенных территорий могут являться: средства, предусмотренные в федеральном, региональном и муниципальномбюджете на капитальный ремонт и модернизацию зданий, сооружений итерриторий сложившейся жилой застройки;75 средства жителей, накопленные на счете Фонда капитального ремонта илина специальном счете в банке; инвестиционный капитал.Общим условием реализуемости инвестиционно-строительного проектаявляется покрытие инвестиционных, текущих и финансовых затрат за счетисточников финансирования и доходов этого проекта.
Проведен анализвозможности покрытия затрат проектов развития застроенных территорий за счетразличных источников финансирования и доходов: «1» означает возможностьпокрытия вида затрат за счет источника финансирования или дохода, «0»означает невозможность покрытия (таблица 8).Таблица 8 – Анализ реализуемости проектов развития застроенных территорийСтруктура затратИнвестиционные затраты:Право аренды земельного участкаПереселение / временное отселение жителейПроектно-изыскательские работыСтандартные материалы и оборудованиеУлучшенные материалы и оборудованиеСтроительно-монтажные работыБлагоустройство территорииРазвитие инфраструктурыТекущие затраты:Аренда земельного участкаНакладные расходы девелопераНалоговые отчисленияФинансовые затраты:Возврат инвестиционного капиталаОплата процентов по инвестиционному капиталуПривлеченное финансированиеИнвестиц Бюджетн НакопленионныйыеиякапиталсредстважителейДоходыВыручкаотпродаж1111111101110111001111101111111111100000011100000011Как было отмечено ранее, ввиду значительных объемов устаревающегожилищного фонда в целях сокращения затрат бюджетных средств необходимопредусмотреть в рамках организационно-экономического механизма развитиязастроенных территорий создание государственно-частного партнерства.76Создание ГЧП предусматривает консолидацию вложений бюджетныхсредств и частных инвестиций.
При управлении проектами развития застроенныхтерриторий предполагается, что в рамках создания ГЧП государственныеструктуры привлекают бизнес-структуры к участию инвестициями в проектах, араспределение результатов проектов будет осуществляться между сторонами назаранее определённых договором условиях.На основании проведенного анализа можно сделать вывод, что созданиеГЧП с привлечением инвестиционного капитала возможно при условииполучения выручки от реализации свободной жилой или административнохозяйственной площади, направляемой на возврат инвестиций и оплатупроцентов.Приоритетныморганизационно-техническимметодомразвитиязастроенных территорий для создания ГЧП является ОТМ-3 «реконструкция снадстройкой мансарды», предусматривающий ввод новой жилой площади безсущественного повышения этажности и плотности застройки.Участие государственных органов в проектах развития застроенныхтерриторий будет заключаться в проведении мероприятий, направленных наповышение управляемости и исполнение графиков реализации проектов [35].Сокращение сроков производства строительно-монтажных работ в рамках ОТМ-3с 8 месяцев до 6 месяцев может быть достигнуто путем организации временногоотселения жителей кварталов, подлежащих развитию.Целесообразно строительство в рамках создания ГЧП за счет бюджетныхсредств маневренного жилищного фонда – комплексов жилых домов и складскихзданий (наподобие распространенных в США мини-складов индивидуальногохранения), для многократного использования при временном отселении жителейдомов, подлежащих реконструкции [32].Выполнен укрупненный расчёт объема инвестиций бюджетных средств,необходимыхдляразвитиятерриторийгородаМосквы,застроенныхпятиэтажными домами индустриального периода домостроения и малоэтажнойжилой застройки (35 млн.кв.м.), в среднесрочном периоде 15 лет с применениемОТМ-3.
С этой целью автором были введены понятия [32]:77 «коэффициент предоставления жилой площади при временном отселении»– «0,8» от площади квартир, подлежащих реконструкции; «коэффициентпредоставленияскладскойплощадипривременномотселении» – «0,2» от площади квартир, подлежащих реконструкции.Необходимыйтемпразвития35млн.кв.м.жилищногофондавсреднесрочном периоде 15 лет составит 2,33 млн.кв.м.
в год. Период временногоотселения жителей для производства строительно-монтажных работ в рамкахреализации проекта реконструкции с надстройкой мансарды составит 6 месяцев.Объем свободной жилой площади, требуемый для временного отселения жителей– 0,933 млн.кв.м., складской площади – 0,233 млн.кв.м.Ранее было отмечено, что в соответствии с законодательством городаМосквы, гражданам, освобождающим жилые помещения, предоставляютсяблагоустроенные квартиры в районе проживания.
В целях соблюдения плановоготемпа реализации проектов реконструкции с надстройкой мансарды предлагаетсясмягчить требование городского законодательства и осуществлять временноеотселение жителей в пределах округа проживания.Строительство комплексов жилой и складской площади для временногоотселенияпредлагаетсяосуществитьнаопределенныхвпроцессеподготовительных работ программы реновации города Москвы шести свободныхучастках в пяти округах города [89].Объем инвестиций бюджетных средств, необходимый для возведения 0,933млн.кв.м. жилой площади с учетом себестоимости строительства 67,875тыс.руб./кв.м.
составит 63,5 млрд. рублей.Объем инвестиций бюджетных средств, необходимый для возведения 0,233млн.кв.м. складской площади с учетом себестоимости строительства 30тыс.руб./кв.м. составит 7 млрд. рублей.На основании актуальных градостроительных нормативов определено, чтомаксимальная площадь свободной территории, необходимой для созданияманевренного жилищного фонда, составит 250 гектар – 0,1% общей площадигорода Москвы.78Возврат инвестиций бюджетных средств на строительство маневренногожилищного фонда предполагается осуществлять за счет сдачи возведенныхплощадей в аренду девелоперу на срок реализации проекта развития застроеннойтерритории. Был определен размер арендной ставки жилой и складской площадидля временного отселения жителей домов, подлежащих реконструкции: стоимость аренды жилой площади – 12,5 руб./кв.м.
в сутки; стоимость аренды складской площади – 5,5 руб./кв.м. в сутки;Размер арендных ставок подлежит ежегодной корректировке с учетомизменения индекса потребительских цен.Послезавершенияразвитиязастроенныхтерриторийпятиэтажногожилищного фонда и малоэтажной жилой застройки, возведенная жилая искладская площадь может быть использована для временного отселения жителейпри развитии территорий девятиэтажного и двенадцатиэтажного жилищногофонда или выставлена на продажу на рыночных условиях.В целях определения финансовой реализуемости приоритетного ОТМ врамках методики оценки градостроительного потенциала проектов развитиязастроенныхтерриторийавторомисследованиясформированымоделиреализуемости каждого вида ОТМ (таблица 9).Таблица 9 – Определение финансовой реализуемости приоритетного ОТМГосударственная методика оценкиинвестиционных проектовЭтап 1.1.Этап 1.2.Этап 2.1.Этап 2.2.Оценка общественной значимости иэффективности проектаОценка коммерческой эффективностипроектаОпределение финансовойреализуемости проектаОценка эффективности участия впроекте для каждого участникаМетодика оценки градостроительногопотенциала проектов развитиязастроенных территорийОценка достигаемого изменения уровнякомфортности жилищного фондаОпределение инвестиционных затрат иоценка градостроительного потенциалаОпределение финансовой реализуемостиприоритетного ОТМ-79ОТМ-1.
Снос и новое строительство (за счет средств инвестора):FinRes = Cif + RevОТМ-1 – COSTОТМ-1 – Lic – Rent – OH ≥ 0(3)RevОТМ-1 = S2 * Pr(3.1)COSTОТМ-1 = Rem + Dem + Con + Inf(3.2)Rem = N * 25 * (Coscon+ Cosplan)(3.3)Dem = S1 * Cosdem(3.4)Con = S2 * (Coscon+ Cosplan)(3.5)где:Cif – средства, накопленные на счете фонда капитального ремонта, в случаепризнания домов аварийным и подлежащим сносу (руб.) [2];RevОТМ-1 – выручка от продажи полезной площади новых жилых домов,построенных на освободившейся после сноса территории (руб.);COSTОТМ-1 – инвестиционные затраты по строительству новых жилых домови объектов инфраструктуры на освободившейся после сноса территории (руб.);Lic – стоимость права на заключение аренды земельного участкаподлежащего развитию квартала, установленная по итогам аукциона (руб.);Rent – плата за аренду земельного участка на период реализации проекта,рассчитанная по кадастровой стоимости (руб.) [3];OH – накладные расходы девелоперской компании (руб.);S2 – общая полезная площадь жилых и коммерческих помещений новыхжилых домов, построенных на освободившейся после сноса территории (кв.м.);Pr – рыночная стоимость 1 кв.м.
полезной площади (руб./кв.м.);Rem – затраты на переселение жителей домов, подлежащих сносу (руб.);Dem – затраты на снос существующих жилых домов (руб.);Con – затраты на ПИР и строительство новых жилых домов наосвободившейся после сноса территории (руб.);80Inf – затраты на ПИР и строительство объектов инфраструктуры (руб.);N – количество жителей, подлежащих переселению (чел.);25 – нормативная обеспеченности жильем 1 жителя (кв.м./чел.);Coscon – укрупненная расценка на ПИР и работы по строительству израсчета на 1 кв.м. полезной площади новых жилых домов на освободившейсяпосле сноса территории (руб./кв.м.);Cosplan – укрупненная расценка на работы по благоустройству территорииквартала из расчета на 1 кв.м.
полезной площади новых жилых домов (руб./кв.м.);S1 – общая полезная площадь сносимых жилых домов (кв.м.);Cosdem – укрупненная расценка на работы по сносу 1 кв.м. существующихжилых домов, включая утилизацию строительного мусора (руб./кв.м.).ОТМ-1. Снос и новое строительство (за счет бюджетных средств):FinRes = Lim + Cif – COSTОТМ-1 ≥ 0(4)COSTОТМ-1 = Rem + Dem + Con + Inf(4.1)Rem = N * 25 * (Coscon+ Cosplan)(4.2)Dem = S1 * Cosdem(4.3)Con = S2 * (Coscon+ Cosplan)(4.4)где:Lim – лимит бюджетных средств (руб.);Cif – средства, накопленные на счете фонда капитального ремонта, в случаепризнания домов аварийным и подлежащим сносу (руб.);COSTОТМ-1 – инвестиционные затраты (руб.);Rem – затраты на переселение жителей домов, подлежащих сносу, (руб.);Dem – затраты на снос существующих жилых домов (руб.);Con – затраты на ПИР и строительство новых жилых домов (руб.);81Inf – затраты на ПИР и строительство объектов инфраструктуры (руб.);N – количество жителей, подлежащих переселению (чел.);25 – нормативная обеспеченности жильем 1 жителя (кв.м./чел.);Coscon – укрупненная расценка на ПИР и работы по строительству израсчета на 1 кв.м.
полезной площади новых жилых домов на освободившейсяпосле сноса территории (руб./кв.м.);Cosplan – укрупненная расценка на работы по благоустройству территорииквартала из расчета на 1 кв.м. полезной площади новых жилых домов (руб./кв.м.);S1 – общая полезная площадь сносимых жилых домов (кв.м.);Cosdem – укрупненная расценка на работы по сносу 1 кв.м. существующихжилых домов, включая утилизацию строительного мусора (руб./кв.м.);S2 – общая полезная площадь жилых и коммерческих помещений новыхжилых домов, построенных на освободившейся после сноса территории (кв.м.);ОТМ-2.
Капитальный ремонт (за счет накопленных средств).Средства фонда капитального ремонта могут быть использованы только дляремонта жилых домов. Развитие инфраструктуры не может быть осуществлено засчетсредствфондакапитальногоремонтаитребуетдополнительногофинансирования:FinRes = Сif – COSTОТМ-2 ≥ 0(5)COSTОТМ-2 = S1 * Cosrep(5.1)где:Cif – средства, накопленные на счете фонда капитального ремонта (руб.);COSTОТМ-2 – инвестиционные затраты в рамках ОТМ-2 (руб.);S1 – общая полезная площадь существующих жилых домов (кв.м.);Cosrep – укрупненная расценка на ПИР и работы по капитальному ремонтуиз расчета на 1 кв.м.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
