Диссертация (1152716), страница 15
Текст из файла (страница 15)
Применение ОТМ-3«Реконструкция с надстройкой мансарды» рекомендуется для жилых домов с88износом основных элементов не превышающим 60%. Применение ОТМ-1 «Сноси новое строительство» является приоритетным для жилых домов с износомосновных элементов более 60% [38].На третьем этапе осуществляется оценка достигаемого изменения уровнякомфортности жилищного фонда.Развитиезастроенныхтерриторийреконструкцииилисносамероприятияпоповышениюпомимосуществующегокапитальногожилищногокомфортностиремонта,фондасодержитжилищногофонда:совершенствование инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, втом числе за счет размещения на первых этажах жилых зданий социальнобытовых,культурно-досуговых,медицинскихидетско-образовательныхучреждений, а также благоустройство и озеленение территории.В случае невозможности разработки для квартала мероприятий поприведению уровня обеспеченности населения объектами инфраструктуры всоответствие нормативам градостроительного проектирования с применениемОТМ-2 и ОТМ-3, необходимо изменить организационно-технический метод наОТМ-1, то есть перейти к сносу существующего жилищного фонда истроительству новых жилых домов и объектов инфраструктуры.В соответствии с методикой оценки градостроительного потенциала наданном этапе ответственным органом государственной исполнительной властипроводятся следующие мероприятия: оценка комфортности существующего жилищного фонда; определение приоритетного ОТМ развития территории квартала с учетомрезультатов технической экспертизы; оценка плановой комфортности жилищного фонда после завершенияпроекта развития застроенной территории.Результатом четвертого этапа является оценка достигаемого измененияуровня комфортности жилищного фонда для приоритетного ОТМ развитиятерритории (COMF).89Определениеинвестиционныхзатратиоценкаградостроительногопотенциала проекта развития застроенных территорий выполняется на четвертомэтапе.В соответствии с предложенной методикой оценки градостроительногопотенциала ответственный орган государственной исполнительной властиопределяет объем инвестиционных затрат (COSTОТМ-i), необходимый дляреализациипроектаразвитиявполномобъемеипроводитоценкуградостроительного потенциала (ГП) проекта развития застроенных территорий.Приоритетной является первоочередная реализация проекта с наибольшимрасчетным экономическим показателем градостроительного потенциала, т.к.
этопозволит наиболее эффективно направить инвестиции на решение стратегическойзадачипообеспечениюгражданРоссийскойФедерациидоступнымикомфортным жильём.На пятом этапе проводятся публичные слушания по согласованиюприоритетного ОТМ.Ответственный орган государственной исполнительной власти проводитпроцедуру публичных слушаний для согласования приоритетного ОТМ сжителями квартала, подлежащего развитию. По результатам проведенияслушаний принимается решение о внесении изменений в приоритетный ОТМ илипереходе ко второму этапу оценки градостроительного потенциала проектаразвития.Далее на шестом этапе определяется финансовая реализуемость и оценкаэффективности участия инвестора в проекте.Специализированныйоргангосударственнойисполнительнойвластиопределяет схему финансирования проекта и проводит оценку финансовойреализуемости приоритетного ОТМ с применением разработанных моделейреализуемости.ВслучаепринятиярешенияосозданииГЧПспривлечениеминвестиционного капитала проводится оценка эффективности участия инвесторав проекте на основании расчета внутренней нормы доходности (ВНД).90Результатом шестого этапа является принятие решение о финансовойцелесообразности реализации инвестиционно-строительного проекта развитияквартала.Заключительный седьмой этап состоит в реализация проектов развитиязастроенных территорий с целью повышения их комфортности.Специализированным органом государственной исполнительной власти врамках подготовительной фазы разрабатывается календарно-сетевой графикреализации проекта, организовываются конкурсные процедуры, и заключаютсядоговорные отношения, осуществляется контроль проведения дополнительныхинженерные изыскания, разработки и согласования проектной и рабочейдокументации.В рамках фазы реализации проекта организовывается переселение иливременное отселение жителей, производятся строительно-монтажные работы,благоустройство территории и создание объектов инженерной, транспортной исоциальной инфраструктуры, производится приемка работ и ввод объектов вэксплуатацию.91Рисунок 3 – Схема организационно-экономического механизма управленияпроектами развития застроенных территорий923.2.
Апробация организационно-экономического механизма управленияпроектами развития застроенных территорийАпробация разработанного организационно-экономического механизмауправления проектами развития застроенных территорий на основе методикиоценкиградостроительногопотенциалапроведенанапримереразвитиямикрорайона 11-11а района Западное Дегунино Северного административногоокруга города Москвы.Этап 1. Подготовка предварительного адресного перечня подлежащихразвитию кварталов жилой застройки.Территория микрорайона 11-11а состоит из 3 кварталов (рисунок 4): 1 квартал ограничен с северо-востока Весенней улицей, с юго-востока –Новой улицей, с юго-запада и северо-запада – Базовской улицей; 2 квартал ограничен с северо-востока – Весенней улицей, с юго-востока –Ангарской улицей, с юго-запада и северо-запада – Новой улицей; 3 квартал ограничен с северо-востока – Весенней улицей, с юго-востока –Талдомской улицей, с юго-запада – Путейной улицей, с северо-запада –Ангарской улицей.Рисунок 4 – Территория микрорайона 11-11а района Западное Дегунино93Площадь территориимикрорайона составляет 29,42 га.
На участкерасположено 29 жилых домов с площадью квартир 171.562 кв.м. Населениемикрорайона – 7.517 чел. Плотность существующей жилой застройки 7.289кв.м./га.Этап 2. Техническая экспертиза существующего жилищного фонда.На территории микрорайона выявлены 18 жилых домов низкокомфортнойжилой застройки периода строительства с 1950 по 1965 гг. [19].
Общая жилаяплощадь указанных домов составляет 49.771 кв.м., степень физического износа посостоянию на 2011 г. находится в интервале от 46% до 62% (таблица 11).Таблица 11 – Список низкокомфортных жилых домов микрорайона 11-11а№п/пАдресКвартал 11 ул. Базовская, д.4, к.12 ул.
Базовская, д.4А3 ул. Базовская, д.6/274 ул. Весенняя, д.25, к.15 ул. Весенняя, д.25, к.26 ул. Базовская, д.4БИТОГО Квартал 1Квартал 27 Ул. Новая, д.48 Ул. Новая, д.69 ул. Весенняя, д.2110 ул. Весенняя, д.1911 ул. Весенняя, д.17/912 ул. Ангарская, д.7, к.113 ул. Ангарская, д.7, к.214 ул. Ангарская, д.5ИТОГО Квартал 2Квартал 315 ул. Ангарская, д.2, к.116 ул. Ангарская, д.2, к.217 ул.
Талдомская, д.118 ул. Талдомская, д.3ИТОГО Квартал 3ИТОГО микрорайон 11-11аСериядомаЭтажностьГодстроительстваОбщаяплощадьквартир, кв.м.Износ,%ФормасобственностиI – 515I – 515I – 510I – 510I – 510Инд.55555519611961196319631963196335062573355335593497340720095556258,86257,146,4муниц.муниц.муниц.муниц.муниц.муниц.1К Инд.Инд.Инд.Инд.Инд.Инд.Инд.Инд.4445444519611960195919591959196119611965123916111271286332641296129234361627247,856,658,16048,152,152,155,1федер.федер.муниц.муниц.муниц.муниц.муниц.муниц.Инд.Инд.Инд.Инд.555519621958195819574082348737142121134045959,45959муниц.муниц.муниц.муниц.4977194Этап 3. Оценка достигаемого изменения уровня комфортности жилищногофонда.Анализ данных МосгорБТИ, Мосжилинспекции, Департамента образованияи Управы района Западного Дегунино выявил низкий процент обеспеченностинаселения микрорайона 11-11а района Западное Дегунино дефицит спортивныхобъектов,объектовобщественногопитания,детскийсадовиобщеобразовательных школ.На территории микрорайона находится один детский сад на 170 мест,общеобразовательные школы отсутствуют.
Население данной территорииобеспечивается детскими садами и школами микрорайонов 12, 13 ЗападногоДегунино и 13 микрорайона Дмитровского района.В целях настоящего исследования при определении наиболее значимых иактуальных критериев комфортности был применен экспертный опрос в видегруппового анкетирования [74].Так как нуждающиеся категории граждан, в соответствии с Подпрограммой№ 7 «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильемкатегорий граждан, установленных федеральным и городским законодательством,в том числе молодых семей» Государственной программы города Москвы«Жилище», при улучшении жилищных условий вправе рассчитывать нагосударственную помощь, в качестве респондентов были определены сотрудникидвух столичных генподрядных организаций в возрасте от 25 до 55 лет, имеющиесредний и высокий достаток [4].Целью анкетирования было определение наиболее значимых группкритериев комфортности жилищного фонда путем выбора от 3 до 7 наиболеезначимых критериев из общего перечня.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
