Диссертация (1152716), страница 17
Текст из файла (страница 17)
Общая жилая площадь микрорайона 171.562 кв.м.Уровень обеспеченности жильем 22,8 кв.м./чел. Необходимая для переселения102площадь, с учетом нормативного уровня 25 кв.м./чел., составляет 22.033 кв.м.Укрупненная единичная расценка проектирования и строительства 1 кв.м.полезной площади новых жилых домов - 68.388 руб. Укрупненная единичнаярасценка благоустройства - 3.890 руб.
из расчета на 1 кв.м. полезной площадиновых жилых домов. Затраты на строительство и благоустройство жилищногофонда для переселения жителей существующих домов: 1.592.501.174 руб.Dem. Затраты на снос существующих жилых домов. Укрупненнаяединичная расценка сноса 1 кв.м. равна 3.480 руб. Общая стоимость сноса 20.095кв.м.: 69.930.600 руб.Con.
Затраты на проектирование и строительство новых жилых домов.Размеры высвободившегося после сноса существующих жилых домов участкапозволят разместить с учетом принципа устойчивого развития территорий посдерживанию этажности, два девятиэтажных пятиподъездных жилых дома собщей полезной жилой и коммерческой площадью 20.700 кв.м. Затраты настроительство и благоустройство новых жилых домов: 1.496.154.600 руб.Inf.
Затраты на создание объектов инфраструктуры. Стоимость созданияодного места в детском саду в Москве 886.200 руб. Норматив обеспечениянаселения детскими образовательными учреждениям составляет от 32 до 70 местна 1000 жителей [56]. В целях диссертационного исследования определимплановую численность жителей микрорайона 11-11а – 8.000 человек. Натерритории микрорайона расположен детский сад на 170 мест. Затраты напроектирование и строительство детского сада на 150 мест: 132.930.000 руб.Квартал 2.
По формуле (5.1) определены инвестиционные затраты ОТМ-2:COSTОТМ-2 = 133.593.120 руб., где:S1. Полезная площадь жилых домов квартала 2 – 16.272 кв.м.Rep. Стоимость капитального ремонта существующих жилых домов.Укрупненная единичная расценка капитального ремонта для многоквартирныхжилых домов, возведенных по индивидуальным проектам равна 8.210 руб. израсчета на 1 кв.м. полезной площади.103Квартал 3. По формуле (6.2) определены инвестиционные затраты ОТМ-3:COSTОТМ-3 = 699.018.603 руб., где:Rem(t). Затраты на временное отселение жителей домов. Плановый срокреализации проекта развития квартала с применением ОТМ-3 «Реконструкции снадстройкой мансарды» определен 6 месяцев.
Цена аренды жилой площади – 12,5руб./кв.м. в сутки; складской площади – 5,5 руб./кв.м. в сутки. Затраты навременное отселение жителей подлежащих реконструкции домов: 26.781.192 руб.Ren. Затраты на проектирование и реконструкцию жилых домов.Укрупненная единичная расценка капитального ремонта для многоквартирныхжилых домов, возведенных по индивидуальным проектам равна 8.210 руб./кв.м.Стоимость надстройки 1 кв.м. мансарды – 74.317 руб. Стоимость благоустройстваокружающей среды квартала – 3.890 руб. из расчета на 1 кв.м.
полезной площадижилых домов выше 5 этажей. Стоимость монтажа 1 лифта – 2.700.000 руб.Затраты на проектирование и реконструкцию жилых домов с надстройкойдвухэтажных мансард общей площадью 5361,6 кв.м. с учетом монтажа 15 лифтов:622.003.051,2 руб.Inf.Затратынасозданиеобъектовинфраструктуры.Укрупненнаяединичная расценка реконструкции для школы не разработана.
В целяхдиссертационного исследования примем стоимость реконструкции школы равнойстоимостивозведенныхкапитальногопоремонтаиндивидуальнымдлямногоквартирныхпроектам:8.210жилыхруб./кв.м.домов,Стоимостьблагоустройства окружающей среды: 3.890 руб./кв.м. Затраты на проектированиеи реконструкцию здания школы площадью 4151,6 кв.м.: 50.234.360 руб.Оценим градостроительный потенциал проектов развития застроенныхтерриторий по формуле (2): ГП (Квартал 1) = 1,89 / 3.291.516.374= 1 / 1.741.543.055(балл/руб.) ГП (Квартал 2) = 0,78 / 133.593.120= 1 / 171.273.231(балл/руб.) ГП (Квартал 3) = 0,91 / 699.018.603= 1 / 768.152.311(балл/руб.)104Этап 5.
Проведение публичных слушаний по согласованию приоритетногоОТМ развития застроенных территорий.На основании показателя градостроительного потенциала предлагаетсявынести на процедуру публичных слушаний с участием жителей подлежащихреорганизации кварталов следующий порядок развития территории кварталовмикрорайона 11-11а:1.
Капитальный ремонт жилых домов для квартала 2;2. Реконструкция жилых домов с надстройкой двухэтажных мансард иреконструкция здания общеобразовательной школы для квартала 3;3. Снос существующих жилых домов и строительство новых девятиэтажныхжилых домов и детского сада для квартала 1.Этап 6. Определение финансовой реализуемости и оценка эффективностиучастия инвестора в проекте.Квартал 1.
По формуле (3) определена финансовая реализуемость ОТМ-1за счет инвестиционных средств.CIF. Средства, накопленные на счете фонда капитального ремонта.Полезная площадь жилых домов квартала 1 – 20.095 кв.м. В Москве установленминимальный размер взноса на капитальный ремонт - 15 руб. с 1 кв.м. общейплощади помещения в месяц. За календарный год на счете фонда капитальногоремонта может быть накоплено 3.617.100 руб.
Снос существующего жилищногофонда возможен после переселения всех жителей квартала. За 1 года,необходимый для строительства жилых домов для переселения и завершенияпроцесса переселения на счете фонда капитального ремонта будет накоплено3.617.100 руб.Rev. Выручка от продажи жилых и коммерческих помещений новых жилыхдомов. Рыночная стоимость 1 кв.м. полезной площади на территориимикрорайона 11-11а района Западное Дегунино– 140.000 руб. Выручка отпродажи полезной площади 20.700 кв.м.: 2.989.000.000 руб.COSTОТМ-1. Инвестиционные затраты проекта: 3.291.516.374 руб.105Lic.
Стоимость права на заключение аренды земельного участка. Площадьзастройки– 2,5 га (рисунок 8). Кадастровая стоимость земельного участкаопределенная на основании объекта объекта-аналога – 300.000.000 руб.Стоимость права заключения аренды земельного участка, определенная наосновании объекта объекта-аналога – 210.000.000 руб.Рисунок 8 – Площадь застройки территория квартала 1Rent. Аренда земельного участка на период реализации проекта. Плановыйсрок строительства 1 года. Аренды земельного участка за период реализациипроекта, рассчитанная на основании кадастровой стоимости: 4.500.000 руб.OH.
Накладные расходы девелоперской компании. Накладные расходыдевелоперской компании за 24 месяца реализации проекта: 72.000.000 руб.FinRes (Квартал 1) = -676.399.274 руб. < 0– проект не реализуем.Квартал 1. По формуле (4) определена финансовая реализуемость ОТМ-1за счет бюджетных средств.Lim. Необходимый лимит бюджетных средств для обеспечения финансовойреализуемости: 3.287.899.274 руб.CIF. Накопления на счете фонда капитального ремонта: 3.617.100 руб.COSTОТМ-1.
Инвестиционные затраты проекта: 3.291.516.374 руб.FinRes (Квартал 1) = 0 – проект реализуем.106Квартал 2. По формуле (5) определена финансовая реализуемость ОТМ-2.CIF. Накопления на счете фонда капитального ремонта. Полезная площадьжилых домов квартала 2– 16.272 кв.м. За календарный год на счете фондакапитального ремонта может быть накоплено 2.928.960 руб.Rep. Стоимость капитального ремонта существующих жилых домов.Укрупненная единичная расценка капитального ремонта для многоквартирныхжилыхдомов,возведенныхпоиндивидуальнымпроектамравна8.210руб.Затраты на капитальный ремонт жилищного фонда: 133.593.120 руб.Можно сделать вывод, что для накопления средств на специальном счете,открытом в коммерческом банке для конкретного дома, для выполнениякапитального ремонта в полном объеме, необходимо 46 лет. За этот период насчет будет накоплено 134.732.160 руб.
(в текущих ценах).FinRes (Квартал 1) = 1.139.040 руб. > 0 – проект реализуемКвартал 3. По формуле (6) определена финансовая реализуемость ОТМ-2.CIF. Средства, накопленные на счету фонда капитального ремонта.Полезная площадь жилых домов квартала 3 – 13.404кв.м. Для строительстваманевренного жилищного фонда необходим 1 год. За календарный год на счетефонда капитального ремонта может быть накоплено 2.412.720 руб.Rev. Выручка от продажи полезной площади мансард. Рыночная стоимость1 кв.м.
полезной площади на территории микрорайона 11-11а района ЗападноеДегунино – 140.000 руб. Общая полезная площадь двухэтажных мансард – 5361,6кв.м. Выручка от продажи полезной площади мансард: 750.624.000 руб.COSTОТМ-3. Инвестиционные затраты проекта: 699.018.603 руб.OH.Накладныерасходыдевелоперскойкомпании.Вцеляхдиссертационного исследования примем срок реализации проекта – 12 месяцев (4месяца – подготовительная фаза проекта, 6 месяцев – основная фаза проекта, 2месяца – ввод объекта в эксплуатацию). Накладные расходы девелоперскойкомпании за 12 месяца реализации проекта: 36.000.000 руб.FinRes (Квартал 1) = 18.018.117 руб.
> 0– проект реализуем.107Оценим эффективность участия инвестора в проекте.Квартал 1. Результатом реализации проекта развития за счет бюджетныхсредств будет создание 20.700 кв.м. новой полезной жилой и коммерческойплощади, которая может быть использована в целях переселения жителей приреализации последующих проектов развития застроенных территорий илипродана на рыночных условиях. При этом выручка в размере 2.898.000.000 руб.позволит вернуть 88% вложенных бюджетных средств.Квартал 2. Накопление денежных средств на общем счете фондакапитального ремонта позволит возместить расходы на реализацию проектаразвития за счет средств, накопленных для проведения капитального ремонтажилых домов, обладающих меньшим физическим износом.Квартал 3.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
