Диссертация (1152716), страница 12

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 12)

Качество санитарной защиты и утилизации отходов;5. Рациональное водопользование;6. Энергосбережение и энергоэффективность;7. Применение альтернативной и возобновляемой энергии;8. Экология создания, эксплуатации и утилизации объекта;9. Экономическая эффективность;10.Качество подготовки и управления проектом.68Каждая категория включает в себя группу определяющих её критериев.Сумма балльных оценок каждого критерия определяет балльное значениекатегории в целом. Сумма баллов всех категорий определяет интегральнуюоценку устойчивости развития застроенных территорий.

В зависимости от суммыбаллов строительному проекту присваивается один из семи классов устойчивостисреды обитания. Сертификация по параметрам «зеленого» строительстваосуществляется, если интегральная оценка устойчивости качества среды обитанияпревышает 259 из 650 баллов.В целях формирования методики оценки градостроительного потенциалапроектов развития застроенных территорий на основе анализа разработанных в2015 году Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы норми правил градостроительного проектирования в городе Москве и разработанногов 2011 году Национальным объединением строителей стандарта «зеленого»строительства жилых и общественных зданий было сформировано факторноепространство, определяющее 8 групп критериев комфортности жилищного фонда,изменениекоторыхтребуетпроведенияградостроительныхмероприятийразвития и не может быть осуществлено в процессе эксплуатации зданий.К критериям, определяющим приоритетный организационно-техническийметод развития застроенных территорий, были отнесены:1.

Местоположение: Удаленность от центра населенного пункта; Престижный район, удаленный от центра населенного пункта; Расположение в центре населенного пункта; Престижный район в центре населенного пункта; Близость к месту работы/учебы.2. Физическое состояние жилого дома: Новый жилой дом; Жилой дом, прошедший реконструкцию.69Ккритериям,определяющимсоциальнуюсоставляющуюоценкикомфортности жилищного фонда, были отнесены:3.

Уровень обеспеченности жильем: 30 кв.м. общей площади на 1 жителя (минимальные международныестандарты); 25 кв.м. общей площади на 1 жителя (целевой показатель государственнойПрограммыРоссийскойФедерации«Обеспечениедоступнымикомфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ»); 18 кв.м. общей площади на 1 жителя (социальная норма площади жилья постандартам Российской Федерации).4. Обеспеченность объектами инфраструктуры: Объекты образования (детские сады, школы); Объекты здравоохранения; Объекты потребительского рынка и услуг; Участки гостевых автостоянок; Многоярусные автостоянки для хранения автомобилей жителей.5. Обеспеченность объектами рекреации: Рекреационные территории общего пользования (скверы, бульвары); Сады и парки районного и городского значения.К критериям, определяющим экологическую составляющую оценкикомфортности жилищного фонда, были отнесены:6. Качество архитектуры и планировки квартала: Многоквартирный дом выше 5 этажей; Многоквартирный дом ниже 5 этажей (принцип гуманной этажности); Частный дом (таунхаусы, коттеджи).7.

Комфорт и качество внешней среды: Доступность общественного транспорта; Доступность личного автомобильного транспорта.8. Комфорт и экология внутренней среды:70 Энергосберегающие инженерные системы; Применение экологичных материалов при создании жилого объекта.Таблица 6 – Модель оценки критериев комфортности жилищного фонда№ппКритерийКол-воответовжителейЗначимостькритерияЭкспертнаяоценкаОценкакомфортностиCOMF1.1.1.1.2.1.3.1.4.1.5.МестоположениеУдаленность от центраПрестижный район, удаленный от центраРасположение в центреПрестижный район в центреБлизость к месту работы/учебыNiNiNiNiNirate(Ni)rate(Ni)rate(Ni)rate(Ni)rate(Ni)M(Ni)M(Ni)M(Ni)M(Ni)M(Ni)rate(Ni)*M(Ni)rate(Ni)*M(Ni)rate(Ni)*M(Ni)rate(Ni)*M(Ni)rate(Ni)*M(Ni)2.2.1.2.2.Техническое состояние жилищного фондаНовый жилой домЖилой дом после реконструкцииNiNirate(Ni)rate(Ni)M(Ni)M(Ni)rate(Ni)*M(Ni)rate(Ni)*M(Ni)3.3.1.3.2.3.3.4.4.1.4.2.4.3.4.4.4.5.rate(Ni)rate(Ni)rate(Ni)M(Ni)M(Ni)M(Ni)rate(Ni)*M(Ni)rate(Ni)*M(Ni)rate(Ni)*M(Ni)rate(Ni)rate(Ni)rate(Ni)rate(Ni)M(Ni)M(Ni)M(Ni)M(Ni)rate(Ni)*M(Ni)rate(Ni)*M(Ni)rate(Ni)*M(Ni)rate(Ni)*M(Ni)rate(Ni)M(Ni)rate(Ni)*M(Ni)5.5.1.5.2.6.6.1.6.2.6.3.Уровень обеспеченности жильем30 кв.м./чел.Ni25 кв.м./чел.Ni18 кв.м./чел.NiОбеспеченность объектами инфраструктурыОбъекты образованияNiОбъекты здравоохраненияNiПотребительский рынок и услугиNiГостевые автостоянкиNiМногоярусные автостоянки для храненияNiавтомобилей жителейОбеспеченность объектами рекреацииСкверы и бульварыNiСады и паркиNiКачество архитектуры и планировки кварталаМногоквартирный дом выше 5 этажей;NiМногоквартирный дом ниже 5 этажейNiЧастный дом (таунхаусы, коттеджи).Nirate(Ni)rate(Ni)M(Ni)M(Ni)rate(Ni)*M(Ni)rate(Ni)*M(Ni)rate(Ni)rate(Ni)rate(Ni)M(Ni)M(Ni)M(Ni)rate(Ni)*M(Ni)rate(Ni)*M(Ni)rate(Ni)*M(Ni)7.7.1.7.2.Комфорт и качество внешней средыДоступность общественного транспортаДоступность личного транспортаNiNirate(Ni)rate(Ni)M(Ni)M(Ni)rate(Ni)*M(Ni)rate(Ni)*M(Ni)8.8.1.8.2.Комфорт и экология внутренней средыЭнергосберегающие инженерные системыПрименение экологичных материаловNiNirate(Ni)rate(Ni)M(Ni)M(Ni)rate(Ni)*M(Ni)rate(Ni)*M(Ni)∑(n)100%∑(m)∑(comf)71Оценку уровня комфортности жилищного фонда до и после реализациипроектовразвитиязастроенныхтерриторийпредлагаетсяпроводитьспривлечением жителей подлежащих реновации кварталов и экспертной группы сприменением квалиметрического метода количественной оценки выявленныхфакторов [20].Весовые показатели значимости критериев комфортности определяютсяжителями подлежащих реновации кварталов с использованием балльной шкалы«0» или «1».

Далее экспертной группой оценивается комфортность жилищногофонда с использованием балльной шкалы от 1 до 10, где 1 – минимальноенатуральное значение показателя комфортности, а 10 – максимальное.Итоговая оценка комфортности жилищного фонда определяется как суммапроизведенийвесовыхпоказателейзначимостикритериевкомфортности,полученных в результате опроса жителей, и балльных значений комфортности,полученных в результате экспертной оценки (таблица 6).Повышение уровня комфортности (COMF) определяется как разностьмежду плановой оценкой комфортности жилищного фонда после завершенияпроектаразвитиязастроеннойтерриториииоценкойкомфортностисуществующего жилищного фонда до начала проекта:COMF = ∑(rate(Ni)*Mnew(Ni)) - ∑(rate(Ni)*Mex(Ni)),(балл)(1)где,rate(Ni) – значимость критерия комфортности, (%);Mnew(Ni)– экспертная оценка комфортности после развития, (балл);Mex(Ni)– экспертная оценка комфортности до развития, (балл).Предложенная автором диссертационного исследования методика позволяетоценить общественную эффективность проекта развития территории кварталасуществующей жилой застройки, заключающуюся в повышении уровнякомфортностижилищногофонданаоснованииактуальныхнормативовградостроительного проектирования и стандартов «зеленого» строительства сучетом потребностей жителей реорганизуемых территорий.722.3.

Разработка методики оценки градостроительного потенциала проектовразвития застроенных территорийВ соответствии с методическими рекомендациям по оценке эффективностиинвестиционных проектов на первом этапе после оценки общественнойэффективности проводится оценка коммерческой эффективности проекта. Навтором этапе определяется финансовая реализуемость проекта, и оцениваетсяэффективность участия в проекте для каждого участника. Оценка коммерческойэффективности проводится на основании денежных потоков инвестиционной иоперационной деятельности и определяет финансовые последствия реализациипроекта развития территории квартала (прибыль или убыток).Рассмотрим основные виды платежей и поступлений проектов развитиязастроенных территорий: инвестиционные затраты, доходы проекта, текущиезатраты, привлеченное финансирование и финансовые затраты.Инвестиционные затраты проекта включают в себя полный объёмкапитальных затрат инвестиционно-строительного проекта, в том числе накапитальный ремонт, реконструкцию или снос существующего жилищногофонда, строительство новых жилых домов, благоустройство территории, а такжеразвитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.Доходыпроектаотражаютобъемвыручкиотпродаваемыхипредоставляемых в аренду жилых и коммерческих площадей.Текущие затраты инвестиционно-строительного проекта содержат арендныеплатежи за пользование земельным участком, сбытовые накладные расходы иналоговые отчисления девелопера.При определении плановых размеров НДС, уплачиваемых инвестором вструктуре капитальных затрат следует иметь в виду, что затраты, связанные сосуществлением строительно-монтажных и прочих работ являются объектаминалогообложения.

При определении плановых размеров НДС, получаемыхинвестором в структуре выручки следует учитывать, что на территории РФ пореализации жилых помещений, а также долей в них НДС не облагаются. При этом73суммы НДС, предъявленные при осуществлении строительно-монтажных ипрочих работ, используемых для операций, освобождаемых от НДС, к вычету непринимаются, а учитываются в стоимости таких затраты [60].Привлеченное финансирование в проекте определяется объемами иусловиями финансирования за счет внешних по отношению к проектуисточников: акционерный или учредительный капитал (собственный капитал),ссуды, займы и кредиты (заемный капитал).Финансовые затраты включают в себя возврат акционерного и заемногокапитала, а также оплату процентов за привлеченное финансирование.При выборе степени точности исходных данных следует руководствоватьсясущественностью информации, объединяя, укрупняя однородные и имеющиенебольшой удельный вес элементы доходов и затрат. Наиболее точнымисточником информации является договорная база проекта (договор арендыземельного участка, договоры на проектирование и строительство, оказание услуги проч.).

Если на момент оценки договорная база проект не сформирована,следует пользоваться усредненными показателями стоимости строительства.Как было отмечено ранее, выбор приоритетного ОТМ должен основыватьсянаанализесоотношениядостигаемогоизмененияуровнякомфортностижилищного фонда и экономических показателей проектов развития застроенныхтерриторий. При этом, в зависимости от выбранного ОТМ, проект развитиязастроенных территорий может быть экономически эффективным, но иметьнизкую оценку достигаемого изменения уровня комфортности жилищного фонда,и наоборот может быть экономически неэффективным, но иметь высокую оценкудостигаемого изменения уровня комфортности.НаоснованииопределятьвышеизложенногоградостроительныйдляпотенциалвыборапроектаприоритетногоразвитияОТМзастроенныхтерриторий как отношение достигаемого изменения уровня комфортностижилищного фонда к объему инвестиционных затрат (COSTОТМ-i) (таблица 7):ГП = COMF / COSTОТМ-i,(балл/руб.)(2)74Таблица 7 – Оценка градостроительного потенциала и выбор приоритетного ОТМГосударственная методика оценкиинвестиционных проектовЭтап 1.1.Этап 1.2.Этап 2.1.Этап 2.2.Оценка общественной значимости иэффективности проектаОценка коммерческой эффективностипроектаОпределение финансовойреализуемости проектаОценка эффективности участия впроекте для каждого участникаНеобходимоотметить,чтоМетодика оценки градостроительногопотенциала проектов развитиязастроенных территорийОценка достигаемого изменения уровнякомфортности жилищного фондаОпределение инвестиционных затрат иоценка градостроительного потенциаларазработанный-подходкоценкеградостроительного потенциала проектов развития застроенных территорийсоответствует принципам устойчивого развития (рисунок 2).Рисунок 2 – Соответствие методики оценки градостроительного потенциалапринципам устойчивого развитияОпределение финансовой реализуемости зависит от схемы финансированияпроекта.

Характеристики

Список файлов диссертации