Диссертация (1152716), страница 9
Текст из файла (страница 9)
При этом в надстраиваемыхэтажах рекомендуется использовать облегченные строительные материалы и49конструкции. Также возможна реконструкция здания с надстройкой монолитныхнесущих конструкций на отдельном фундаменте, что позволяет надстраиватьмансарду до 4 этажей и увеличивать площадь всех существующих квартир.Проведеманализроссийскогоизарубежногоопытапримененияорганизационно-технического метода реконструкции здания с надстройкой.Так в результате реконструкции кирпичного 4-х этажного жилого дома,расположенного по адресу Москве, ул. Мишина, д.3 был выполнен капитальныйремонт существующей части здания, надстройка одного технического и четырехжилых этажей с использованием монолитных несущих конструкций на отдельномфундаменте, устройство лифтового оборудования, обновление инженерныхкоммуникаций и благоустройство дворовой территории.Проект успешно осуществлен без отселения жителей за счет средствсобственников [54], включал 4 этапа и был реализован за 36 месяцев, в том числе:предпроектная подготовка строительства – 19 месяцев; проектирование – 7месяцев; производство работ по капитальному ремонту, надстройке и обстройкесуществующего здания – 8 месяцев; ввод объекта в эксплуатацию – 2 месяца.Реализация рассматриваемого проекта стартовала с проведения собраниясобственников и создания ТСЖ.
Большая часть жилых помещений в этих домах(около 85%) принадлежит частным собственникам. В целях реализации проектовреконструкции жилых домов необходима организация ТСЖ в качестве компанииинвестора-застройщика или образование жилищно-строительного кооператива спривлечением сторонних инвесторов для финансирования проект.После оформления коллективным собственником юридического лица былавыполнена предпроектная подготовка строительства, включающая разработкубизнес-плана, оформление имущественных и земельных отношений, проведениетехнического обследования и получение заключения о состоянии и запасенесущих конструкций многоквартирного дома, инженерно-геологические иэкологические изыскания, разработка и согласование предпроектного решенияреконструкции многоквартирного дома, получение свидетельства об утвержденииархитектурно-градостроительного решения объекта.
Далее выполнен сбор50исходных данных, разработка и согласование проектной документации, полученозаключение экспертизы.Производство работ по реконструкции жилого дома было завершено втечение 8 месяцев. За это время было выполнено укрепление фундамента икапитальный ремонт существующей части здания, строительно-монтажныеработы по надстройке 5 этажей, устройство внутренних и внешних инженерныхсетей, благоустройство и озеленение территории.После завершения строительно-монтажных работ и ввода объекта вэксплуатацию выполнено оформление планов БТИ и регистрация вновьпостроенной площади. После завершения реконструкции общая площадь квартирувеличилась почти в 3 раза: с 1440 кв.м.
до 4214 кв.м. Количество квартир – с 16ти до 50-ти. Появились нежилые помещения, используемые для нужд ТСЖ,увеличилась комфортность проживания граждан.Сметная стоимость капитального ремонта и реконструкции с надстройкойбыла определена в составе проектной документации и составила 193.000.000рублей. Себестоимость 1 кв.м. вновь возводимой части здания, определеннаяОАО «МНИИТЭП», составила 74,317 тыс.
рублей. В Москве этот показательможет быть принят за основу при определении объема инвестиционных затратдля ОТМ-3.Также рассмотрен опыт проведения реконструкции здания с надстройкой вгороде Челябинск. Проект включал настройку двухэтажной мансарды натрехэтажных жилых домах. К 36 квартирам ранее построенного дома былидобавлены еще 22 квартиры.Реализация проекта доказала экономическую эффективность мансардногостроительства: жильцы не понесли затраты – реконструкция была осуществленаза счет средств инвестора, получившего под строительство существующий жилойдом с подведенными коммуникациями.
Определяющим при принятии решения остроительствемансардыявляетсярасчетдополнительнойсуществующий фундамент и инженерные коммуникации.нагрузкина51Зарубежный опыт реконструкции зданий с надстройкой рассмотрен напримере программы санации 1 жилой застройки Восточной Германии, где былидостигнутысущественныепоказателиповышениякомфортностииэнергоэффективности индустриального жилищного фонда 1960-1980 годовпостройки. Всего за 20-летний период санации подверглись 2 миллиона 180 тысячквартир (41% всего жилого фонда Германии) [64].Необходимо отметить, что после объединения Германии большая частьзданий индустриального домостроения не была приватизирована жильцами, абыла передана акционерным обществам с существенной долей частного капитала,учреждённым муниципалитетами.
Это позволило создать рыночный механизмспроса и предложения на рынке недвижимости и частично переложитьответственность за состояние жилищного фонда с муниципалитетов насобственников.Начиная с периода перестройки, районы Горбитц и Пролис города Дрезденпокинуло 43% населения. Причиной миграции послужили альтернативныепредложения на рынке жилой недвижимости в более престижных районах города.Миграция повлекла за собой проблему функционально-пространственнойдеградации территории, рост социальной сегрегации: концентрацию населения снизким заработком, безработных, людей получающих социальную поддержку ипенсионеров.Цельюсанациидемографическойданныхструктуры,жилыхповышениерайоновпрестижабылаистабилизацияэкономическойпривлекательности, совершенствование качества жилой среды. На городскомуровне всем районам Дрездена присваивается статус стратегии развития –районам Пролис и Горбитс был присвоен статус «Социальный город». Стратегияразвитиярайонов включала взаимодействие социально-экономического ипространственно-функционального аспектов.1Комплексмероприятий по восстановлению технического состояния дома, экономии энергии иресурсов и повышения рыночной стоимости недвижимости.52Социально-экономическимаспектомразвитияявляетсяорганизациярайонного управления и создание общественно-частного партнерства в развитиитерритории.Функциямисоциальныхцентроврайонногоуправлениядополнительногоявляетсяобразования,формированиецентровсоциальнойподдержки, центров по уходу за пенсионерами, непрерывная поддержка участияжителей в развитии района и стимуляция занятости населения в целях созданияблагоприятных условий для развития малого и среднего бизнеса.
Процесс работыобщественно-частного партнерства формируется на принципах интерактивноговзаимодействиявсехзаинтересованныхвразвитиирайонасубъектов(коммерческих компаний-владельцев жилого фонда, администрации города,развивающих компаний и жильцов) в целях планирования и мониторингаразвития территории.Пространственно-функциональным аспектом развития является обновлениеградостроительнойреорганизоваластруктуры.Проводимаяфункциональнуюмодернизацияструктурурайонов,жилыхзданийспособствоваладецентрализации функций первой необходимости, созданию предложений нарынке жилой недвижимости и формированию предприятий малого и среднегобизнеса.При санации рассматриваемых жилых районов создавалась непрерывнаясистема рекреационных пространств: общественных, полуприватных, приватныхи частных.
Приоритетом было восстановление естественного развития флоры ифауны. Территория района была поделена на кварталы с индивидуальнойсистемой идентификации: единым цветовым решением фасадов и присвоениемназвания каждому кварталу.Районы Пролис и Горбитс являются объектами серийного панельногодомостроения (6-ти этажная серия «WBS 70» и 10 этажей – «IW 67»). Передначалом санации жилищный фонд проходил полное обследование, включавшееоценкуизносарекомендовалосьиужеэнергоэффективностинаэтапеконструкций.обследованиянаниматьСобственникуменеджерапо53реконструкции,которыйвыполнялфункциитехническогозаказчикаисопровождал проект санации.Собственнику отводилось полгода на принятие решения о выборемероприятий и подрядчиков, а также на заключение протокола о намерениях.Перечень мероприятий по санации жилищного фонда был индивидуален, поэтомупонятие «типовая санация» отсутствует.
При этом решение о надстройкемансарды позволяло получить новые площади свободной планировки с высокимспросом и более высокой арендной платой.Сроквыполнениясанациикварталамогдостигать2-хлет,нонепосредственно строительно-монтажные работы внутри подъезда и квартиросуществлялись не более 15 рабочих дней.Программа санации жилых домов в Восточной Германии производиласьпреимущественно без отселения жителей, при активном их участии на всех этапахпроведения работ.
При выполнении работ учитывались все пожелания жителей,относительно применяемых в квартирах материалов и оборудования. При этомжителидоплачивалиразницувстоимостимеждужелательнымипредусмотренным сметой вариантами. Жители были хорошо проинформированыдо начала выполнения работ об экономических выгодах санации, выражающихсяв снижении ежемесячной квартплаты при повышении энергоэффективностижилищного фонда.Для финансирования санации собственник мог получить кредит изфедерального бюджета (под 3% годовых на срок 25 лет), воспользоватьсякредитами банков (4,5% годовых на срок 7-10 лет с отсрочкой выплаты на 2-3года) или привлечь инвестиции.В процессе санации массовой жилой застройки в Восточной Германии былоустановлено, что ликвидация существующих крупнопанельных зданий истроительство на высвободившемся месте современных жилых домов требовалобы инвестиций, которые в 4 раза превысили бы необходимые затраты намодернизацию существующего жилого фонда [46].54Анализ опыта реализации рассматриваемой программы позволил выделить10 этапов санации массовой жилой застройки:1.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
