Диссертация (1152716), страница 14
Текст из файла (страница 14)
полезной площади жилых домов (руб./кв.м.).82ОТМ-3. Реконструкция с надстройкой мансарды (создание ГЧП):FinRes = Cif + RevОТМ-3 – COSTОТМ-3 – OH ≥ 0(6)RevОТМ-3= S3 * Pr(6.1)COSTОТМ-3 = Rem(t) + Ren + Inf(6.2)Rem(t) = S1 * (LS * Kls + WS * Kws) * T(6.3)Ren = S1 * (Cosrep + Cosplan) + Sg *(Cosgar + Cosplan) + En * El(6.4)где:Cif – средства, накопленные на счете фонда капитального ремонта, в случаепризнания домов аварийным и подлежащим сносу (руб.);RevОТМ-3 – выручка от продаж новой жилой площади в мансарде (руб.);COSTОТМ-3 – инвестиционные затраты по строительству мансарды икапитальному ремонту жилого дома (руб.);OH – накладные расходы девелоперской компании (руб.);S3 – общая полезная площадь надстраиваемых мансард (кв.м.);Pr – рыночная стоимость 1 кв.м.
полезной площади (руб./кв.м.);Rem(t) – затраты на временное отселение жителей (руб.);Ren – затраты на ПИР и реконструкцию жилых домов (руб.);Inf – затраты на ПИР и создание объектов инфраструктуры (руб.);S1 – общая полезная площадь существующих жилых домов (кв.м.);LS – арендная ставка 1 кв.м. жилой площади (руб./кв.м.);Kls – коэффициент жилой площади при отселении;WS – арендная ставка 1 кв.м. складской площади (руб./кв.м.);Kws – коэффициент складской площади при отселении;T – срок реализации проекта (дней);Cosrep – укрупненная расценка на ПИР и работы по капитальному ремонтуиз расчета на 1 кв.м.
полезной площади существующей части жилых домов(руб./кв.м.);83Cosgar – укрупненная расценка на ПИР и работы по строительству мансардыиз расчета на 1 кв.м. полезной площади мансарды (руб./кв.м.);Cosplan – укрупненная расценка на работы по благоустройству территорииквартала из расчета на 1 кв.м. полезной площади жилых домов (руб./кв.м.);En – количество подъездов существующих жилых домов (шт.);El – стоимость установки 1 лифта (руб.).В соответствии с методическими рекомендациям по оценке эффективностиинвестиционных проектов завершающим шагом является оценка эффективностиучастия в проекте для каждого участника.В соответствии с государственной программой Российской Федерации«Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугамиграждан Российской Федерации» целевым результатом для Государства являетсярешениесоциальныхнедвижимостиизадач:повышениеснижениеуровнястоимостистроительстваобеспеченностинаселенияжилойжильем,достижение уровня соответствия жилищного фонда современным условиямэнергоэффективности и экологическим требованиям, снижение уровня потерь припроизводстве, транспортировке и распределении коммунальных ресурсов доуровня стандартов Европейского союза и др.Эффективность участия государства в проектах развития застроенныхтерриторий в рамках ОТМ-1 предложено определять возвратом бюджетныхсредств за счет продажи или сдачи в наём площадей новых жилых домов; врамках ОТМ-3 – определяется возвратом бюджетных средств за счетмногократнойсдачиварендудевелоперскимкомпаниямманевренногожилищного фонда.Эффективность участия собственников жилищного фонда в проектахразвития застроенных территорий в рамках ОТМ-2 определяется сокращениемежемесячной квартплаты за счет снижения физического износа жилых домов иповышения энергоэффективности инженерных коммуникаций.84Эффективность участия девелоперов и инвесторов в проектах развитиязастроенных территорий в рамках ОТМ-1 и ОТМ-3 заключается в возвратеинвестиционного капитала и получение прибыли (таблица 10).Таблица 10 – Оценка эффективности участия инвестора в проектеГосударственная методика оценкиинвестиционных проектовЭтап 1.1.Этап 1.2.Этап 2.1.Этап 2.2.Оценка общественной значимости иэффективности проектаОценка коммерческой эффективностипроектаОпределение финансовойреализуемости проектаОценка эффективности участия впроекте для каждого участникаМетодика оценки градостроительногопотенциала проектов развитиязастроенных территорийОценка достигаемого изменения уровнякомфортности жилищного фондаОпределение инвестиционных затрат иоценка градостроительного потенциалаОпределение финансовой реализуемостиприоритетного ОТМОценка эффективности участияинвестора в проектеПроект является целесообразным для привлечения инвестиционногокапитала, при условии, что его внутренняя норма доходности (ВНД) с учетомриска выше уровня инфляции, выше депозитного процента и выше внутреннейнормы доходности альтернативных проектов.
ВНД– процентная ставка, прикоторой чистый дисконтированный доход (ЧДД), рассчитанный на основаниидисконтированного потока платежей, равен нулю:ЧДД = – IC + ∑(CFt / (1+ВНД)t) = 0(7)где:IC – инвестиционный капитал (руб.);CF – возврат инвестиционного капитала (руб.);t – срок реализации проекта (лет).Разработанная автором диссертационного исследования методика оценкиградостроительного потенциала проектов развития застроенных территорийпозволяетопределитьудельныйпоказателькомфортностинаединицуинвестиционных затрат, с учетом экономической эффективности проекта дляприоритетных ОТМ и различных схем финансирования.85Выводы по 2 главе1. На основании анализа российского и зарубежного опыта реализациипроектов и программ реновации существующей жилой застройки исследованыорганизационно-технические методы развитиязастроенныхтерриторий ипроведен их сравнительный анализ.
Было определено, что все ОТМ обеспечиваютдостижение стратегической цели по повышению комфортности жилищногофонда.2. В целях формирования методики оценки градостроительного потенциалапроектов развития застроенных территорий были исследованы нормативыградостроительного проектирования и стандарты «зеленого» строительства, исформировано факторное пространство, определяющее восемь групп критериевкомфортности жилищного фонда, изменение которого требует проведенияградостроительных мероприятий.3. Для выбора приоритетного ОТМ разработана методика оценкиградостроительного потенциала проектов развития застроенных территорий,включающая оценку достигаемого изменения уровня комфортности жилищногофонда, определение инвестиционных затрат, оценку финансовой реализуемости иоценку эффективности участия инвестора в проекте.Оценкуградостроительногопотенциалапредложенопроводитьсприменением расчетного экономического показателя, определяемого отношениемдостигаемого изменения уровня комфортности жилищного фонда к объемуинвестиционных затрат проекта.
Разработаны модели реализуемости проектовдля каждого вида ОТМ.86ГЛАВА 3. Управление проектами развития застроенных территорий наоснове методики оценки градостроительного потенциала3.1. Разработка организационно-экономического механизма управленияпроектами развития застроенных территорийАнализ опыта построения взаимоотношений государственного и частногосекторов на примере проектов комплексного развития территорий, реализуемых вразличных городах Европы и США, а также анализ реализации проектов развитиязастроенных территорий в Российской Федерации показал необходимость участиягосударства в проектах развития городских территорий для повышенияэффективности их реализации и целесообразность определения ответственныхорганов государственной исполнительной власти, основной функцией которыхбудет управление и координация проектов развития территорий.В качестве примера необходимо отметить, что в Москве созданаГрадостроительно-земельная комиссия, основной функцией которой являетсяоперативное решение вопросов в области градостроительства, инвестиционнойдеятельности и земельных отношений, в том числе строительства, реконструкцииобъектов капитального строительства и реставрации недвижимых объектовкультурного наследия.Таким образом, государство является координатором на региональномуровне, планируя и согласовывая вопросы развития городских территорий, в томчисле социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры с планамикаждого девелопера, реализующего проекты развития территорий.Наоснованииэкономическийвыполненногомеханизманализауправленияпредложенпроектамиорганизационно-развитиязастроенныхтерриторий, включающий оценку градостроительного потенциала.
Предлагаемыйорганизационно-экономический механизм содержит порядок принятия решенийпообоснованиюиреализациипроектовпокапитальномуремонтуимодернизации существующих жилых зданий, сносу аварийного жилищногофонда и строительству новых жилых домов, благоустройству прилегающих87территорий,атакжепроцедурыградостроительногоиэкономическогообоснования с вовлечением в процесс согласования собственников недвижимости[33], представленный на рисунке 3.Первым этапом механизма является подготовка предварительногоадресного перечня подлежащих развитию кварталов жилой застройки.На данном этапе ответственный орган государственной исполнительнойвласти на основании технических паспортов объектов жилищного фонда,представленныхбюротехническойпредварительныйпоквартальныйинвентаризацииадресныйперечень(БТИ),формируетпятиэтажныхдомовиндустриального периода домостроения и малоэтажной застройки, подлежащихразвитию, и публикует его в открытом доступе на специализированноминформационном портале в сети "Интернет".Навтором этапепроводятся работы по технической экспертизесуществующего жилищного фонда.Предложенияповыборуприоритетныхорганизационно-техническихметодов развития застроенных территорий должны базироваться на фактическихданных о степени физического износа.
На данном этапе ответственный органгосударственной исполнительной власти на основании утвержденного адресногоперечняпривлекаетБТИдляпроведениявнеплановойтехническойинвентаризации и определения техническом состоянии зданий.Объектами технического обследования являются фундаменты, наружные ивнутренние капитальные стены, перекрытия, кровля, перегородки, балконы илоджии, а также системы жизнеобеспечения – централизованное отопление,горячееихолодноеводоснабжение,канализационнаясистема,газо-иэлектроснабжение, вентиляция [52]. Также в целях обоснования возможностинадстройки мансардных этажей необходимо определить фактические нагрузки насуществующие несущие конструкции.Применение ОТМ-2 «Капитальный ремонт» рекомендуется для жилыхдомов с износом основных элементов не превышающим 50%.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
