Диссертация (1152709), страница 11
Текст из файла (страница 11)
А суть проблемы в том, чтособственникиобъектовнедвижимости,которыеимеютодинаковыехарактеристики и территориально находятся близко друг к другу, вынужденыплатить разный налог на имущество, так как в соответствии с зонированиемобъекты находятся в разных ценовых зонах. Например, в городе Ереван улицаСаряна разделяет первую и вторую ценовые зоны, что дает разные коэффициентыдля расчета кадастровой стоимости. Имея одинаковые характеристики, объектыразличаются по кадастровой стоимости на 20%.Еще одна неясная ситуация возникает, когда владелец недвижимогоимущества, которое имеет довольно хорошие характеристики и высокуюрыночную стоимость, платит маленький налог по причине нахождения в ценовойзонеснизкойкадастровойстоимостью.Анедвижимость,укоторойхарактеристики хуже, но по местоположению она находится в центре города,поэтому по действующей методике расчёта она имеет довольно высокуюкадастровую стоимость и, соответственно, большую величину налога наимущество.
Такая ситуация требует разрешения путём корректировки границценовых зон.Очевидно, что все девять факторов, учитываемых коэффициентами,входящих в формулу расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости,влияют на его рыночную стоимость тоже. Но в течение года рыночная среда70меняется, равно как и потребности людей. Сейчас количество факторов,влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости, больше, чем десятьлет назад, и существуют факторы, которые должны быть учтены не только приопределении рыночной стоимости объекта, но и кадастровой стоимости тоже.Одним из таковых является экологический фактор. С каждым годомувеличивается актуальность вопросов, связанных с содержанием мероприятий,направленных против загрязнённости городов и других жилых территорий [56].Поэтому предлагается скорректировать законодательные нормы и правила,применяемые во время расчётов кадастровой стоимости объектов недвижимости вР.Армения, включив в действующий порядок расчета кадастровой стоимостиобъектов недвижимости жилого назначения соответствующий коэффициент,экологический коэффициент – Кэ.Еще одним недостатком действующего законодательства РА, относящимсяк определению кадастровой стоимости недвижимости, автор считает периодвременипроведениякадастровойоценкиилипереоценкиобъектовнедвижимости, которая делается ГККН РА один раз в 3 года.
Динамикаизменения ценовой ситуации на рынке недвижимости показывает, что три годамежду оценками является большим промежутком времени для исполнения стольнеобходимой задачи. Сделанные автором исследования на примере конкретныхобъектов недвижимости показывают, что в этот период между оценкой илипереоценкой кадастровой стоимости объектов база данных об объектахнедвижимости не обновляется. В результате чего, во время переоценки, меняетсятолькокоэффициентамортизации(тоестьсрокэксплуатацииобъектаувеличивается на 3 года), в то время как исследованные объекты на протяженииуказанного периода (3 года) подвергались серьёзным изменениям (капитальныйремонт, изменение внутренних размеров и т.п.). Проверка и сравнениевыплаченных собственниками квитанций налогов на имущество показало, что этиизменения никак не повлияли на величину налога.
Данная ситуация говорит отом, что информационная база данных объектов недвижимости часто иполностью не обновляется, т.е. кадастровая система нуждается в изменениях.71По мнению автора с помощью ежегодного вычисления кадастровойстоимости недвижимости, будет возможно точно оценить кадастровую стоимостьобъекта и начислить соответствующий налог, а значит и создать болееэффективную систему налогообложения.Из представленного анализа рынка недвижимости и законодательной базы,регулирующей выполнение государственной кадастровой оценки объектовнедвижимости, можно сказать, что основными недостатками действующегозаконодательства в данном вопросе являются:1) длительныекадастровойсрокистоимостимеждуобъектовпроцедураминедвижимостиоценкипровоцируют(переоценки)отсутствиедолжного эффекта от действующей методики кадастровой оценки недвижимогоимущества в его налогообложении;2) отсутствие методов быстрого и оперативного сбора достоверныхданных, в частности, для эффективного выполнения кадастровой оценки какодного из механизмов управления недвижимостью;3) отсутствие в действующей методике оценки кадастровой стоимостиучёта экологического фактора.С целью разрешения данных проблем автор предлагает модифицироватьдействующую методику оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости,путём применения ГИС и предлагаемого автором электронного паспорта объектанедвижимости.2.3.
Разработка предложений по корректировке методики кадастровойоценки в системе управления недвижимостьюИсходя из того, что в обозримой перспективе модель расчёта кадастровойстоимости будет определяться административным органом (Правительством РА)и что в формуле расчета кадастровой стоимости использованы существенныеценовыефакторы,чтоневозможноигнорировать,предлагается72усовершенствовать данную модель, использовав для этого географическиеинформационные системы и дополнительные ценообразующие факторы.Предлагаемыеусовершенствованияметодикиоценкикадастровойстоимости коснутся:1. определения базового показателя стоимости 1 кв.м.
площади объектажилой недвижимости соответствующего конструктивного типа.2. определения коэффициента завершённости объекта недвижимости,3. ценового зонирования территории города,4. временногопериодамеждупроцедурамиосуществленияоценкикадастровой стоимости,5. включения в модель дополнительного коэффициента, учитывающегоэкологический фактор.Ниже представлена предлагаемая автором модифицированная моделькадастровой оценки недвижимости жилого назначения. В предложенном вариантекурсивомотмеченыбазовыепоказателиикоэффициенты,которыерассчитываются иначе, чем в действующей модели, а жирным цветом и курсивом,коэффициенты, которые добавлены в модель:С = П х Кп х Кв х Кэ х Кпв х Ка х Сп х Кинф х Кз х Км х КЭК(2),где:Сп–стоимость1кв.метраплощадиобъектанедвижимостисоответствующего конструктивного типа.
Анализ рынка объектов недвижимостижилого назначения (2 глава диссертационного исследования) показал, что ценыквартир в многоэтажных жилых зданиях не стабильны. В то же время при расчётекадастровой стоимости базовый показатель стоимости 1 кв. метра площадиобъекта недвижимости соответствующего конструктивного типа (Сп), остаётсянеизменённым с момента принятия закона, утвердившего данную методику.73Поэтому предлагается при определении кадастровой стоимости объектажилой недвижимости изменить размер показателя Сп, используя коэффициентинфляции цен и тарифов – Кинф, который ежегодно определяется «НациональнойСтатистическойСлужбойустановленномупорядкуРеспубликинаблюденийАрмения»НССРАв(НССРА).каждомСогласнонаблюдаемомнаселённом пункте (рассматриваемый в диссертации административный округКентрон тоже входит в список наблюдаемых объектов НССРА) ежемесячнопроизводится наблюдение цен свыше 470 категорий товаров и услуг.
Квартиры вмногоэтажных жилых зданиях, как подкатегория, тоже входят в переченьнаблюдаемых категорий. Для расчета индекса потребительских цен и получениянеобходимого коэффициента инфляции ежемесячно для каждой категории(подкатегории) производится до 36–ти наблюдений. Методика выполнениянаблюдений и порядок расчета показателей представлена в [129].Так, коэффициент инфляции для квартир в многоэтажных жилых зданиях,рассчитанный на 2016 год, составляет 0,032 (или 3,2%).
Поэтому базовыйпоказатель СП на 2016 год для жилых домов каменой конструкции будетопределён следующим образом:Сп х Кинф = 255 000 драмов х 1,032 = 263 160 драмов.А для жилых домов панельной конструкции следующим образом:Сп х Кинф = 230 000 драмов х 1,032 = 237 360 драмов.Кз - коэффициент завершённости объекта жилой недвижимости.
В основуопределения коэффициента завершённости объекта недвижимости предлагаетсяположить приказ Министерства Градостроительства Республики Армения «Обутверждении сводных показателей видов строительных работ, структур и зданий,строящихся на территории Республики Армения» [16]. Данным приказомутвержденыпоказателиучастиявидовстроительныхработврасчётекоэффициента завершённости (Кз) строительства объекта недвижимости жилогоназначения в целом (таблица 9).74Для определения коэффициента завершённости объекта недвижимости вцелом автор предлагает дополнить представленную таблицу новыми критериям.Таблица 9 – Действующие показатели завершённости объектанедвижимости (жилого назначения)№Наименование завершённых работ1 Земляные работы2 Фундамент3 Стены4 Межэтажное перекрытие и лестницы5 Кровля6 Отделочные работы7 Двери и окна8 Сантехнические работы9 Электротехнические работы10 Другие работыВсегоПоказатель в общей завершённостиобъекта недвижимости (%)35,837,512,55,217,5105,71,51,3100 %В таблице 10 представлены предлагаемые критерии и их показатели впроцентах, по которым можно определить коэффициент завершённости объектажилой недвижимости.
Добавленные и изменённые показатели отмеченыподчёркнутым шрифтом. Предложенная таблица действует в течение всегопериода строительства и относится не только к дому, но и к отдельной квартире вдоме. Согласно таблице 10 показатели завершённости дома и квартирырассчитываются по отдельным разделам, а окончательное значение коэффициентаопределятся как среднее арифметическое (формула 3).Кз З1 З22(3)где:З1 – показатель завершённости раздела «А» (здание) в %;З2 - показатель завершённости раздела «Б» (квартира) в %.75Таблица 10 – Модель определения коэффициента завершённости объектов жилойнедвижимости (КЗ), незавершённых строительством№А-1А-1.1А-1.2А-2А-3А-4А-4.1А-4.2А-5А-6А-6.1А-6.2А-7А-7.1А-7.2А-7.3А-8А-8.1А-8.2Наименование завершённых работПоказатель соотношения кобщей завершённостиобъекта недвижимости (%)Раздел «А» - виды работ по домуЗемляные работыБлагоустройство в зоне доступностиобъектаАсфальтобетонное или плиточноепокрытиеФундаментСтеныМежэтажное перекрытие илестницыМежэтажное перекрытиеЛестничная клеткаКровляОтделочные работыОтделка внешних стенОтделка стен внутри подъездаДвери и окнаВнутренние двери подъездаВходная дверь подъездаОкна подъездаСантехнические работыСистема водоснабженияПодключение к межквартальнойсистеме водоснабжения3,01,02,05,827,512,57,05,55,217,811,56,010,03,55,01,58,73,31,076Продолжение таблицы 10А-8.3 Система водоотведения3,4Подключение к межквартальнойА-8.41,0канализационной системеА-9 Электротехнические работы6,5А-10 Другие работы3,0А-10.1 Система отопления2,0А-10.2 Газификация0,25А-10.3 Телевидение0,25А-10.4 Интернет0,25А-10.5 Телефонная линия0,25Всего З1100 %Раздел «Б» - виды работ по квартиреБ-1 Стены и перегородки37,5Б-2 Отделочные работы16,3Б-2.1 Отделка стен5,5Б-2.2 Отделка санузла10,8Б-3 Двери и окна16,0Б-3.1 Внутренние двери4,5Б-3.2 Входная дверь в квартиру6,0Б-3.3 Окна5,5Б-4 Сантехнические работы14,7Б-4.1 Система водоснабжения5,7Б-4.2 Система водоотведения6,0Б-4.3 Сантехнические приборы3,0Б-5 Электротехнические работы12,5Б-5.1 Система электроснабжения10,5Б-5.2 Электрические приборы2.0Б-6 Слаботочная система0,75Б-6.1 Интернет0,25Б-6.2 Телевидение0,25Б-6.3 Телефония0,25Б-7 Другие работы2,25Б-7.1 Газификация2,0Б-7.2 Система кондиционирования0,25Всего З2100 %Итого Кз(З1+З2)/2 ( % )77Отчётныйпериоддляопределениязавершённостиобъектажилойнедвижимости останется 1 июля, но по сравнению с нынешними сроками оценкикадастровой стоимости объектов недвижимости, который происходит раз каждыетри года, предлагается сократит этот срок до раза в год.Км – коэффициент местоположения (зонирования).
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
